[정영록의 宙파수]이문 아이파크 자이, 역·숲·학세권이지만 고분양가 '발목'

HDC현대산업개발과 GS건설이 서울 동대문구 이문동 149-8, 412-1번지 일대에 선보이는 '이문 아이파크 자이'가 공식적인 분양 일정에 돌입했다. 이문·휘경뉴타운 내 최대 규모인 데다 입지적 장점이 다양하지만, 높게 책정된 분양가는 아쉽다는 반응이 나온다.

27일 방문한 '이문 아이파크 자이' 견본주택은 입장 시간 전부터 대기하는 시민들로 북적였다.

이 아파트는 지하 6층~지상 최고 41층, 25개동, 전용 20~102㎡, 20개 타입 총 4321가구 규모 대단지다. 일반분양 분은 1467가구다. 주력은 전용 59㎡로, 518가구가 일반에 공급된다. 단지 내 가장 많은 물량이다.

전 가구 남향 위주 배치로 채광성을 살렸고 2~4베이 판상형부터 거실·다이닝룸·주방이 일렬로 된 LDK 개방형 평면, 테라스 및 펜트하우스 평면 등 타입별로 다양한 구조를 적용했다.

분양 관계자는 "가구 수가 많다 보니 타입이라든지, 배치라든지 다양하게 구성된 측면이 있다"며 "수요자들의 선택폭을 넓히려는 의도로 이해해달라"고 말했다.

견본주택에는 전용 59㎡ A타입과 전용 84㎡ B타입 두 유닛이 마련됐다.

전용 59㎡A의 특징은 안방에 마련된 '파우더 장'이다. 별도의 드레스룸은 없지만, 해당 공간을 '작은 드레스룸'처럼 활용할 수 있다.

전용 84㎡B의 경우 드레스룸 외에 알파룸이 마련됐다. 이 알파룸은 유상옵션을 선택할 경우 시스템 선반이 제공되고 여닫이문이 적용된다. 기본옵션을 선택하면 선반이 없고 일반 방문이 적용된다. 

모든 타입 거실 천장은 우물형으로 시공되고, 작은 방 붙박이장도 기본옵션이다. 주방에는 '태블릿형 주방 TV'가 기본으로 제공되고, 싱크대는 '정수 수전'이 적용됐다.

관람객 중에는 전용 84㎡B에 마련된 알파룸이 인상적이라는 반응도 있었다.

50대 여성 관람객 A씨는 "드레스룸 외에 비슷하게 사용할 수 있는 공간이 하나 더 있다는 점이 마음에 든다"며 "유상옵션을 하든 안 하든 공간은 기본적으로 제공되는 것이기 때문에 좋게 생각한다"고 했다.

대규모 단지인 만큼 △피트니스 △GX룸 △실내골프연습장 △남녀 사우나 △코인 세탁실 △공유오피스 △개인 독서실 △어린이도서관 △게스트하우스 등 다양한 커뮤니티시설도 들어선다. 또 100% 지하 주차 설계로 지상은 '차 없는 단지'가 조성된다. 가구당 주차대수는 약 1.2대다.

△벽천(壁泉)과 생태연못이 연계되는 '리브로쿨가든'을 비롯해 △잔디가 펼쳐진 '엘리시안가든' △수경시설이 조성되는 '웰컴가든' 등 특화조경과 △가로정원 △휴게정원 △선큰 정원 △주민운동시설 △어린이놀이터 등 다채로운 시설들이 단지 곳곳에 마련된다.

아울러 단지는 인근에 학교가 밀집한 '학세권'이자 강북 '교육 특구'로 꼽힌다. 이문초, 석관중, 석관고, 경희중, 경희고 등 각급 명문 학교가 도보권에 있고 한국외대, 경희대, 한예종, 카이스트 서울캠퍼스 등도 근처에 있다.

생활환경도 좋은 편이다. △롯데백화점 △코스트코 △홈플러스 이마트△ 등 대형 상업 시설이 가깝고 △경희의료원 △삼육서울병원 △이문체육문화센터 △이문 어린이도서관 △이문주민센터 등 각종 편의·의료 인프라가 풍부하다.

