김빠진 '종부세 특례' 16일부터 신청…1주택자 기준 '14억' 무산

종합부동산세 합산배제와 과세특례 신청기간이 다가왔다. 1세대1주택자의 기본공제 11억원에서 한시적으로 3억원으로 상향해 14억원을 적용하는 특례는 야당의 반대로 국회를 통과하지 못하면서 결국 이번 신청대상에서 빠졌다. 

국세청은 15일 올해 종부세 합산배제와 과세특례 적용이 예상되는 64만여명에게 신고·신청 안내문을 발송했다고 밝혔다. 합산배제 대상은 39만명, 부부공동명의 1주택자는 15만7000명, 일시적 2주택 4만7000명, 상속주택 1만명, 지방 저가주택 3만5000명이다. 

합산배제 대상 임대주택, 사원용주택 등을 보유한 소유자와 부부공동명의 1주택자, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 소유자 등은 16~30일 홈택스 또는 서면으로 합산배제·특례를 신고·신청해야 한다.

유의해야 할점은 1주택자 기본공제 14억원 적용 과세특례는 아직 법이 통과되지 않아 적용할 수 없기 때문에 신청하면 안된다. 국세청 관계자는 "법이 개정될 경우 변경된 내용에 맞춰 납세자 혼란이 없도록 업무를 진행할 예정"이라고 밝혔다. 

합산배제란 말 그대로 종부세 과세대상에서 제외하는 주택으로 신고 대상은 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 기숙사, 미분양 주택, 어린이집용 주택 등과 주택건설 사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지다. 

합산배제를 받을 수 있는 임대주택 유형은 8가지 유형으로 나뉘며 매입임대주택의 공시가격 6억원 이하·비수도권 3억원 이하, 임대기간이 5년 이상이어야 한다. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택의 경우 공시가격은 매입임대주택과 같으며 임대기간은 8~10년 이상이다. 

유형별로 요건이 다양하고 임대기간에 따라 적용방식이 달라져 자세한 사항은 홈택스의 '임대주택 합산배제 자가진단' 서비스에서 소유한 임대주택을 검색하면 쉽게 알 수 있다. 

신고대상은 최초로 합산배제 신고를 하거나 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우, 기존에 신고했던 내용은 달라지지 않았지만 과세대상 물건에 변동이 있는 경우, 임대등록이 말소됐거나 임대료의 5%를 초과해 계약을 갱신에 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 등이다. 

어린이집용 주택의 경우 기존에는 가정 어린이집용 주택만 합산배제 대상에 해당했지만 올해부터는 직장 어린이집 등 모든 어린이집용 주택이 합산배제 신고대상에 포함된다. 주택건설사업을 위해 취득한 주택을 3년 이내에 멸실시킬 예정이라면 합산배제 신고대상에 포함된다. 

올해부터는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 소유하는 경우 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있다. 이는 납세자가 신청해야만 적용받을 수 있는 특례이기 때문에 혜택을 보려면 반드시 신청해야 한다. 

신청을 하면 기본공제 11억원에 연령과 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있지만 이를 신청하지 않으면 6억원의 기본공제만 가능하며 세액공제는 아예 받지 못한다. 신청대상은 과세기준일인 6월1일 과세특례에 해당하는 주택을 보유한 사람이다. 

해당주택은 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되고 2년 이내 기존 주택을 양도하는 '일시적 2주택'이 그 대상이다.

상속주택의 경우 1주택자가 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않고, 상속지분이 40% 이하, 주택 공시가격이 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 주택이다. 수도권과 광역시·특별자치시를 제외한 지역에 소재하는 공시가격 3억원 이하인 지방의 저가주택을 보유한 경우에도 신청이 가능하다. 

상속주택과 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우 납세자 신청 시 해당물건을 주택수 산정에서 제외한다. 예를 들어 비조정대상 지역 2주택을 소유한 사람이 주택 1채를 상속받았다면 특례 신청 전에는 3주택이 돼 세율을 1.2~6%를 적용받지만, 특례를 신청헀다면 2주택이 돼 0.6~3%의 세율을 적용받는다. 

부부가 공동으로 1주택을 소유한다면 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있다. 이는 부부가 유불리에 따라 특례를 신청하면 된다. 

특례를 적용받지 않는다면 부부가 각각 6억원을 공제받을 수 있다. 1세대 1주택자의 공제금액은 11억원이기 때문에 단순하게 본다면 1세대 1주택자 과세특례를 신청하지 않는 것이 유리하겠지만, 1세대 1주택 특례의 경우 연령과 보유기간에 따라 세액공제가 가능해 유불리를 잘 따져봐야 한다. 

연령의 경우 60~65세는 20%, 65~70세는 30%, 70세 이상은 40%의 세액공제를 받는다. 보유기간의 경우 5~10년이면 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%다. 

예를 들어 만 68세인 부부가 공시가격 20억원의 주택을 공동명의로 11년 소유했다면 총 70%의 세액공제가 가능해 특례를 신청하는 것이 유리하다. 특례를 신청할 경우 종부세액은 98만9280원이 나오지만, 이를 신청하지 않았다면 부부가 각 107만원씩, 총 214만원의 종부세액을 납부해야 한다. 

어떤 것이 유리할 지 헷갈린다면 홈택스 세금모의계산을 이용해 부부공동명의 1세대 1주택자 특례 적용 시 세액을 계산해보면 유불리를 쉽게 따져볼 수 있다.