• 정부가 지난 8월4일 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표했다.

    서울권역을 중심으로 '26만2000호+α'에 대한 추가 공급계획으로 주택을 실수요자에게 집중 공급하고자 군부대 이전부지, 공공기관 이전부지, 유휴부지 등 신규택지를 최대한 발굴하고 노후 재건축단지를 고밀로 개발해 도심내 공급을 늘리겠다는 것이다.

    이를 구체적으로 살펴보면 서울에 신규 13만2000호+α 공급과 3기 신도시 공공분양 사전청약 6만호, 그리고 지난 5월6일 旣 발표한 공급 예정 물량 7만호를 포함하는 계획이다.

    이로써 문재인정부 출범이후 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 5.6대책에 따른 서울도심내 주택공급 7만호, 수도권내 旣 추진중인 정비사업 30만호에 이번 신규공급 13만2000호가 더해지면서 수도권 지역에 총 127만호의 주택이 공급될 예정이다.

    이번 발표한 내용중에는 서울도심에서 공공참여형 고밀재건축을 도입하여 5만호의 주택을 공급한다는 계획이 있다.

    공공참여형 고밀재건축은 소유자 2/3 이상의 동의로 LH·SH 등 공공이 참여할 경우 용적률을 300～500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용함으로써 주택을 기존 세대수보다 2배이상 공급하되 개발이익은 증가하는 용적률의 50~70%를 기부 채납으로 환수하는 방식이다.

    기부채납 받은 주택은 장기공공임대주택(50%이상)과 무주택, 청년·신혼부부 등을 위한 공공분양주택(50%이하)으로 활용된다.

    도시는 점점 인구 집중화로 택지가 부족하여 주택문제가 발생하고 있다. 이에따라 도시를 콤팩트시티로 개발해야만 한다.

    그러나 지난 2004년 300%였던 주거지역 용적률이 1~3종으로 종세분화하면서 수도권정비계획법상 과밀억제권에 속하는 지역은 150%, 200%, 250%으로 하향 조정되었다. 2013년 당시 오세훈시장 후임으로 시장이 된 故박원순시장이 '2030서울플랜'을 발표하면서 주거지역의 최고 높이를 49층에서 35층으로 낮춰 서울의 스카이라인을 설정해 고밀개발이 제한됐다. 이로인해 서울의 주택공급은 한계에 부딪혔다.

    그런데 이번 정부가 내놓은 공공참여형 고밀재건축사업은 용적률을 대폭 완화해 개발하기 때문에 주택공급에 분명히 효과가 있을 것이다. 특히 현재의 주거3종 지역은 준주거지역으로 용도지역을 변경해야하므로 당근책이 될 수 있다.

    하지만 정부의 발표를 보면 증가되는 용적률에 50~70%가 기부채납되고 남는 이익의 90%까지 환수토록 돼 있다. 또한 나머지 10%의 경우도 지난해 12월27일 재건축초과이익환수제의 합헌으로 세대당 3000만원 이상 수익 발생시 초과이익에 대한 재건축초과이익환수제란 명목으로 세금이 부과된다. 

    과연 토지등 소유자, 즉 조합원들이 정부의 계획을 동의하겠는지, 임대주택을 공급하는 씨받이 역할밖에는 안된다는 불만의 소리가 미리부터 나오고 있다. 

    이미 재건축사업은 정부가 여러가지로 규제를 강화하여 사업추진 자체가 매우 어려워진 상황이다. 지난 2018년 2월21일 재건축 안전진단 기준을 강화하였고, 지난해 12월에는 재건축초과이익환수제가 합헌 판결을 받았다. 올해 7월27일부터는 민간택지분양가상한제가 시행되면서 그동안 추진돼왔던 민간사업자 방식의 재건축사업이 어려워졌다.

    '재건축사업'이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 그러면서 재건축사업을 추진하면 최소한의 주택공급 증가 효과도 있다. 무조건 재건축사업을 하면 개발이익이 발생하기 때문에 투기가 일어나고 투기꾼으로 바라보는 시각은 잘못된 시각이다. 재건축 가능한 공동주택에 거주하는 사람들도 우리들의 국민이기 때문이다.

    정부가 개발이익을 모두 환수하겠다며 공공이 참여하는 고밀재건축사업을 하겠다는 것이 어떤 의도이고 누구를 위한 재건축사업인지 묻고 싶다. 과연 정부는 사유재산과 시장경제를 인정하는 나라인지 궁금하다.

    점점 인구가 감소하고 있다. 그러나 도시인구 집중화는 줄어들지 않는다. 따라서 도시에 택지가 부족한 현실을 감안하면 이제라도 도시를 고밀로 개발하겠다는 정부의 의도는 매우 칭찬할 만하다. 하지만 공공참여형 고밀재건축사업을 추진하려면 원소유자인 조합원들에게 최소한의 당근책이 필요하다. 그래야만 정부가 의도한 5만호 주택공급 계획이 실현 가능성을 높일 수 있다.

    뿐만아니라 서울의 재건축사업은 공공주도형이 아닌 민간주도형 사업방식을 활성화해야 하며 물론 개발과정에 개발이익에 대해서는 일정부분 국가가 환수해야 한다. 왜냐하면 현재는 사유재산이라고 하더라도 부동산은 사회성과 공공성이 있기 때문이다.

    또한 서울의 재건축사업이 늦어지면 늦어질수록 1기 신도시가 점점 노후·불량해짐으로 재건축사업이 맞물려 추진된다면 경제적 능력이 있는 1기 신도시 사람들중 일부는 서울로 다시 회귀할 가능성이 있다.

    이럴경우 서울의 주택가격을 자극할 수 있지만 1기 신도시는 슬럼화 될 가능성도 있다. 따라서 문제가 발생하기전에 민간주도형 재건축사업을 활성화시키고 정부도 사업에 관여하지 말아야 할 것이다. 또한 용적률과 높이를 완화해 고밀로 개발이 되는 경우라도 헌법에서 보장하는 사유재산권과 시장경제를 인정하고 개발이익의 90%를 환수할 것이 아니라 상식선에서 일정부분만 환수하는 것이 옳을 것이다.

    <약력>
    -명지대학교 부동산학과 교수
    -(사)대한부동산학회 이사장
    -국토교통부 중앙지적위원