[N-포커스] 부동산 공급대책 초읽기…규제 완화·민간 인센티브 확대 담기나

정부가 9월 중 부동산 공급대책 발표를 예고한 가운데 선제적이고 구체적인 부동산 공급 방안이 필요하다는 지적이 제기되고 있다. 도시정비사업 활성화를 위한 규제 완화와 공공주택 사업 참여 건설사에 대한 인센티브 확대, 공사비 조정 현실화 등이 시급한 대책으로 거론되고 있다.

3일 관련 업계에 따르면 정부 이달중 민간과 공공 두 부문으로 나눠 '부동산 공급 활성화 대책'을 발표할 것으로 전망된다.

민간은 과거보다 위축된 공사 수주와 분양을 촉진하는 방안이, 공공은 '철근 누락' 사태로 인한 공공주택 공급 부족을 보완하는 방안이 담길 것으로 보인다.

현재 시장에선 주택 인허가와 착공이 일제히 줄어들며 2~3년 후 공급절벽이 현실화할 가능성이 높다는 우려가 커지고 있다.

국토교통부가 발표한 '7월 주택 통계'를 보면 올 1~7월 전국 주택 인허가 실적은 20만7278건으로, 전년동기 29만5855건보다 29.9% 줄었다. 7월 한 달 간 인허가 실적도 1만8065건으로 1년새 1만8031건 줄었다.

또한 올 7월 기준 전국 누적 주택 착공 실적은 10만2299건으로, 지난해 22만3082건보다 54.1% 감소했다. 7월만 놓고 보면 전국 착공 실적은 9809건으로 지난해 3만4633건이었던 것에 비해 71.7% 감소했다.

이같은 상황에서 7월말기준 전국의 누적 미분양 주택은 총 6만3087건으로 지난달 6만6388건보다 5.0% 감소했다. '악성미분양'으로 불리는 준공후 미분양은 7월 9041건으로 전달대비 3.8% 줄어들었다.

전체 물량 감소로 미분양 또한 감소해 통계상으로는 미분양 문제가 해소되고 있는 추세로 읽힐 수 있다. 실제 원희룡 국토부 장관은 지난달 29일 주택공급혁신위원회를 마친 뒤 브리핑을 열고 "미분양은 시장에서 소화해야 한다는 원칙에 변함없다"며 공공의 개입 가능성과는 선을 그었다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "미분양의 경우 숫자적으로 많지 않으니 정부가 사태 심각성을 인지하지 못하고 있는 측면이 있다"며 "이같은 실태를 파악해 건설경제가 완전히 침체·도산되는 것을 방지하려면 정부가 움직여야 한다"고 말했다.

이어 "정부가 언제·어디에·어떻게 하겠다는 실행계획을 제시하지 않으면 국민불신만 키우게 된다"며 "선제적이고 구체적인 대응방안을 반드시 마련해야 할 것"이라고 덧붙였다.

민간부문 공급 확대 방안으로는 재건축초과이익환수제(재초환) 등 규제 완화가 꼽힌다.

재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻은 개발이익 일부를 국가가 환수하는 제도다. 재건축 사업기간동안 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 일부(10~50%)를 국가 재건축 부담금으로 환수한다. 안전진단 기준이 완화된 이후 재건축 관련 규제완화의 마지막 숙제로 꼽힌다.

지난해 9월 정부가 부담금 면제금액을 3000만원에서 1억원으로 높이고 부과 구간을 2000만원에서 7000만원으로 확대하는 재초환 완화방안을 발표했지만 야당 반대에 부딪혀 1년째 국회에 계류중이다.

재초환 완화로 재건축 사업 등이 탄력을 받으면 꽉 막힌 주택 공급시장의 숨통이 트일 것이라는 게 업계 분석이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "양질의 주택을 많이 공급하는 것이 중요하지만 땅이 부족하다 보니 정부 의지대로 진행하기가 쉽지 않다"며 "그러다 보니 서울시가 재건축·재개발 정비사업을 재촉하는 측면도 있다"고 분석했다.

분양가 상한제 주택에 적용되는 '최대 5년 실거주 의무'가 폐지될 지도 관심사다. 7월 정부가 발표한 '2023년 하반기 경제정책방향'을 보면 정부는 해당 규제 폐지를 조속히 추진하겠다고 밝혔다.

이러한 규제 완화가 이뤄지면 4월 분양권 전매제한 완화에 이어 신규 주택 분양 시장에서의 핵심 규제가 또 사라지게 된다. 이를 위해 주택법 개정이 이뤄져야 하지만 재초환과 마찬가지로 국회에서 논의가 지지부진한 상태다. 5월 국회 국토교통위원회 법안심사소위에 상정된 이후 이렇다할 진도가 나가지 않고 있다.

공공부문에선 '뉴홈' 등 공공주택 사업에 대한 민간 건설사의 참여를 활성화하기 위해 현실적인 공사비 책정과 인센티브 부여 등 대책이 필요하다는 지적이 나온다.

현재 공공주택 공급을 주도해야 할 한국토지주택공사(LH)는 철근 누락 사태에 따른 강제수사로 제 역할을 하지 못하고 있다.

뿐만 아니라 해당 사태와 관련해 전관 문제로 인해 국토부가 기존 LH와 설계 등 계약돼 있던 사업을 중단시키면서 3000가구가량의 물량이 중단됐다.

이에 대해 원 장관은 "지금 한다고 해서 다음 달 집이 뚝딱 지어지는 게 아니다"라며 "현재 일정과 LH에 대한 조치 계획을 짜고 있다"고 했다.

현실은 녹록치 않다. 일선 현장에서는 3.3㎡당 1000만원에 이르는 공사비가 언급되며 '공사비 1000만원 시대'가 도래했다. 이 때문에 민간 정비사업 현장에선 공사비로 인한 시공권 해지 사례가 잇따르고 있고, 공공주택 경우 건설사들의 무응찰로 사업이 첫삽조차 뜨지 못하는 경우가 비일비재하다.

대형건설 A사 관계자는 "공공주택 사업은 민간사업보다 공사비가 상대적으로 낮게 책정되는데 최근 자잿값과 인건비까지 올라 수익성이 더욱 떨어지는 게 현실"이라며 "공공주택 공급을 활성화하려면 정부가 나서 현실적인 공사비 책정을 지원하고 사업 참여 건설사에 대한 인센티브를 확대하는 방안 등이 절실하다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공주택 사업에서 공급 확대와 건설 품질 향상, 현장 안전관리를 세마리 토끼를 잡으려면 물가 상승 등으로 인한 비용 상승을 공사비에 적절히 반영해줘야 한다"고 강조했다.