고분양가 심사제도 전면개편…비교사업장 분양·준공단지 2곳 선정, 점수 계량화

그동안 구체적인 심사기준을 알 수 없어 논란이 된 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도가 전면 개편된다. 분양가 책정시 비교하는 주변 아파트단지를 각 항목별 점수로 평가해 공개한다는 방침이다.

HUG는 9일 시장환경 변화와 업계 건의사항 등을 감안해 현재 운영 중인 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 전면 개정한다고 9일 밝혔다.

고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 일환으로 분양보증 발급후 입주시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 우려가 있어 선제적으로 대응하기 위한 리스크 관리 방안이다.

하지만 HUG가 사실상 분양가를 통제해 민간사업자의 주택 공급 유인을 저해한다는 비판과 함께 구체적인 심사 기준을 알 수 없어 심사의 투명성과 신뢰성을 담보할 수 없다는 지적이 지속적으로 제기돼 왔다.

이를테면 1년 이내 분양이 계속되는 지역에서는 분양가가 일정 수준으로 고착돼 시세와의 차이가 확대돼 왔다는 점, 상대적으로 분양이 드문 지역은 주변의 낮은 주택가격을 기준으로 심사해 동일 시군구 내에서도 중심지역과의 분양가 차이가 크다는 점에 대해 개선 요구가 제기되고 있다.

또 지난해 민간택지에 대한 분양가상한제가 확대 시행되면서 상한제 지역은 고분양가 심사에서 제외되는 만큼, 분양가상한제가 적용되지 않는 지역에 맞는 맞춤형 제도 개선이 필요하다는 요구도 있어 왔다.

우선 고분양가 심사 시 주변 시세의 일정 비율(85~90%)을 상한으로 고려해 분양가 등락에 따른 리스크 관리 기준을 마련한다. 이를 통해 안정적으로 보증리스크를 관리하면서 분양가와 시세 간 지나친 차이는 보완할 수 있을 것으로 기대된다.

비교사업장은 분양사업장, 준공사업장 각각 한곳 씩, 2곳을 선정함으로써, 분양시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영해 보다 합리적으로 분양가를 산정하기로 했다.

특히 신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려, 일부 조정이 가능하도록 했다.

그동안 비교사업장을 선정할 때 ▲입지 ▲단지규모 ▲브랜드 등 3단계로 구분해 평가하는 것을 ▲입지 ▲단지특성 ▲사업 안정성 등으로 세분화한다. 단지특성에 단지규모(75%)와 건폐율(25%)을 감안하고 사업안정성에는 HUG 신용평가등급(75%)와 시공능력평가순위(25%)를 평가한다.

이와 함께 주변 사업장을 각 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 비교사업장으로 선정, 심사의 합리성과 객관성을 확보하도록 할 계획이다. 비교사업장 대비 우위·열위 사업장에 대해 분양가격을 조정할 경우 점수차에 따라 정량적으로 조정한다.

그동안 대략적인 심사 가이드라인만을 공개해왔으나 이번 제도 개선을 통해 심사기준을 원칙적으로 공개한다. 심사기준이 공개되면 고분양가 심사 금액의 예측가능성이 높아질 것으로 기대된다.

한편 기존에는 HUG의 각 영업점에서 고분양가 심사를 수행했으나 향후 영업점에서는 주택사업자와의 상담 등을 전담하고 심사는 HUG 본사에 전담 기구를 설치하여 운영할 계획이다.

HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용되며, 이번 고분양가 심사 규정 개정안은 유예기간을 거쳐 이달 22일부터 시행될 계획이다.

이재광 HUG 사장은 "이번 제도 개선은 HUG의 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서 분양가도 보다 합리적인 수준으로 조정하는 방안"이라며 "민간 주택 공급 활성화를 위한 기반이 강화될 것으로 기대된다"고 말했다.