文의 아집 '임대차법'이 몰고온 전세대란…민주, 이래도 반시장정책 고집할 건가

"전세시장이 송두리째 흔들리고 있다. 이제 야당의 '결자해지(結者解之)' 밖엔 답이 없다."(부동산 전문가 A씨)

2020년 문재인정부가 도입한 '임대차2법'이 전세대란 뇌관으로 작용하고 있다. 오는 8월 계약갱신청구권을 사용한 '2+2' 전세계약 만기 도래시 고공행진중인 전셋값이 또한번 수직상승할 가능성이 높아서다. 이미 서울아파트 전셋값이 52주째 오르면서 무주택 서민들은 '그로기(groggy)' 상태에 빠졌다. 이런 상황에 더불어민주당이 임대차2법 유지를 고수할 경우 전세대란으로 인한 주거불안정 문제가 걷잡을 수 없이 확산할 것이라는 우려가 나온다.

17일 부동산업계에 따르면 올 하반기부터 서울 전셋값 상승세가 더욱 가팔라지면서 임대차시장 불안정성이 가중될 전망이다. 전셋값을 부채질하는 핵심요인으로는 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차2법이 꼽힌다.

2020년 7월말 시행된 이들 법안은 기존 2년에 2년을 더해 최대 4년간 전세갱신청구권을 의무화하고 재계약시 임대료 상승폭을 직전계약 5%내로 제한하는 것이 골자다.

도입 전부터 4년뒤 전세계약 만료시기가 도래하면 △매물 부족 △전셋값 폭등 △무주택자 주거불안 등 '트리플 악재'가 터질 수 있다는 지적이 끊이질 않았지만 당시 정부는 법 시행을 밀어붙였다.

도입후 4년이 지난 현재 당시 우려됐던 문제들이 하나둘 현실화되고 있다.

오는 8월이 되면 갱신권 사용후 4년을 채운 전세계약들이 일제히 만료된다. 이 경우 임대인들은 그동안 전월세상한제에 묶였었던 전세보증금을 대폭 인상해 새임차인을 찾을 가능성이 높다. 한번 전세계약을 체결하면 가격인상률이 4년간 5%로 제한되기 때문에 해당기간 인상분을 미리 올려받으려는 수요가 클 수밖에 없다.

국토교통부 등에 따르면 4년 계약만기 전세매물은 서울에서만 5만4000여건에 이르는 것으로 추산된다.

더욱이 임대차2법은 4년간 전세가 묶이면서 전세매물이 감소하는 부작용을 낳았다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울아파트 전세매물은 17일 기준 3만7107건으로 법이 시행된 2020년 8월 3만7107건대비 21.1% 감소했다.

수요대비 공급이 절대적으로 부족한 상황에 전세금마저 폭등하면 전세대란은 불보듯 뻔한 일이다. 서민 주거안정이라는 명목아래 도입된 법안이 되려 서민층의 고통만 키우고 있는 셈이다.

전세대란은 4년전 법 시행 당시부터 예견됐던 사안이다. 실제로 임대차2법 시행후 향후 4년간 전세금을 올릴 수 없다고 판단한 임대인들이 4년치 보증금을 높여받으면서 2020년 하반기부터 2021년 상반기까지 전세금이 급등했다.

KB부동산 통계를 보면 2020년 서울아파트 전셋값은 임대차2법 시행이 예고된 7월부터 매월 1%대 상승률을 기록했다. 연간 기준으로 보면 2020년엔 12.2%, 2021년엔 11.9% 뛰었다. 전국 기준으로도 2020년 7.52%, 2021년은 12.01% 상승률을 나타냈다.

갱신계약 전셋값은 상승폭이 5%로 묶였지만 신규는 크게 뛰어 같은 단지네 이중가격이 형성되는 일도 비일비재했다. 관리비를 대폭 올려 전셋값 인상분을 임차인에게 전가하는 꼼수도 성행했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "전세대란 등 각종 부작용 우려가 제기됐지만 문재인정부는 임대차2법 시행을 강행했고 예견됐던 전셋값 폭등, 매물 부족 등 문제가 현실화하고 있는 상황"이라며 "야당은 횡재세에 이은 또한번의 반시장정책으로 서민층 주거불안만 키우고 있다"고 지적했다.

최근 '2+2' 만기도래를 앞두고 전셋값이 출렁이자 시장에선 임대차2법 폐지여론에 다시 불이 붙고 있다.

국토교통부도 임대차2법과 관련해 폐지 방향으로 공식입장을 정리했다. 출범을 앞둔 22대 국회에서 야당을 상대로 입법활동에도 나설 계획이다.

하지만 '여소야대' 정국 속에서 임대차2법 폐지는 불가능에 가깝다는 게 중론이다.

더불어민주당은 지난 총선에서 임대차2법은 유지하되 '임차인등록제'를 도입하고 여기에 인센티브를 부여하는 방안을 공약으로 제시했다. 사실상 문재인정부의 임대차2법을 계승하겠다는 것이다.

이에 전세시장이 불안정해질수록 야당을 향한 책임론은 더욱 커질 것으로 전망된다.

부동산업계 한 관계자는 "문재인정부 정책을 계승한 더불어민주당으로선 '전세대란 원흉'이라는 비판으로부터 자유로울 수 없게 됐다"며 "전세 불안으로 가장 큰 피해가 예상되는 20~30대 젊은층의 표심 이탈도 염두에 둬야 할 것"이라고 말했다.

현실적으로 폐지가 어렵다면 대대적인 법 개정이 필요하다는 주장도 제기됐다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "현재 여소야대 상황에서 야당은 임대차법 폐지를 절대 수용하지 않을 것"이라며 "즉 임대차2법 개정 가능성은 없다고 볼 수 있다"고 말했다. 그러면서 "전세시장 안정을 위해선 임대차법 손질이 당연히 필요하다"며 "교육시스템에 맞춰 전세 계약기간을 '2+1'로 조정하거나, 저가전세는 가격인상률을 5% 제한하되 고가전세는 시장에 맡기는 방식으로 사회적 합의를 이끌어내야 한다"고 강조했다.