은행‧보험 공동대출 최대 5조까지 … 새마을금고도 대상 포함

은행, 보험사들이 조성하는 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 경‧공매의 매입자금용 대출 신디케이트론(공동대출)이 최대 5조원까지 확대된다. 

또 금융사들 스스로 사업성이 있는 곳을 확실하게 지원하고 부실 사업장을 재구조화‧정리하도록 유도하는 구체적인 기준이 제시됐다. 

13일 금융위원회와 금융감독원은 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책방향'을 내놨다. 

금융사들은 PF 사업성 평가결과에 따라 정리대상으로 선정돼 경‧공매를 진행하는 PF 사업장에 대해서는 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론(공동대출)을 조성해 민간수요를 보강한다. 

향후 지원 현황과 시장 상황 등을 고려해 필요 시 최대 5조원까지(캐피탈콜 방식) 규모를 단계적으로 확대할 계획이다.

신디케이트론은 우선 5개 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)과 5개 보험사 등 금융사 총 10곳이 참여한다. 조성된 자금은 PF 사업성 평가 결과에 따라 경‧공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등에 쓰인다. 

금융위는 이를 위해 이달 중 협의체를 발족하고, 조성방식과 금융회사별 규모에 대한 의견수렴을 거쳐 내달 중 가동한다는 방침이다. 

지난 3월에 발표한 LH PF 사업장 토지매입(최대 3조원), 캠코펀드의 경‧공매를 통한 자산취득 허용과 취득세 한시 감면도 추진된다. 

또 부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코펀드에 우선매수권 도입을 추진하는 등 자금 집행제고를 위한 조치를 지속한다. 

이와 별도로 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1000억원에 더해 금년 중에도 새마을금고(2000억원)와 저축은행업권(2000억원) 등 4000억원 규모의 자금을 추가지원할 계획이다. 

금융회사 스스로 재구조화와 정리를 추진할 수도 있도록 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장에 대해서는 ‘PF 대주단협약’ 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 이상 동의로 할 계획이다. 

만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 했다. 

금융회사의 PF채권 경‧공매기준도 도입된다. 

6개월 이상 연체 PF채권에 대해 3개월 내 경‧공매를 원칙실시(유찰 후 재실시)한다. 공매 시에는 실질담보가치를 반영한 최종공매가를 설정하고, 경‧공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가할 계획이다. 

이날 금융당국은 PF 사업성 평가 대상에 현재 관리중인 부동산 PF 대출(본PF, 브릿지론) 외에 위험 특성이 유사한 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고 대상 기관에 새마을금고를 포함키로 했다. 

작년 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 230조원 규모다. 

구체적으로 토지담보대출은 중소금융업권이 부동산 개발 사업 목적의 토지 매입자금 대출 중 유효담보가액(130% 초과) 조건을 충족해 일반대출로 취급한 여신이 대상이다. 

채무보증 약정은 금융회사가 PF 대출채권을 담보로 발행한 유동화증권에 대해 제공한 채무보증을 말한다. 

평가등급을 현행 3단계(양호‧보통‧악화우려)에서 4단계(양호‧보통‧유의‧부실우려)로 세분화해 사업성 부족 사업장에 대한 적극적인 사후관리를 유도키로 했다. 

기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 ‘부실우려’ 등급으로 분류하고 충당금을 회수의문 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리를 유도할 방침이다. 

평가기준은 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별해 브릿지론에 대한 평가체계를 강화했다. 

핵심 위험요인은 브릿지론의 경우 토지매입, 인허가, 본PF미전환이며, 본PF는 공사진행, 분양, 시공사(공통) 금융위험(만기연장, 경공매 유찰 등), 수익구조위험(사업비증가, 사업전망 악화 등)이 해당한다. 

최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 해 평가기준의 경직성을 완화키로 했다. 

유의‧부실우려 등급은 평가기준 2개 이상 해당 시 부여하고 대규모 도시개발사업 등 사업의 특수성이 있는 경우 내부 위험관리절차(리스크관리위원회 승인 등)를 거쳐 예외 평가를 허용키로 했다. 

사업성이 부족한 사업장에 대한 사후관리 기준도 마련했다. 현재는 악화우려 사업장에 대해 건전성 분류(고정이하) 이외 사후관리 기준이 미흡하다. 

개선안은 유의(재구조화, 자율매각 등)‧부실우려(상각, 경‧공매 추진) 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고, 금감원이 사후관리 이행사항을 점검하는 것이다. 

이행사항 점검은 금융회사 사후관리 계획 제출 → 금감원 점검 → 이행 미흡 시 지도(유사시 현장점검) 등이다. 

다만 본PF 사업장, 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경‧공매가 아닌 개별 사정(수분양자 여부, 공사진행 수준, 보증 계약 관계)에 맞게 사후관리를 추진할 방침이다.

금융당국은 이번 평가기준 개선이 금융사 건전성에 미치는 영향이 미미할 것으로 예상했다. 

권대영 금융위 사무처장은 “저축은행 등 중소금융업권은 브릿지론·토담대 비중이 높아 상대적으로 평가기준 개선에 따른 부담이 있을 것으로 보이나 그간 PF부실에 대비해 선제적 충당금 적립 등으로 충분한 손실흡수역량을 확충해 온 점을 고려할 때 감내 가능한 수준으로 판단한다”고 밝혔다. 

그러면서 “다만 본PF는 건설사가 대부분 책임준공 약정과 신용보강 등을 제공하고 있어 우발채무 현실화 가능성이 있으나 대주단과 이해관계자간 협의를 통해 공사를 계속 진행하는 경우가 많으므로 실제 건설사의 채무인수 가능성은 제한적일 것”이라고 말했다.

이번 제도 개선으로 PF 시장에 대한 신뢰회복과 정상화도 기대했다. 

권 사무처장은 “시장‧금융회사‧건설사 대응여력이 충분히 감당할 수 있는 범위 내에서 유연성을 가지고 단계적으로 추진하겠다”면서 “내달까지 필요 제도개선조치를 완료하고 추진상황을 정기적으로 점검‧보완하는 관계기관 공동 TF도 2분기 내에 구성하겠다”고 밝혔다.