'재건축 리츠'에 정비업계 관심 증폭…분상제 피할 신의 한수?

대우건설이 서울 강남 등 인기지역 재건축 아파트를 상대로 리츠(REITs, 부동산간접투자)를 활용해 분양가 규제를 피하는 사업모델을 만들었지만 '묘수'냐 '꼼수'냐를 두고 논란이 일고 있다.

대우건설은 조합이 일반분양분을 다른 임대사업자에게 매각하는 방식이 아니라 조합이 직접 리츠의 주주로 들어가기 때문에 현행법상 문제가 없다는 입장이지만 정부와 지자체는 분양가상한제 등 정부 규제를 회피하기 위한 수단이고 법적으로도 불가능하다며 맞서고 있다. 

대우건설은 지난해 공동출자로 설립한 리츠 AMC(자산관리회사) '투게더투자운용'을 통해 '재건축 리츠' 사업을 추진키로 했다. 당장 서울 서초구 반포1단지 3주구 재건축사업 수주에 나서면서 시공사로 선정되면 이 방식을 적용한다는 계획도 밝혔다.

재건축 리츠는 재건축조합이 조합원들에게 분양하고 남은 잔여 주택을 일반분양하는 대신 리츠에 현물로 출자하는 방식이다. 쉽게 말해 조합원들은 부동산이 아닌 리츠의 주식을 소유하게 된다.

이후 리츠는 해당 자산을 임대주택으로 운영하고 이 기간 조합원들은 임대수익을 배당 받게 된다. 4년 또는 8년의 임대 의무기간이 끝난 뒤에는 주택을 팔고 리츠를 청산할 수 있으며 매각에 따른 차익을 조합원 등 투자자들에게 돌려주는 형태다.

이 방식은 주택법 하위규칙인 '주택공급에 관한 규칙'의 적용을 받지 않기 때문에 분양가상한제를 피해갈 수 있다는 점이다. 만일 이 방식이 허용된다면 완전히 새로운 사업모델이 등장하게 된다. 서울 강남 등 인기지역의 재건축사업은 모두 이 방식을 택할 가능성이 크다.

대우건설 관계자는 "재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가 받을 수 있을뿐 아니라 일반인 누구나 재건축아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 제공한다"며 "임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토부의 간접투자를 활용한 부동산시장 안정화 기조에도 부합하는 사업모델"이라고 설명했다.

하지만 문제는 정부나 지자체의 반대에 부딪힐 가능성이 크다는 점이다. 실제 지난해 '신반포3차·경남아파트(래미안원베일리)' 재건축조합이 일반분양 346가구 전체를 민간임대사업자에게 통매각하는 방안을 추진했다가 국토교통부와 서울시가 허용하지 않아 불발됐다.

국토부 관계자는 "재건축 리츠는 지난해 신반포3차 단지와 크게 다르지 않은 사례로 본다"며 "사안을 두고 서울시와 협의중이나 사실상 시행키 어려울 것"이라고 말했다.

서울시 역시 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대후 분양이 불가능하다는 입장이다. 이 법에는 사업주체가 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택을 분양가상한제 적용지역에서 우선 공급할 수 없다고 명시돼 있다.

반면 대우건설은 인허가 변경을 통해 '리츠에 현물출자하는 내용'을 정비계획에 반영하면 충분히 사업진행이 가능하다고 보고 있다. 이미 관계법령 검토도 마쳤다.

대우건설 관계자는 "조합이 일반분양분을 임대사업자에게 판매하는 것이 아니라 조합이 현물출자로 리츠를 상장하면서 주주로 들어가는 것"이라며 "매각이 아니기 때문에 원베일리 사례와 적용받는 법조항이 다르다"고 강조했다.

리츠업계의 한 관계자는 "재건축 리츠가 가능해진다면 리츠AMC 입장에서도 양질의 자산을 다량 확보할 수 있다는 점에서 매력적인 사업 형태"라며 "'로또분양'처럼 시장을 과열시키지도 않고 임대주택 공급 확대 측면에서도 정부 정책기조와 크게 어긋나지 않는다"고 말했다.