청약 규제 완화되고 대출 풀리고…청약시장 '온기' 돌까

대출 규제 이달부터 청약에 당첨된 1주택자가 기존주택을 처분해야 하는 의무가 폐지되고 투기과열지구에서도 분양가 9억원이 넘는 주택을 특별공급할 수 있게 된다. 이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약은 거주지역과 상관없이 다주택자도 신청할 수 있다. 이는 앞서 완화된 대출 규제와 맞물리면서 청약시장에 군불을 지피는 효과가 있을 것으로 기대를 모으고 있다.

다만 일각에서는 금리가 여전히 높은 수준인 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 만큼 분양시장이 활기를 찾기에는 한계가 있다는 목소리도 제기된다.

3일 업계에 따르면 1.3대책에서 발표한 청약제도 변경사항이 포함된 '주택공급에 관한 규칙 일부 개정령안'이 이달부터 시행됐다.

기존에는 1주택자가 청약에 당첨되면 당첨된 주택의 입주 가능일부터 2년 이내에 기존 소유주택의 소유권 처분을 마쳐야 했다. 이달부터는 1주택자가 청약에 당첨되더라도 기존에 갖고 있던 집을 처분할 필요가 없어진다. 이전에 청약에 당첨됐던 1주택자에도 소급 적용된다.

이달부터는 투기과열지구에서 분양가 9억원으로 묶여 있던 특별공급 기준이 폐지된다. 이에 전국에서 분양가 9억원이 넘는 주택도 다자녀, 노부모 부양 가구, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자 대상 특별공급 물량으로 배정될 수 있게 됐다.

수도권 등 투기과열지구로 지정된 지역에서 소형 평형만 특별공급으로 배정되는 문제를 해소하려는 조치다.

일례로 지난해 청약을 진행한 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)도 일반분양물량 4786가구 가운데 1091가구가 특별공급에 배분됐는데, 29~49㎡ 소형 평형에만 적용됐다. 때문에 가구원 수가 비교적 많은 다자녀나 노부모 부양 가구에는 무용지물이라는 비판이 제기되기도 했다.

무순위 청약요건도 대폭 완화됐다. 기존에는 주택이 건설되는 지역에 거주하고, 가구 구성원 모두가 무주택자여야만 무순위 청약이 가능했다. 이달부터는 지역과 보유 주택 수와 관계없이 국내 거주 성인이라면 누구나 무순위 청약을 신청할 수 있다. 다만 공공주택은 무주택가구 구성원으로 대상을 제한한다.

둔촌주공의 경우 예비당첨자 선에서 계약되지 않은 소형 평형 물량에 대해 8일부터 청약홈에서 무순위 청약 접수를 진행할 예정이다. 또 지난달 미분양 물량이 발생한 인천 미추홀구 '더샵 아르테'와 경기 수원시 '수원성 중흥S클래스'도 수혜를 볼 전망이다. 서울에 살지 않고 이미 주택을 보유한 경우에도 신청할 수 있어 전국 단위의 관심이 쏠리고 있다.

뿐만 아니라 전날부터는 주택담보대출 규제도 대거 풀렸다. 애초 다음 달 말 규제 완화를 시행할 계획이었지만, 시장 침체가 예상보다 빨라지자 금융당국이 완화 시기를 앞당겼다.

규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)이 30%까지, 비규제지역에서는 LTV 상한이 60%로 적용된다. 임대·매매사업자도 규제지역 내에서 집값의 30%까지 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 비규제지역에서는 LTV 상한이 60%까지 높아진다.

또한 투기·투기과열지역 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 대출한도도 완화된다. 서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도(6억원)도 폐지돼 소득만 받쳐주면 고가주택 시장 진입이 가능해진다.

특히 다주택 임대·매매사업자가 주택담보대출을 받을 수 있게 되면서 기존에 쌓여있는 매물과 미분양 물량 해소에도 숨통이 트일 전망이다. 최근 서울 아파트값은 낙폭이 줄고 시장에서는 급매물이 소화되는 등 반등 조짐을 보이고 있어 시너지를 거둘 것으로 예상된다.

분양시장에서는 청약 규제 완화로 선착순 분양 전 무순위 청약 단계에서 완판될 가능성이 커질 것으로 기대하고 있다.

장재현 리얼투데이 이사는 "수도권, 특히 서울에서 선착순 분양에서 다 팔릴 수 있는 단지들이라면 무순위 청약에서 거주지 요건과 주택 소유 여부를 없앰으로써 전국 수요를 이끌어 와 완판에 걸리는 시간을 앞당길 수 있다"고 말했다.

이달 본격 분양을 준비하는 사업장도 늘어날 전망이다. 애초 1~2월 계획됐던 물량이 이월되고 서울과 부산 등에서 대단지 물량이 나오면서 지난해 3월 2만1341가구와 비슷한 규모의 분양시장이 열릴 전망이다.

부동산R114 집계를 보면 3월 전국에서 2만543가구의 분양에 예고됐다. 특히 △부산 남구 우암동 '두산위브더제니스 오션시티(3048가구)' △서울 동대문구 '휘경 자이 디센시아(1806가구)' △경기 평택시 '힐스테이트 평택화양(1571가구)' △인천 서구 '금강펜테리움 3차 센트럴파크(1049가구)' 등 대단지가 선보일 예정이다.

앞서 1~2월의 경우 일반분양 물량이 4331가구로, 지난해 같은 기간 2만8364가구의 15.2%에 불과했다. 이는 최근 5년 동기에 비해 가장 적은 물량이다.

실제 분양시장도 회복세를 보이고 있다. 주택산업연구원 조사 결과 2월 전국 아파트 분양전망지수는 전월 58.7보다 12.4p 상승한 71.1을 기록했다. 지역별로 울산을 제외한 모든 지역에서 지수가 상승한 것으로 나타났다.

이 지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 지수가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적, 100 미만이면 부정적이라는 의미다.

주산연 측은 "전매제한과 무주택 요건 완화 등 1.3대책이 수도권의 아파트 분양 전망에 긍정적 영향을 미친 것"이라며 "앞으로 우크라이나 전쟁과 미국 기준금리 등 대외변수 해소와 우리 정부의 연착륙 대책 효과에 따라 분양시장도 조금씩 회복될 것으로 기대된다"고 말했다.

다만 일각에서는 분양 열기가 회복되기까지는 다소 시간이 걸릴 것이라는 관측이 나온다. DSR 규제가 여전해 연봉이 낮은 이들은 큰 혜택을 보기 어렵고, 고금리도 지속하고 있어 한계가 있다는 것이다.

김인만 김인만부동산연구소 소장은 "무순위 청약 지역 규제 완화는 서울이나 수도권 핵심지 미분양 물량 소진에 긍정적인 영향을 줄 것"이라면서도 "다만 대출 규제와 무순위 청약 지역 규제 완화 이후 값이 저렴하고 위치가 좋은 곳은 수요가 늘겠지만, 지역에 따라 희비가 갈릴 것"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "아무래도 거래를 할 수 있는 환경을 만들어주는 조치다 보니 매수수요를 만들어 낼 수는 있다"면서도 "다만 기준금리가 여전히 높고 DSR 규제도 여전해 예전처럼 폭발적으로 늘어나진 않을 것"이라고 내다봤다.