강남도 역전세난?…부활예고 '등록임대' 해법될까

정부가 등록임대사업제 부활을 통해 임대차시장 안정화를 도모한다. 전세시장에 적체된 물량에다 입주 쓰나미로 인한 역전세난이 서울 강남권에서도 나타나고 있는 가운데 이번 조치로 역전세난이 어느 정도 해소될수 있을지 주목된다.

30일 업계에 따르면 정부는 민간건설 임대주택에 대한 양도소득세 과세 특례 기한을 현재 2022년에서 2024년까지 2년간 연장하는 내용을 담은 조세특례제한법 개정안을 국회에 제출했다.

등록임대사업제는 임대사업자로 등록한 사업자에게 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 주는 제도다. 문재인 정부 당시 도입됐으나, 발표 이후 부동산 시장이 과열되면서 당시 여당이었던 더불어민주당을 중심으로 이 제도가 투기에 악용된다는 지적이 제기됐다.

2019년 12.16대책과 2020년 7.10대책 등을 거치면서 관련 혜택은 상당폭 축소됐다. 이에 따라 임대사업자의 의무 임대 기간은 4년(단기), 8년(장기)에서 일괄 10년으로 늘어났으며 빌라·오피스텔 등 비(非)아파트를 제외한 아파트 매입임대 제도는 아예 폐지됐다.

애초 건설 임대주택에 대한 세제 혜택은 올해 말로 종료될 예정이었지만, 특례 적용 기한을 늘려 내후년 등록분까지 혜택을 주기로 한 것이다. 이를 통해 임대차시장을 연착륙시키겠다는 계획이다.

이 기간 민간건설 임대주택으로 등록하는 임대사업자는 임대 기간 10년 이상, 임대료 증가율 5% 이하 등의 요건을 채우면 양도세의 70%에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

공공 매입임대주택 건설용 토지를 양도할 때 세금을 10% 감면해주는 과세 특례 역시 2024년까지 2년 연장된다.

이외에도 관련 요건을 충족하는 등록임대사업자는 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제(비과세) 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있다.

특히 종부세의 경우 과거 임대사업자로 등록하고 임대를 개시한 시점에 해당 주택(2018년 9월14일 이후 조정대상지역에 신규 취득한 주택은 제외)의 공시가격이 수도권 기준 6억원 이하라면 이후 주택 가격이 올라도 계속해서 합산 배제 혜택을 유지할 수 있다.

정부는 등록임대사업자에 대한 추가 세제 지원 방안도 들여다보고 있다.

추경호 부총리 겸 기재부 장관은 28일 비상거시경제금융회의에서 "시장 상황을 예의 주시하며 연내 등록임대사업제 개편, 재건축 안전 진단 개선 등 부동산 규제 추가 완화를 추진하겠다"고 말했다.

최근 임대차시장은 최근 몇년간 쏟아낸 신규 분양으로 인해 '입주 쓰나미' 경고등이 켜진 상태다. 기존에 적체된 물량과 더해 역전세난을 가속할 것이라는 관측이 지배적이다.

직방에 따르면 12월 전국 아파트 입주 물량은 모두 3만353가구로, 11월 2만2347가구에 비해 35.8% 많은 것으로 집계됐다. 지난해 12월 2만9405가구보다는 3.22% 늘어난 수준이다.

특히 올해는 수도권 물량이 많은 편이다. 수도권은 지난해 12월 1만5577가구에 비해 18.0% 많은 1만8391가구가 입주할 예정이다. 이는 월별 입주 물량 기준 2021년 1월 2만402가구 이후 가장 많은 규모다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리 인상, 전세수요의 월세 전환으로 월세가 전세 거래를 역전한 가운데 새 아파트 잔금 마련을 위해 전세를 내놓은 집주인이 많아지면서 입주 물량이 집중되는 지역 중심으로 전세가격 하락 폭이 더 커질 것"이라고 내다봤다.

입주 물량이 쏟아질 것으로 예고된 가운데 전세물건은 지속해서 쌓이고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실이 전날 기준으로 집계한 서울 아파트 전세물건은 모두 5만1811건으로, 전월 4만7435건보다 9.22% 늘어났다. 경기 역시 6만6923건으로 전월대비 5.2%, 인천은 1만5026건으로 5.6% 증가했다.

실제 강남구 개포동 '개포 자이 프레지던스'에 800건에 가까운 전세물건이 쏟아지고 있다. 3375가구 규모인 이 단지에서 전날까지 나온 전세물건은 전체 가구 수의 23%에 달하는 777건에 달한다.

내년 3월 입주 예정인 만큼 아직 본격적인 입주 시기가 도래했다고 보기는 어렵지만, 세입자를 구하기 어려워지면서 일찌감치 '치킨게임'이 벌어졌다는 것이 인근 중개업자들의 설명이다.

개포동 A공인 대표는 "전세금으로 잔금을 치러야 하는 집주인이 많은데, 정작 전세를 살겠다는 사람이 없다"며 "매물 적체가 심하다 보니 전용 59㎡ 전셋값은 이달 초에 비해 절반으로 내려왔다"고 말했다.

인근 B공인 관계자는 "애초 2월 말부터 4월 말까지 입주가 예정됐지만, 역전세난을 고려해 입주 시기가 3월 말부터 5월 말까지로 한 달 미뤄졌다"며 "물량도 워낙 많고 시장도 얼어붙어 있어서 지금 분위기라면 입주 시기에는 전셋값이 1억원 정도는 낮아질 것"이라고 내다봤다.

마포구에서도 신규 입주 단지가 역전세난의 진원지가 됐다. 이날부터 입주가 시작되는 아현동 '마포 더클래시'는 전체 1419가구 가운데 절반에 가까운 682가구가 전세물건으로 나왔다.

입주장이 본격화한 16일에는 전세물건이 726건에 달하기도 했다. 호가 급락으로 계약이 체결되면서 매물이 줄었다.

전세 호가는 전용 59㎡가 5억원, 전용 84㎡는 6억원 수준에 형성됐다. 입주장 초기 전세 호가는 전용 59㎡가 8억원, 전용 84㎡는 11억원이었지만 역전세난에 집주인 간의 경쟁이 벌어지면서 절반 가까이 하락했다.

아현동 C공인 대표는 "거래 절벽에 매매를 포기하고 전세로 돌리는 집주인이 적지 않다"며 "전세 물량은 늘었는데, 시장에서 찾질 않으니 가격이 내려갈 수밖에 없다"고 말했다.

이런 가운데 등록임대 부활은 전세 기피 현상과 입주 쓰나미 속에서 임대차시장을 안정화하는데 일조하는 것은 물론, 거래 가뭄 해갈에도 영향을 줄 것으로 보인다.

장재현 리얼투데이 이사는 "등록임대사업자 제도 개편안에 신규 주택을 취득해 임대주택으로 등록할 때 종부세 합산 배제에서 빼주는 내용이 포함된다면 급매물에 대한 관심도 잇따를 수 있어 얼어붙은 거래가 조금은 풀릴 수도 있을 것"이라고 내다봤다.