지식산업센터 내 상가, 수익형부동산 틈새시장 공략

금리인상 및 대출규제 악재에도 불구하고 부동산 투자에 대한 관심은 식을 줄 모르고 있다. 그중에서도 지식산업센터 내 상가에 대한 관심이 높아지고 있다. 센터 내 고정 배후수요를 독점으로 누릴 수 있다는 점과 희소성이 장점으로 꼽힌다.

누가 뭐래도 상가의 최대 리스크는 공실(空室). 따라서 상가 투자 시엔 유동인구와 고정적 배후수요를 주의 깊게 눈여겨봐야 한다. 자식산업센터 내 상가가 투자자들로부터 관심을 받는 이유도 이와 맥을 같이 한다.

실제 지식산업센터 내 상가는 일반상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요고객이기 때문에 상권도 쉽게 활성화 되는 편이다. 또한 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 입지는 물론 교통까지 잘 갖춰진 곳도 쉽게 찾아볼 수 있다.

게다가 지산산업센터 전체 연면적의 10% 내외로 상가가 만들어지는 까닭에 희소성도 높은 편이다. 특히 편의점이나 구내식당‧문구점 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종은 상대적으로 더 높은 수익률을 기대할 수 있다.

수익률만 봐도 쉽게 알 수 있다. 상가정보업체 자료에 따르면 서울 성동구 성수동2가 H지식산업센터 경우 전용 87.12㎡ 1층 상가는 현재 보증금 1억원‧월세 630만원에 매물로 나와 있다.

해당 물건의 경우 2009년 분양 당시 ㎡당 약 2000만원선으로, 약 10억5400만원을 투자하면 연 7560만원 가량 수익을 올릴 수 있다는 계산이 나온다. 이를 수익률로 환산하면 연 7.92% 수준이다. 이는 지난해 서울 오피스텔 평균 임대수익률인 4.87% 보다 높다.

웃돈 형성도 남다르다. 국토교통부 자료에 따르면 서울 구로구 에이스테크노타워5차 지상 1층 기준시가는 올 1월 기준 3.3㎡당 890만원대이었던 반면, 도보 5분 거리에 위치한 구로래미안 단지 내 상가 1층 시가는 3.3㎡당 633만원에 그쳤다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "지식산업센터 내 상가는 개인도 분양을 받을 수 있고 안정적 수익률과 낮은 공실률로 최근 수요자들 사이서 주목도가 상당하다"며 "특히 지식산업센터 입지여건, 업종에 다라 수익률이 차이가 날 수 있으니 고정수요와 유동인구가 풍부한 곳을 눈여겨 볼 만 하다"고 조언했다.

다음은 현재 분양 중인 지식산업센터 내 상가소식.

현대엔지니어링은 서울 금천구 가산동 일대에 '가산 테라타워 지식산업센터 내 상업시설'을 분양한다. 가산 테라타워는 지하 3층~지상17층‧연면적 약 8만6000㎡로, 이중 상업시설은 지하 1층~지상 2층‧총 54개 점포다.

에이엠플러스자산개발은 서울 성동구 성수동1가 일원에 '서울숲 AK밸리 내 상업시설'을 분양한다. 서울숲 AK밸리는 지하 5층~지상 15층‧연면적 2만5630㎡ 규모로, 상업시설은 1층에 총 14개점포 규모로 조성된다.

삼영글로벌은 김포 한강신도시 도시지원시설용지 F-2-2블록에 '마스터 비즈파크 내 상업시설'을 분양중이다. 마스터 비즈파크는 지하 3층~지상 7층‧1개동‧지식산업센터 374실‧상가 54개점포 규모다.

에이스건설은 경기 수원 영통구 신동 일원에 '에이스 하이엔드 타워 영통 내 상업시설'을 분양중이다. 에이스 하이엔드 타워 영통은 지하 3층~지상 10층‧연면적 3만1400㎡ 규모로, 이 중 전면 노출형 스트리트 상가 42개점포가 포함돼 있다.