용산 토지거래허가구역 지정에 '꼼수거래' 고개…'임의경매' 풍선효과 우려

서울 용산역 정비창 부지 인근 정비사업장이 지난 14일 토지거래허가구역으로 전격 지정된 가운데 벌써부터 이를 피하려는 '꼼수거래'가 우려되고 있다. 정부가 이곳에 8000여가구에 이르는 아파트를 공급하겠다고 발표하자 향후 땅값 상승을 노린 투기세력이 제도의 허점을 노리고 있는 것이다.

특히 신도시 개발 등 택지를 제외하면 도심지에서 토지거래허가제가 시행되는 건 2009년 3월 이후 11년 만이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주거·상업·공업 등 용도별로 일정 면적을 초과하는 토지를 취득할 때 사전에 시·군·구청장 허가를 받아야 한다.

주택은 실거주자, 상가는 자영업자 등 실수요자만 취득할 수 있고 일정 기간 허가받은 목적대로 해당 토지를 이용해야 한다. 이를 어길 경우 취득가액의 7~10%를 과태료로 내야 한다.

다만 전문가들은 일반적인 거래가 쉽지 않은 만큼 갖가지 편법이 동원될 것으로 보고 있다. 가장 대표적인 방법인 고의로 임의경매 사유를 만든 뒤 매수 희망자가 직접 낙찰받는 방법이다. 토지거래허가구역엔 예외규정이 있는데 대표적으로 증여나 경매, 소송 등을 통하면 규제를 받지 않기 때문이다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "매수자가 매도인에게 돈을 빌려주고 못 받은 것처럼 꾸민 뒤 임의경매 신청하는 방법"이라며 "제3자가 낙찰받지 못하도록 선순위 채권을 높게 설정해 거래하기도 한다"고 설명했다.

실제 용산 개발 발표후 벌써부터 경매시장이 들썩이고 있다. 지난 12일 서울서부지법에서 진행된 서울 용산구 청파동1가 근린주택에 대한 경매에서 42명이 응찰할 정도로 관심을 끌었다.

이 주택은 대지면적 95.9㎡, 건물면적 273.4㎡의 지상 3층짜리 건물로, 감정가는 9억143만원이었지만 1.6배 가격인 14억6000만원에 매각됐다. 

게다가 규제를 받지 않는 토지에 대한 '풍선효과'도 우려되고 있다. 용산역 정비창 일대에 지정된 토지거래 허가구역 대지면적은 주거용은 18㎡로, 그 이하라면 거래가 가능하다.

실제로 올해 용산 이촌2동에서 거래된 연립·다세대 9건은 모두 대지면적이 18㎡ 이하인 것으로 나타났다. 과거 용산 개발을 염두해 두고 '지분 쪼개기' 등이 유행하면서 용산역 주변 땅들은 대지면적이 18㎡ 이하인 곳이 많다.

상황이 이렇자 정부는 '부동산시장불법행위 대응반'을 가동해 집중 조사를 벌일 방침이다. 국토부 관계자는 "증여나 임의경매 등 꼼수거래 역시 불법행위 대응반을 전격적으로 활용해 차단할 것"이라고 말했다.