"권한 없는데 책임도 우리 몫"…공인중개사 고지의무 허점투성

앞으로 공인중개사가 전·월세 등 임대차계약을 중개할시 임차인에게 임대인 미납세금과 확정일자 부여현황 등 선순위 권리관계와 임차인보호제도에 대해 반드시 설명해야 한다. 이를 두고 일각에선 전세사기를 예방할 수 있다는 의견이 있는 반면 한편으론 실효성을 높이기 위해선 공인중개사 권리를 강화해야 한다는 목소리도 나온다.  

4일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난 2일 국무회의에서 '공인중개사법 시행령 일부개정안'을 의결했다. 전세사기 예방을 위해 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인·설명의무를 강화한 것이다. 

개정안에 따르면 공인중개사는 안전한 임대차계약을 위해 선순위권리관계(임대인 미납세금, 확정일자 부여현황, 전입세대 확인서)와 임차인보호제도(소액임차인 보호 위한 최우선변제권, 민간임대주택 임대보증금 보증제도) 등을 설명해야하는 것이 골자다. 

이와함께 중개대상물 확인·설명서 서식도 변경한다. 현행 임대차 계약관련 공인중개사의 확인·설명사항을 중개대상물 확인·설명서에 별도로 명기하고 공인중개사·임대인·임차인이 서명해야 한다. 

또 주택 관리비 투명화를 위해 관리비 총액과 세부내역, 부과 방식에 관한 확인·설명사항도 추가한다. 아울러 공인중개사 자격이 없는 중개보조원의 신분고지의무를 이행여부를 확인하기 위한 서식도 추가한다. 

부동산업계에서는 이번 시행령 개정안에 대해 긍정적인 반응을 보이고 있다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세사기 여파로 보증금반환에 문제를 겪는 임차인이 많았다"며 "특히 다가구주택은 선순위 임차인여부나 임대인 미납세금 등 권리관계와 임차인 보증금반환이 변수인 만큼 임차인 알권리를 보장했다는 점이 긍정적"이라고 설명했다. 

이어 "지난해 같은 대규모 전세사기를 막을 수 있는 안전판 역할이 기대된다"고 덧붙였다. 

서울 소재 B공인중개사무소 관계자는 "그간 등기부에 공시되지 않았던 권리사항들을 공인중개사가 세부내역란에 재량껏 기재해왔다"며 "이런 사항이 법적의무가 되면서 업무를 보기에도 수월해질 것"이라고 말했다. 

기존에는 선순위 권리관계 등을 임대인에게 질문하면 구두로 답변받은 그대로 적을 수밖에 없었다는 의미다. 더군다나 체납내역에 민감한 임대인 경우 공인중개사가 세밀한 정보를 요구할 근거가 없었다는 설명이다. 

그는 "이번 시행령으로 강력한 법적근거가 생기면서 임대차 계약시 임차인과 임대인간 신뢰가 두터워질 수 있다"며 "나아가 전세사기 예방에도 기여할 것으로 기대된다"고 덧붙였다.

다만 일각에서는 현재 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황 등은 직접적 이해관계자만 열람할 수 있어 반쪽짜리 정책이라는 지적도 나온다. 

부동산업계 한 관계자는 "공인중개사들은 집주인이 정보공개를 동의하지 않을시 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황, 임대인 미납세금 등을 열람할 수 있는 권한이 없다"고 지적했다.

그러면서 "공인중개사나 세입자가 세무서를 일일이 방문해 정보를 직접 확인해야하는 만큼 공인중개사 설명의무만 강화한다고 전세사기가 해결될 순 없다"고 강조했다. 

또 다른 관계자는 "임차인이 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황 등을 파악할 수 있지만 임대차 계약서 원본이 필요한 만큼 사실상 계약 이후에 사항을 확인할 수 있다"며 "결국 임대인의 자료 공개 의지가 가장 중요하다"고 덧붙였다.

상황이 이렇자 이번 개정안이 효과를 거두기 위해선 공인중개사가 임대인 동의 없이 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황 등을 조회할 수 있도록 권리를 강화해야 한다는 목소리가 나온다. 

부동산업계 한 관계자는 "전세사기 방지를 위한 조치지만 임대인 같은 직접 이해관계자가 아닌 공인중개사 책임만 가중된 개정안"이라며 "공인중개사가 관련 내용들을 계약 전 미리 파악할 수 있도록 권리를 강화해야 한다"고 제언했다. 그러면서 "한쪽 의무만을 강화한다고 해결될 문제는 아니다"고 선을 그었다.