특이한 점은 이문로를 사이에 두고 1·2단지와 3단지가 떨어져 있다는 것이다.

1·2단지는 이문3-1구역에 위치한다. 1단지의 경우 HDC현대산업개발이, 2단지는 GS건설이 각각 시공을 맡았다. 지하 6층~지상 41층, 18개동 4169가구 규모로 1333가구가 일반분양 분이다.

수도권지하철 1호선 외대앞역이 바로 앞에 있는 '초역세권'으로, 같은 노선인 신이문역도 15분 내 도보권에 있어 더블역세권 입지라고 할 수 있다.

뿐만 아니라 천장산과 중랑천 등도 도보권에 있어 여가활동은 물론 쾌적한 주거생활이 가능하다. 특히 최고 41층 높이로 조성되는 만큼 일부 가구는 망우산, 용마산 등 산 조망이 가능할 전망이다.

3단지는 이문3-2구역에 들어선다. HDC현대산업개발이 시공을 담당한다.

지하 1층~지상 최대 4층, 7개동 152가구 규모로 이 중 134가구가 일반에 공급된다. 단지는 천장산을 품고 있는 '숲세권'으로, 쾌적하고 여유로운 주거 라이프를 누릴 수 있는 것이 특징이다. 전용 84㎡G 일부 가구는 약 3.3m '광폭 테라스'가 적용된다.

이 관계자는 "3단지의 경우 상대적으로 낮은 층수와 산을 끼고 있는 숲세권 아파트"라며 "타운하우스 콘셉트로 들어설 예정"이라고 설명했다.

입주 시기도 차이가 있다. 1·2단지는 2025년 11월, 3단지는 2026년 5월 입주 예정이다.

역·숲·학세권의 입지적 장점이 있지만 높게 책정된 분양가는 아쉽다는 관측이 나온다.

입주자모집공고를 보면 국민 평형으로 꼽히는 전용 84㎡ 분양가는 11억500만~14억4000만원으로 책정됐다. 3.3㎡당 분양가는 3550만원이다. 발코니 확장비는 2000만원 안팎이다. 

앞서 휘경3구역에 들어서는 '휘경 자이 디센시아'의 경우 올해 4월 공급 당시 전용 84㎡ 분양가는 8억2000만~9억6000만원이었다. 3.3㎡당 분양가는 2930만원으로 나타났다.

이문1구역에 선보이는 '래미안 라그란데'의 8월 공급 당시 동일면적 분양가는 10억200만~10억9900만원으로 나타났다. 3.3㎡당 분양가는 3285만원이었다.

주변 단지의 같은 면적 시세를 보면 '래미안 이문 2차(2004년 입주)'는 지난달 13층 매물이 9억원에 거래됐다. '이문 e편한세상(2003년 입주)'은 8월 동일면적 14층 매물이 8억5000만원에 매매됐고, 지난달 8층 매물이 8억4500만원에 손바뀜됐다.

일대 대장 아파트로 꼽히는 '휘경 SK뷰(2019년 입주)' 전용 84㎡ 매물은 타입별로 최근 9억4500만~10억9000만원에 거래된 것으로 나타났다.

분양 관계자는 "수요자들이 느끼기에 비싸다고 생각할 수도 있다"면서도 "고금리·공사비 인상 등 여러 복합요인으로 분양가가 떨어질 여지는 사실 없는 상황"이라고 설명했다.

그러면서 "'오늘이 제일 싸다'라는 말이 있듯이 현재 상대적으로 비싸게 느낄 수 있지만, 미래적인 관점으로는 그렇지 않을 것"이라고 부연했다.

한편 동대문구청 정비사업 현황을 보면 이문·휘경 재정비촉진지구 내 △이문1구역 △이문 3-1구역 △이문 3-2구역 △휘경1구역 △휘경2구역 등 정비사업이 동시다발적으로 진행 중이다. 사업이 완료되면 일대는 총 1만7000여가구 규모의 아파트촌이 될 전망이다.