[2.4공급대책]'꺼진 뉴타운'도 회생?…공급량 확대 위해 4트랙 활용

변창흠 국토교통부 장관 취임 이후 첫번째 부동산대책이 모습을 드러냈다. 그동안 문제점으로 지적받아온 규제일변도의 정책에서 벗어나 대규모 주택공급대책을 마련했다는 평가다. 이를 위해 도심 고밀도 개발, 공공주도 정비사업, 미니신도시 추가 등 3가지 방안을 마련했다.

정부는 4일 관계부처 합동으로 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 이날 정부는 지자체, 공기업과 함께 2025년까지 서울 32만가구를 포함해 수도권에 약 61만6000가구, 전국에는 83만6000가구의 신규 주택 부지를 추가 공급하겠다는 목표를 세웠다.

◆역세권·준공업지역·저층주거지서 19만6000가구

정부가 발표한 도심 주택 공급방안의 핵심은 역세권·준공업지역·저층주거지에서 공공기관이 부지를 확보하고 사업을 추진하는 '도심공공주택복합사업'이다.

이 사업을 통해 5년간 서울 총 11만7000가구 등 전국에 19만6000가구의 주택을 신규 공급한다. 정부가 지구를 지정하고 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 땅을 확보해 주도적으로 개발사업을 추진하는 것이다.

토지주와 민간기업, 지자체 등이 LH나 SH 등에 사업을 제안하면 국토부와 지자체 검토를 거쳐 예정지구로 지정한다. 예정지구 지정 1년 내 토지주 등의 3분의 2가 동의하면 사업이 확정된다.

이렇게 되면 공기업이 부지를 확보하고 지자체가 통합심의를 통해 인허가를 단축하는 '패스트트랙'이 가동된다. 이들 지역에 법적 상한의 최대 140%까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다.

정부는 토지 소유자의 참여를 유도하기 위해 이들에게 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하고 아파트와 상가 우선 공급권도 준다.

토지주에게 보장한 추가수익외 개발 이익은 공공이 환수한다. 이익공유형 주택 마련 비용에 쓰거나 세입자·영세상인의 이주 및 생계지원, 지역사회 생활 SOC 확충 등에 활용된다.

전체 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급하는 것을 원칙으로 한다.

기부채납으로 받는 주택을 공공임대 위주로만 활용하지 않는다는 뜻이다. 도심 개발을 통해 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급한다는 취지다. 사업 비용을 부담할 능력이 없는 실거주자에게는 이익공유형 주택이나 새로운 유형의 수익공유형 모기지를 공급한다.

이 사업은 역세권(주거상업고밀지구), 준공업지역(주거산업융합지구), 저층주거지(주택공급활성화지구)로 유형별로 나눠 시행된다. 역세권과 준공업지역은 면적이 5000㎡ 이상, 저층주거지는 1만㎡ 이상이어야 한다.

역세권에선 준주거지역에 대해 700%의 용적률을 적용해 준다. 주상복합의 상업비율도 준주거지역은 10%에서 5%로, 상업지역은 20%에서 10%로 낮춰준다. 대중교통 연계 대책을 확보하면 주차장 설치 의무도 감면해 준다.

준공업지역에선 용적률을 법정상한까지 올려주되 공공임대 기부채납은 받지 않기로 했다. 저층주거지에선 종상향을 해주거나 법적상한의 120%까지 용적률을 올려준다. 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있게 된 것이다.

◆공기업이 직접 정비사업 시행해 13만6000가구 공급

주민 동의를 거쳐 LH·SH 등이 재개발·재건축을 직접 지자체에 신청해 단독으로 시행하는 '공공 직접시행 정비사업'도 추진한다. 이를 통해 서울 9만3000가구를 포함해 수도권에 11만4000가구, 지방광역시 2만2000가구 등 총 13만6000가구를 공급한다.

이 경우 주민 과반수 이상이 요청해야 사업을 시작할 수 있고 사업 시행 신청 후 1년 이내에 조합원 3분의 2가 동의해야 한다. 이 방식을 통하면 조합총회 및 관리처분인가 등의 절차가 생략되고 사업시행인가에서 통합심의 등이 적용돼 정비사업을 빠르게 추진할 수 있다.

실제로 민간정비사업의 경우 13년 이상 소요되는 반면 '공공직접시행 정비사업'에서는 5년 이내로 기간이 단축될 것으로 기대된다. 그동안 사업성이 떨어져 추진이 더뎠던 기존 뉴타운 사업 등이 수혜를 볼 것으로 기대된다.

다양한 혜택도 주어진다. 주거지역의 1단계 종상향하거나 법적상한 용적률의 120%까지 상향시키고 입지여건상 종상향·용적률 적용이 곤란한 경우 종전 가구수를 1.5배(재개발은 1.3배) 이상 보장하도록 필요한 경우 층수제한도 완화된다.

다만 용적률을 상향시킬 경우 재개발은 10~15%, 재건축은 5~10% 범위 안에서 공공임대주택을 의무공급하는 등 공공임대 및 공공자가를 20~30% 공급한다.

이때 재건축 조합원에 주어지는 2년 거주 의무도 적용되지 않고 재건축초과이익 부담금도 부과하지 않기 때문에 조합 입장에서 유리하다는 것이 정부의 설명이다. 특별건축구역 적용으로 각종 규제·의무로부터 자유롭기 때문에 주거환경도 크게 개선될 것으로 기대된다.

아울러 조합원으로서는 기존 정비계획에 비해 10~30%p 가량의 추가수익이 보장되고 장래에 부담해야 할 아파트 값을 양도세 없이 현물선납 후 정산하는 방식 등으로 분담금 증가 위험을 공기업이 대신 부담할 수 있는 등 혜택을 누릴 수 있다.

이와 함께 도시재생사업를 통해서도 3만가구를 추가 공급한다. LH 등 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지역에서 지구단위로 주택 정비를 추진하는 '주거재생혁신지구'를 신설해 신규 주택을 공급하는 방식이다.

국·공유지 안에서 산업중심 복합거점을 조성할 때만 활용했던 혁신지구 제도를 주거재생에도 도입하겠다는 것이다. 정부는 주민의 3분의 2 이상이 동의해야 하는 제한적 수용방식을 적용하고 입지규제최소구역을 의제적용하거나 기반시설·생활SOC를 설치 비용을 국비로 지원하는 등 지원을 강화할 계획이다.

◆미니신도시 급 공공택지 신규지정

정부는 수도권을 중심으로 15~20곳에 약 26만가구 규모의 신규 공공택지를 확보하기로 했다. 수도권은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 대상지를 선정한다는 계획이다.

다만 구체적인 지역에 대해선 추후 발표할 예정이다. 변창흠 국토교통부 장관은 공급대책 발표 브리핑 후 질의응답에서 "이번 발표에서는 구체적인 입지를 밝히지 않았다"며 "조만간 2~3차례 나눠서 지자체화의 협의가 완료되는 대로 발표할 예정"이라고 말했다.

이어 그는 "대부분의 입지가 확정된 상태지만 미세하게 구역을 조정하거나 마지막으로 지자체와의 완벽한 합의가 남아있다"며 "이번 발표 물량은 3기신도시에서 추가된 물량이라고 생각하면 될 것 같다"고 덧붙였다.