부동산거래 시 '이것' 어기면 과태료… 달라지는 제도는?

올 하반기부터 민간임대사업자 등록과 내진설계 의무대상이 확대되고, 공인중개사 역시 내진성능에 대해 설명해야 한다. 또 최근 발표된 '6·19부동산대책'에 따라 서울 전역에 분양되는 새 아파트 분양권은 전매가 전면 금지되고, 조정대상 지역 대출규제가 강화된다. 이와 함께 재건축조합원 주택공급 수 또한 제한된다.

◆지역주택조합원 공개모집·신고제 의무화

주택조합 제도개선을 주 내용으로 한 '주택법' 시행령 및 시행규칙이 지난 3일부터 실시됨에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합 추진위원회는 조합원을 모집할 시 반드시 관할 지방자치단체에 신고해야 한다.

또 종전에는 주로 신문이나 인터넷을 통해 조합원을 모집했지만 지금부터는 조합설립인가(변경인가 포함)를 받기 위해 조합원을 모집할 경우 해당 지역 일간신문이나 관할 지자체 홈페이지를 통해 공개모집 해야 한다.

◆실거래가 허위신고 제보 시 포상금 지급

지난 3일 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 및 시행규칙 개정안이 거행됨에 따라 부동산 실거래가 위반사례를 신고하는 제보자는 최대 1000만원 포상금을 받는다. 신고자에 대한 포상금은 과태료 부과금액의 20%로 하되 1000만원 한도로 지급된다.

포상금을 받고자 하는 사람은 포상금 지급신청서를 작성해 해당 시장·군수 또는 구청장 등 지방자치단체장에게 제출해야 하며, 신고를 통해 위반행위자에 대해 과태료가 부과될 경우 지자체장이 포상금을 지급한다.

다만 하나의 사건에 대해 2명 이상이 공동으로 신고한 경우에는 원칙적으로 포상금을 균등하게 배분하지만 포상금을 지급받을 사람들이 배분방법에 합의한 경우에는 그 방법에 따른다.

이와 함께 기존에는 공인중개사가 부동산 거래계약 해제신고를 하려면 일일이 거래당사자 서명과 날인을 받아야 했지만, 앞으로는 중개사 서명 또는 날인만으로도 신고관청에 신고가 가능하다.

◆분양권 전매금지, 강남4구→서울 전역 확대

6·19대책에 따라 서울 분양권 전매제한 기간이 강화됐다. 애초 강남·서초·송파·강동 4개구에서만 진행됐던 분양권 전매금지가 서울 전역 민간택지로 확대됐고, 전매제한기간 역시 현행 1년 6개월에서 소유권 이전등기 시까지 연장됐다.

즉, 서울 모든 지역 신규분양 단지 분양권 전매가 전면 금지된 셈이다. 적용 대상은 6월19일 이후 입주자 모집공고를 한 단지부터다.

◆LTV·DTI 10%씩 강화… 잔금대출 DTI 적용

주택담보인정배율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 완화정책 효력이 7월 말로 일몰시한을 맞이한다. 정부는 부동산경기 활성화를 위해 지난 2014년 8월 금융규제를 완화한 바 있다.

LTV는 전국 동일하게 70%로, 수도권에만 적용하는 DTI는 60%로 상향조정된다. 다만 6·19대책에 따라 조정대상지역 경우에는 오는 7월3일부터 LTV·DTI 규제비율이 10%포인트씩 강화된다. 즉, LTV는 70%에서 60%로 DTI는 60%에서 50%로 낮아지는 것이다.

또한 아파트 집단대출 일부인 잔금대출에 대해서도 DTI를 50%로 신규적용한다. 집단대출은 오는 7월3일 이후 입주자 모집공고 분부터 적용된다. 특히 이미 공고된 주택일지라도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우에는 강화된 규제를 따라야 한다.

한편, 조정대상지역이 아닌 곳은 종전 완화된 LTV·DTI 조치가 1년 더 연장된다.

◆다가구주택 주인, 거주해도 민간임대등록 가능

다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류돼 집주인이 거주하면 다른 층이나 실을 임대할 경우 민간임대주택 등록을 할 수 없었다. 하지만 오는 7월18일부터 시행되는 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안에 따라 앞으로는 집주인이 해당 주택에 살더라도 임대사업자로 등록할 수 있게 됐다.

