稅부담 완화에도 주택거래 절반…금리부담에 똘똘한 한채 '뚜렷'

정부가 양도소득세 중과 배제 등으로 보유세 부담이 큰 다주택자 매물의 시장 출회를 유도하는데 이어 공시가격 상승 등에 따른 세 부담을 2020년 수준으로 환원하는 방안을 추진하기로 했다. 또 1가구 1주택 실수요자의 세 부담을 낮추기 위한 보유세 개편을 3분기 중 단행할 방침이다.

그러나 정부의 이 같은 조치에도 당분간 '거래절벽'이 이어질 것이라는 관측이 지배적이다. 매도자는 매물을 내놓지만 호가를 낮추지 않고 있고, 매수 대기자는 금리 인상 등으로 주택 구입을 망설이는 양상이다.

2일 부동산 정보업체 아실에 따르면 지난달 31일 기준 서울 아파트 매물은 6만1462건으로 집계됐다. 대통령직 인수위원회가 다주택자 양도소득세 중과 유예 방침을 밝힌 3월31일 5만1537건에서 두 달간 19.2% 증가(9925건)했다.

쌓이는 매물에 비해 거래량 회복세는 더디다.

서울부동산정보광장을 보면 4월 1737건 거래돼 지난해 10월 2194건 이후 가장 많은 수준을 기록했지만, 1년 전인 지난해 4월 3655건과 비교하면 절반 수준에 불과하다.

정부가 지난달 30일 발표한 '서민 생활 안정을 위한 긴급 민생안정 10대 프로젝트'에는 중산·서민층 주거 안정 대책도 포함됐다. △재산세, 종합부동산세 등 보유세 완화 △취득세, 양도소득세 등 거래세 중과 배제 △생애 최초 주택 구매자, 청년층 등에 대한 금융 접근성 확대 방안 등이다.

보유세는 1가구 1주택자에게 경감 혜택이 돌아갈 수 있도록 한다. 최근 2년간 아파트값 급등으로 공시가격이 크게 오른 만큼 2020년 수준으로 세 부담을 환원시킨다는 것이다. 재산세는 지난해 공시가격을 적용하고, 종부세는 작년 공시가격에 현재 100%인 공정시장가액비율을 낮춰 세 부담을 덜어준다.

재산세의 경우 공시가격 6억원 이하 1주택자는 특례세율이 적용돼 2020년보다도 낮아진다.

기획재정부 추산에 따르면 올해 공시가격 6억원 주택 보유자의 재산세는 애초 80만1000원에서 72만8000원으로 내려간다. 세율 인하 특례가 없었던 2020년 재산세 79만5000원보다 적은 데다 고가주택을 보유한 1주택자도 혜택을 본다. 올해 공시가격 12억5800만원 주택 보유자의 재산세는 애초 392만4000원에서 325만5000원으로 줄어든다.

그러나 다주택자는 보유세 경감 대상에서 빠져 세 부담이 더욱 커진다. 지난해 19.05%, 올해 17.22%로 2년 연속 공시가격이 급등했기 때문이다. 대신 정부는 다주택자에게 양도세 중과 배제 조치를 통해 기본세율(6~45%)로 집을 팔 수 있는 퇴로를 열어준다. 또 일시적 2주택자의 취득세 중과 배제 인정 기한도 1년에서 2년으로 늘려 이달 10일부터 소급 적용한다.

정부는 또 금융지원 확대로 청년층과 신혼부부를 위한 내 집 마련 문턱도 낮춘다. 생애 최초 주택구매자는 주택담보대출비율(LTV) 상한 규제가 기존 60~70%에서 80%로 완화되고, 청년층의 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 미래 소득을 반영할 계획이다. 8월 중으로는 청년·신혼부부 대상 최대 50년의 초장기 모기지 상품 출시도 추진한다.

다만 금리 인상으로 인한 대출이자 부담으로 거래량 회복은 쉽지 않아 보인다.

한국은행 금융통화위원회는 지난달 26일을 포함해 올 들어서만 기준금리를 세 차례에 걸쳐 0.75%p 인상해 금리 수준이 1.75%까지 올라갔다.

기준금리가 오르면서 은행권 가계대출금리도 8년 만에 4%를 돌파했다.

한은이 발표한 '2022년 4월 중 금융기관 가중평균 금리'를 보면 4월 예금은행의 신규 취급액 기준 가계대출 평균 금리는 전월보다 0.07%p 오른 연 4.05%를 나타냈다. 2014년 3월 4.09% 이후 최고치다.

이 가운데 주택담보대출 금리는 3.90%로, 2013년 9월 3.97% 이후 9년 1개월 만에 가장 높은 것으로 나타났다.

연말에는 주택담보대출 상단이 7%대에 이를 것이라는 관측도 제기된다. 4억원을 4%의 금리로 30년간 빌린다고 가정했을 때 월 원리금은 191만원이지만, 금리가 7%로 오르면 매달 266만원씩 상환해야 한다.

때문에 매물이 늘어나더라도 소화는 제한적일 수 있다는 의견이 지배적이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "인천, 대구, 부산 등 입주량이 많은 지역의 집값 조정과 최근 1순위 청약경쟁률 둔화, 수도권 주택가격 정체 현상 등을 고려하면 출회된 매물이 소화되면서 거래량이 회복되는 선순환 구조를 기대하기는 어렵다"고 분석했다.

장재현 리얼투데이 이사는 "5월부터 시행되고 있는 다주택자 양도세 유예 조치와 이번 취득세 완화가 맞물려 실제 다주택자들의 매물이 시장에 나오고 있지만, 시장 전반적으로 금리가 계속 오를 것이라는 분위기가 있어 거래량 회복으로 이어지기에는 여전히 한계가 있을 것"이라고 내다봤다.