캐피탈社, 잘 나가던 '부동산'에 역풍… "하반기 더 어렵다"

부동산 경기 침체가 지속되면서 캐피탈사의 건전성 우려의 목소리가 커지고 있다. 특히 중∙후순위 및 비수도권 등 고위험 부동산금융의 비중이 높아 주의가 필요하다는 지적이다.

15일 관련업계에 따르면 2015년 말 전체 자산에서 할부∙리스 자산의 비중은 40.2%, 기업대출 자산의 비중은 27.8%였으나 올해 6월 말 기준 할부∙리스 자산의 비중은 31.7%로 낮아진 반면, 기업대출 자산의 비중은 36.6%로 상승했다. 캐피탈사의 사업포트폴리오가 2015년 이후 부동산금융을 포함한 기업·투자금융의 비중이 크게 늘었기 때문이다. 

캐피탈사들은 2014년부터 2021년까지 오랫동안 저금리가 지속되면서 자금조달 여건이 개선되자 적극적으로 사업을 확대했다. 특히 고위험∙고수익 자산군인 부동산금융 및 투자금융 부문이 크게 늘었다. 

풍부한 유동성과 저금리는 부동산, 주식, 가상자산 등 모든 고위험 금융자산의 가격을 빠르게 인상시켰고 부동산 개발과 기업 간 M&A, 기업 IPO 등의 영역에 지속적으로 자금이 공급될 수 있는 환경이 조성됐다. 

그러나 고수익을 안겨주던 부동산금융이 고금리 기조 전환 및 부동산 경기 침체로 인해 위기가 되어 돌아오는 모습이다. 부동산 금융자산은 높은 익스포져 집중도 및 경기 민감성으로 인해 투자 위험도가 상대적으로 높다. 

건당 익스포저 규모가 상대적으로 크며, 부동산 시황에 따라 자산군 전체의 회수 상황이 크게 영향받기 때문에 현금흐름의 예측 가능성이 비교적 낮다는 특징도 있다.

아울러 캐피탈사는 수신 기능이 없고 1금융권에 비해 신용도가 낮아 조달비용이 높기 때문에 고수익∙고위험 자산인 브릿지론, 중∙후순위 및 비수도권∙비주거용 부동산금융의 비율이 높다. 

김성진 나이스신용평가 수석연구원은 "금융감독원에 따르면 부동산금융은 22조6000억원 규모로 파악되고 있다"면서 "일부 부동산 담보대출의 경우 실질적으로 브릿지론에 가까우나 업무보고서상 PF대출로 분류되지 않아 실제 규모는 최소 27조 원을 상회할 것으로 예상한다"고 했다.

문제는 하반기에도 상황이 개선되지 않을 것으로 예상된다는 점이다. 금융권의 부동산 PF 연체율 상승세가 꺾이지 않고 있는데다 고금리와 공사원가 상승 등 시장 불안 요인이 남아 있기 때문이다.

김 수석연구원은 "향후 부동산 시장이 크게 호전되지 않는다면, 분양률 등 사업실적이 부진한 본PF 사업장과 상당수의 브릿지 사업장에서 대손비용이 점진적으로 증가할 것으로 판단된다"고 했다.