무주택 설움 없애줄 '누구나집'…건설사는 불투명한 수익성에 미적지근

정부와 여당이 부동산시장 안정을 위해 내놓은 주택공급대책 '누구나집'을 두고 건설업계가 미온적인 반응을 보이고 있다. 

정부와 여당은 실수요자뿐아니라 민간사업자의 참여가 활발할 것으로 보고 있지만 장기적인 분양전환 시점에 따라 큰 손해를 볼 수 있는 만큼 건설사들의 관심을 유도하는데 한계가 있다는 지적이 나온다.

11일 관련업계에 따르면 지난 10일 더불어민주당 부동산특별위원회는 '누구나집' 시범사업 부지로 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6개 지역을 선정했다. '누구나 집'은 생애 최초 주택 구매자, 신혼부부 등이 집값의 6~16%만 내고 10년간 시세의 80~85% 수준의 임대료로 거주하다 10년후 입주 당시 공급가격으로 집을 살 수 있게 하는 제도다. 

더불어민주당 부동산특위 등은 '누구나집'이 내집 마련에 대한 초기 자금 부담을 크게 낮췄다는 점에서 젊은층 실수요자들에게 큰 호응을 얻는 동시에 부동산시장 안정에도 상당부분 기여할 것으로 보고 있다.

하지만 시장에서는 민간사업자인 건설사들의 참여가 흥행의 관건이 될 것이라고 전망한다. 

'누구나집'은 공공지원 민간임대 방식으로 건설사들의 적극적인 참여를 필요로 하지만, 일반분양에 비해 낮은 수익성으로 이들을 끌어내기가 어렵다는 목소리가 나온다.

분양전환 시점에 집값이 최초 분양가보다 내려갈 경우 세입자들이 매입을 포기할 수 있다는 점에서 부담이 적지만 건설사들은 이에따른 미분양사태로 수익을 담보하기 어렵다. 더욱이 건설사들이 가져갈수 있는 수익이 적정 개발이익의 10%로 제한되는 만큼 오히려 리스크(위험요소)가 크다는게 업계 중론이다.

건설사의 한 관계자는 "무주택자들의 내집 마련을 돕는다는 '누구나집'의 취지에는 적극 공감하지만 현실적으로 사업자 입장에서 기대할 수 있는 이익은 크지 않은게 사실"이라며 "당초 사업자 이익이 제한된 상황에서 10년뒤 미분양 사태에 대한 부담까지 떠안을 건설사를 찾기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

분양전환 시점까지 투자금(전체 사업비 5% 이상)과 시행자 이익(전체 사업비 10%)을 회수할 수 없다는 점도 건설사들이 참여를 꺼릴 수 있는 요인으로 지목된다. 일반분양시 투자금 회수까지 통상 2~3년의 기간이 소요되는 점에 비춰 향후 자금운용의 부담으로 작용할 수 있다는 분석이다.

또다른 건설사 관계자는 "투자금을 신속히 거둬들여야 다른 사업에서 자금을 원활히 운용할 수 있는데 '누구나집'은 무주택 실수요자의 이익에만 초점을 맞췄다"며 "안정적 자금 구조를 갖춘 대형건설사를 제외하면 참여에 부담을 느낄 수 밖에 없다"고 우려했다.

시장에서는 민간사업자의 참여를 유도할 수 있는 별도의 혜택이 필요하다는 지적이 나온다. 

앞서 김진표 부동산특별위원장은 "집값이 내려가는데 대한 범퍼가 만들어져 있다. 임대사업자도 최소 15%의 수익은 확보할 수 있다는 확신을 갖고 참여할 것"이라고 자신감을 내비쳤지만 현재까지 구체적 내용은 알려지지 않고 있다.

부동산업계의 한 전문가는 "'누구나집'의 가장 큰 문제는 사업을 시행해야 하는 건설사들의 리스크가 곳곳에 존재한다는 점이다. 수익을 보고 움직이는 기업 입장에서 10년후 불투명한 성과에 대한 부담을 감수하고 싶지는 않을 것"이라며 "분양전환 시점에 미분양 사례가 발생할 경우 일정 수준의 수익을 보전해주는 인센티브 등이 나와야 할 것"이라고 밝혔다.