준공업지 용적률 400% 상향 … "토지비 오르고 매물 줄것"

서울시가 준공업지역 규제를 대폭 완화한다. 한때 소비·제조업 중심지였지만 과도한 규제에 낙후됐던 준공업지역 개발이 탄력을 받을 것으로 보인다. 다만 추후 준공업지역 토지거래량이 급감하면서 토지비가 상승할 경우 주거지 개발에 속도가 늦춰질 가능성이 높다는 게 업계 중론이다.

7일 서울시의 준공업지역 제도 개선방안에 대해 부동산 전문가들은 추후 토지비 상승에 따른 사업속도 지연 문제가 발생할 수 있다고 평가했다.

준공업지역은 1960~1970년대 소비와 제조산업기반이 들어서 국가성장을 주도했다. 하지만 지금은 낙후되고 침체한 곳들이 대부분이다. 서울 영등포·구로·금천·강서구 등 준공업지역 82%가 서남권에 몰려있다. 그동안 경직된 제도와 과도한 규제로 개발이 더뎠다.

우선 기존에 복잡하게 나뉘었던 준공업지역의 정비유형을 단순화한다. 전략재생형과 산업재생형은 산업복합형(공장비율 10% 이상)으로 주거재생형은 주거복합형(공장비율 10% 미만)으로 재편한다. 산업단지별 관리계획 등에 따라 별도로 관리했던 산업단지재생형은 삭제한다.

기존에는 공장비율 10%이상 부지에 공동주택을 지을때는 1만㎡이상은 산업부지와 공동주택부지를 엄격히 분리하는 부지분할 방식이었다. 3000㎡이상 1만㎡미만 부지는 산업‧주거 복합건물 방식으로만 개발할 수 있었는데 앞으로는 면적과 관계없이 사업주체가 개발방식을 자유롭게 선택할 수 있다.

서울시는 또 준공업지역내 공동주택 건립을 위한 지구단위계획(부지 3000㎡이상 대상) 수립시 최대용적률을 현행 250%에서 400%까지 높이는 등 규제를 대폭 풀었다.

이번 개선방안은 빠른 사업추진을 위해 발표즉시 시행된다. 복합개발방식 면적제한 규정 삭제, 공공임대주택 공급에 따른 용적률완화 규정 신설 등은 조례 개정 이후부터 적용된다.

다만 전문가들은 지속된 정비사업으로 개발 가능한 땅이 줄어든 데다 소유주들이 매물을 거둬들일 경우 토지매물이 줄고 가격이 상승할 수 있다고 입을 모은다. 

김인만 김인만부동산경제연구소 소장는 "이번 준공업지역 규제해제 대상이 되는 지역의 토지소유주들 경우 개발기대감이 커지면서 매물을 거둬들이고 관망세로 돌아설 수 있다"며 "토지비가 상승하면 주거지 개발속도에 브레이크를 걸 수 있다"고 우려했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "준공업지역은 외지인의 시각에서 개발이 필요한 노후지역으로 보일 수 있지만 산업클러스터가 이미 형성된 지역에서는 막상 개별소유주 동의를 얻는 것부터가 쉽지 않다"면서 "특히 아파트를 지을 수 있는 이적지는 얼마 남지 않아서 매물도 별로 없고 매물로 나와도 값이 크게 오를 가능성이 높다"고 염려했다.