이렇게 되면 집주인은 양도소득세 등 세금감면 혜택을 누릴 수 있게 되며, 세입자는 연 5%인 임대료 증액제한과 단기 4년·장기 8년 임대의무기간에 따라 법적인 임차인 보호를 받을 수 있게 된다.

◆공인중개사, 건물 내진성능·여부 '설명 의무화'

'공인중개사법 시행규칙' 개정으로 오는 7월31일부터 공인중개사는 집이나 사무실 등을 매매 또는 임대차할 때 건축물대장을 참고해 건물 내진설계가 되는지, 내진능력은 어느 정도인지 중개대상물 확인·설명서에 기재하고, 계약자에게 충실히 설명해야 한다.

공인중개사가 내진설계 적용여부나 내진능력 정보를 기재하지 않거나 잘못 작성하면 과태료 400만원을 물어야 한다.

◆오는 8월부터 부동산 전자계약서 전국 확대

일부 지역에서만 시행됐던 부동산 전자계약이 오는 8월부터 전국적으로 확대된다. 부동산 전자계약시스템은 부동산을 거래할 때 종이가 아닌 스마트폰이나 PC로 계약을 체결하는 것을 뜻한다.

계약서는 정부 지정 전자문서보관센터에 무료 보관되며, 계약서 위·변조나 이중계약을 사전 차단한다. 실거래가 신고와 임차인 확정일자가 자동으로 이뤄져 주민센터를 따로 방문할 필요도 없다.

◆조정대상 내 재건축조합원 주택공급 수 제한

6·19대책에 따라 앞으로 재건축조합원에게 공급하는 주택 수가 제한된다. 현재 재건축조합원은 과밀억제권역 내에서 최대 3주택, 과밀억제권역 외 지역에선 소유주택 수만큼 분양받을 수 있다.

그러나 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상 지역은 조합원당 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다.

다만 종전 소유주택 가격 또는 주거전용 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다. 예컨대 기존 주택면적이 140㎡인 경우 재건축 조합원분으로 59㎡를 분양받으면 81㎡까지 한 채 더 분양받을 수 있다는 얘기다.

'도시 및 주거환경정비법'을 개정해 9~10월 중 시행될 예정으로, 법 시행일 후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

◆아파트 하자보수 미루면 지자체장 시정명령

살고 있는 공동주택에 누수 등 하자가 있는데도 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수에 응하지 않을 경우 지방자치단체 장이 시정명령을 할 수 있게 된다. 이 같은 내용을 담은 '공동주택관리법' 시행령 개정안이 오는 10월10일부터 단행된다.

지금까지는 아파트 등 공동주택 하자가 발견돼 입주자가 수리를 요청하더라도 시공사가 차일피일 미루면 강제할 방법이 없었지만 이번 개정안 시행으로 입주민 불편이 줄어들 전망이다.

이와 함께 국토부에 공동주택 관리비리 신고센터를 설치해 관리비 비리를 집중단속한다. 신고센터는 조사에 필요하다고 판단할 경우 지자체 담당직원을 현장에 파견하도록 요청할 수 있다.

◆내질설계 의무대상, 연면적 200㎡ 이상 확대

지진피해를 줄이기 위해 내진설계 의무대상 건축물이 종전 연면적 500㎡ 이상에서 200㎡ 이상으로 확대된다. 단, 목구조 건축물은 상대적으로 지진에 강해 종전과 같이 500㎡ 이상에만 내진설계를 하면 된다.

그 외 단독주택과 공동주택 등 모든 신축주택은 연면적과 상관없이 내진설계 의무대상이 된다. 이 같은 내용을 담은 건축법 시행령 개정안이 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 올 8월쯤 공표될 예정이다.

한편, 지난 1988년 6층 이상 건축물에 대해 내진설계를 의무화한 이후 그 대상이 계속 확대돼 올 2월부터는 층수 기준으로 2층 이상 건축물은 모두 내진설계 대상에 포함됐다.

◆12월31일 재건축 초과이익 환수제 유예 종료

올 연말을 기점으로 재건축 초과이익환수제 유예가 종료된다. 유예기간이 연장되지 않는다면 12월31일까지 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축단지는 2018년부터 초과이익환수제 적용대상이 된다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 가구당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록한 제도다. 부동산경기가 과열양상을 보였던 지난 2006년 도입됐지만 부동산시장을 위축시킨다는 지적에 따라 2013년 12월부터 2017년 말까지 시행을 한시적으로 유예했다.