재건축 패스트트랙법 통과 … "정비사업 탄력 기대" vs "조삼모사 불과"

도시및주거환경정비법(도정법) 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 개정된 도정법 시행시 안전진단 전 재건축 추진이 가능해져 사업에 탄력이 붙을 것이라는 기대가 나오지만 재건축초과이익환수제(재초환) 등 억제요인이 여전해 추가 대응이 필요하다는 주장도 나온다.

14일 정비업계 및 정치권에 따르면 도정법 개정안이 재석 287인중 찬성 275인·반대 4인·기권 8인으로 국회 본회의에서 가결됐다. 개정안은 1·10 부동산대책의 후속조치로 재건축 규제완화를 담고 있어 일명 '재건축 패스트트랙법'으로 불린다.

도정법 개정안을 보면 △안전진단 통과전 재건축 추진 허용 △주민 전자동의·온라인총회 허용 △조합설립추진위 기능강화가 주요내용으로 꼽힌다. 1년 후 도입되는 전자동의 관련내용을 제외하면 6개월 후 시행될 예정이다.

이중 핵심은 안전진단이다.

개정전 구축아파트가 재건축을 추진하기 위해선 안전진단을 먼저 통과해야 했다.

개정안에 따르면 안전진단은 재건축진단으로 개칭된다.

사업계획인가 신청 전까지 안전진단을 받으면 돼 △안전진단 △조합설립 △사업계획 입안을 함께 진행할 수 있게 됐다.

전문가들은 안전진단 규제완화로 보다 빠른 재건축이 가능해질 것으로 보고 있다.

서진형 광운대 부동산학과 교수는 "안전진단이 미뤄진만큼 사업기간이 단축되는 효과가 있어 사업성 제고에 도움을 줄 수 있다"며 "서울내 주택공급이 제한된만큼 재건축 활성화에 도움을 줄 수 있다"고 말했다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "현재 서울 주택 약 4분의 1이 30년이상 노후주택으로 신속한 재건축이 필요한 상황"이라며 "사업기간을 단축해 빠른 도시정비가 가능해질 것"으로 봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "그동안 재건축사업은 안전진단 통과후 벼락차기식으로 진행되던 면이 있었다"며 "여윳시간을 갖고 사업을 추진할 길이 열려 현장에서도 체감정도가 클 것"이라고 말했다.

반면 현장에선 회의론이 나온다. 기한만 미뤄졌을 뿐 진단기준 자체가 완화되진 않았다는 주장이다.

서울 구로구 H공인 관계자는 "지역내 한 구축아파트 경우 안전진단 과정이 길어지고 보니 주민들이 중도포기하고 이사하는 경우가 적잖았다. 그러다보니 재건축도 동력이 떨어졌다"며 "진단기준이 바뀐 것은 아니지 않느냐. 먼저 지연되느냐 나중 지연되느냐 차이만 있는 것 같다"고 말했다.

양천구의 한 재건축 추진위원회 관계자는 "일단 사업추진을 위한 기본적인 판이 깔렸다는 점에서 환영할만한 일이나 실제 체감효과가 있을진 의문"이라며 "제도적 지원이 있어도 사업 자체 수익성이 떨어지면 말짱 도루묵"이라고 목소리를 높였다.

이번 개정안으로 용역계약 비용 등도 줄어들게 된 것도 고무적인 부분으로 꼽힌다.

개정전 상당수 대단지 아파트에선 용역업체와 계약을 맺고 주민동의서를 징구했다. 현행 도정법상 주민동의는 날인 등을 포함한 서면으로 받아야 했던 까닭이다.

총회 역시 오프라인에서만 진행 가능하다.

개정안은 주민동의서를 서면이 아닌 전자 방식으로 받을 수 있게 됐다.

양천구 한 재건축추진위 관계자는 "이 아파트가 1500가구 넘는 대단지다보니 주민동의 10%를 받는 것도 여의치 않았다. 결국 십시일반 돈을 모아 용역업체에 외주를 줬었다"며 "부동산시장 침체기에 용역업체 경영이 어려워지자 돈도 날리고 1년간 추진이 멈췄던 적이 있었다"고 말했다.

그러면서 "금전뿐 아니라 총회 개최시 공간문제 등 여러 부담을 덜 수 있을 것 같다"고 기대했다.

조합설립추진위원회 기능도 확대됐다.

개정전 조합설립추진위는 조합 출범을 준비하기 위한 사전기구 성격이 강했다. 때문에 추진위 명의로는 정비사업 주요절차에 참여하기 어려웠다.

개정안에 따르면 추진위도 재건축진단과 정비계획입안을 요청할 수 있게 됐다. 

도정법 개정을 두고 '미완의 성과'라는 평가가 나온다. 부동산 경기가 하락 국면인데다 기축주택 가격도 약세라 재건축 의욕 자체가 꺾였기 때문이다.

전문가들은 재건축초과이익환수제 폐지 등 후속조치가 이뤄져야 재건축과 그에 따른 도심내 주택공급이 활기를 띨 것으로 보고 있다.

서진형 교수는 "현재 도정법 개정만으론 재건축 활성화가 어렵다. 이미 지은 주택가격이 상승해야 재건축 활성화에 기름 부을 수 있다"며 "재건축을 억제하는 재건축초과이익환수제(재초환) 폐기가 후속돼야한다. 기업으로선 건축 기술을 고도화해 생산성을 늘리고 정부가 이를 지원할 필요도 있다"고 말했다.

함영진 리서치랩장은 "재초환 경우 국회에서 법률 개정을 해야하는 상황인데 논의되지 못하고 있다"며 "정부라도 재건축 활성화 의지를 보여준만큼 재초환 폐지 등을 추진할 필요가 있다"고 말했다.

용적률이 높은 단지는 여전히 재건축 추진이 어렵다는 지적도 나온다.

이은형 연구위원은 "사업성 높은 구축아파트는 수혜를 받겠지만 그렇지 않은 단지는 용적률 인센티브 등을 노리는 편이 낫겠다"며 "정비사업 활성화를 위해선 사업성 낮은 단지에 대한 추가적인 인센티브가 필요하다"고 봤다.