국감 나오는 우오현 SM그룹 회장…민간임대 변칙분양 논란, 왜

'인수합병의 귀재'로 불리는 우오현 SM그룹 회장이 국회 국토교통위원회 국정감사에 증인으로 출석한다. 우 회장은 김재석 전국민간임대연합회 대표와 함께 국감에 출석해 민간임대 변칙 분양전환과 분양가 산정 관련 피해사례에 대한 질의를 받을 예정이다.

4일 건설업계에 따르면 그동안 부동산시장에선 분양가 상승에 따른 시세차익을 노린 건설사들의 민간임대 분양이 문제로 지적돼 왔다. 

건설사들이 주택시장 침체로 인한 분양가 하락을 우려해 민간임대아파트를 서둘러 조기분양하는 과정에서 인근 아파트보다 분양가를 높게 책정, 입주민들과 갈등을 빚고 있는 것이 논란의 핵심이다. 

이로인해 민간임대는 서민층의 주거 안정이라는 취지와 달리 임대사업자의 배만 불리고 있다는 지적이 끊이질 않았다.

최근 민간임대 변칙분양 논란의 중심에 있는 '오송역동아라이크텐'은 작년 6월 입주한 970가구 규모의 단기 4년 민간 임대아파트로 충북 청주시 오송2생명과학단지 내에 위치하고 있다. 시행사는 SM대한해운, 시공사는 SM동아건설산업으로 모두 SM그룹 계열사다.

원래 이 단지는 일반분양에 나섰다가 높은 분양가 탓에 대규모 미달이 발생해 민간임대로 전환했다. 

문제는 지난 1월 시행사가 입주 2년이 채되지 않은 시점에서 조기매각(분양)을 추진하고 이 과정에서 분양가가 최초 분양가보다 비싸게 책정되면서 입주민들의 반발이 거셌다. 

이 단지의 최초 분양가는 3.3㎡당 818만원, 84㎡ 기준 2억8000만원이었지만 매각가는 3.3㎡당 1450만원, 84㎡기준 4억8000만원으로 1.8배가량 뛰었다.

이같은 분양가 인상에 대해 임차인들은 민간임대아파트가 서민층 주거안정이라는 취지가 무색하게 시행사 등 임대사업자의 수익 증대 수단으로 악용되고 있다고 반발하고 있다.

이에대해 SM그룹 관계자는 "민간임대 관련건은 다툼의 소지가 많은 만큼 지자체 등의 결정을 기다리고 있는 상황"이라며 "법적으로는 문제가 없는데 시행사나 건설사가 폭리를 취하고 있다는 주장은 말이 안된다"고 말했다. 

건설업계의 한 관계자는 "법적으로 분양전환은 아무 문제가 없고 임차인 입장에서도 의무사항이 아닌 만큼 원하지 않으면 임대기간을 채우면 된다"며 "향후 아파트가격이 더 상승할 경우 조기분양이 임차인이게 득이 될 수 있다"고 설명했다.

이 단지뿐만 아니라 전국 곳곳의 민간임대아파트 단지에서 사업자와 임차인간 분쟁이 벌어지고 있다. 이에 시행사 등과 분쟁을 겪는 전국 9개 민간임대주택 입주민들은 지난 4월 '전국민간임대연합회'를 발족했다. 이들은 객관적인 분양가 산정기준 마련과 분양 전환에 대한 가이드라인 제시 등 민간임대주택법 개정을 요구하고 있다.

업계 관계자들은 불명확한 기준을 사업자와 임차인 간 갈등의 원인으로 꼽는다. 공공임대는 ‘공공주택특별법’에 따라 분양전환시 감정평가와 표준건축비 등 다양한 지표를 근거로 분양가를 산정한다. 

반면 민간임대는 관련법인 ‘민간임대주택특별법’에 분양가 산정이나 분양 시기 등에 대한 규정이 따로 없어 사업자의 재량이 훨씬 높다.

민간임대주택은 만 19세 이상 누구에게나 청약 기회를 주고 추첨제로 입주자를 정한다. 초기 임대료는 주변 시세 대비 90~95% 수준으로 책정하며 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한한다. 임대 기간에는 임차 세대의 보유 주택 수에 포함되지 않는다.

임차인은 주택별 계약에 따라 최장 10년까지 임차 거주할 수 있으며 공급자는 임대 의무 기간 종료 후 주택을 분양 전환해 매각할 수 있다. 공급자와 임차인 간 협의를 통해 임대 의무기간 전 조기 분양이 가능한데, 이때 임차인은 임대 의무기간 종료일까지 계속 임차 거주할지 또는 조기분양 받을지 선택할 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "민간임대아파트의 경우 건설사가 분양가 산정방식을 선택하는 것인 만큼 법적인 문제는 없는 게 사실"이라며 "임차인은 무조건 임대를 싸게 받을수록 이익이고 시행사와 건설사는 그 반대라 금전적인 부분외에는 갈등을 해결할 방법이 없다"고 말했다. 

이어 "저렴한 가격의 임대는 공공이 담당하고 대신 각종 혜택을 사회적 약자에게 집중시키되, 민간임대는 민간 특성에 맞춰 시장 수요에 따라 움직이도록 관련 제도를 운영하는 방안이 적절하다"고 덧붙였다.