분상제 개편 주택공급 기폭제되겠지만…서울 엑소더스 가속화되나

정부가 주택공급의 원활화를 위해 민간택지 분양가상한제(분상제) 개편을 예고했으나 분양가격이 올라갈 경우 내집마련이 어려워진 실수요자들의 '서울 엑소더스(대탈출)'가 가속화될 것이란 우려가 나오고 있다. 

특히 오는 8월 전세대란설이 제기되는 등 주거불안감이 가중되고 있어 주택매수를 위한 탈(脫) 서울 현상이 심화될 것으로 예상되고 있다.

8일 부동산업계에 따르면 정부가 분양가상한제를 개편하고 건설자재비 상승분을 공사비에 반영할 경우 현재 주변시세의 50~60%인 상한제 대상 아파트의 분양가격은 70~80%로 올라갈 것으로 보인다.

정부는 분양가상한제 개편안에서 재건축조합 이주비·사업비 금융이자, 영업보상·명도소송비 등 정비사업으로 발생하는 비용을 일반분양가에 반영하는 방안을 검토중이다. 

또 택지비에 대해서는 미래 개발이익을 땅값 감정평가에 반영할 수 있도록 하는 방안 등을 검토중이어서 분상제 대상 아파트 값이 적잖게 오를 것으로 전망된다. 현재 분양가 상한제 대상 지역은 서울 강남 등 13개구와 경기 3개시(하남·광명·과천) 322개동이다.

관련업계에선 분상제가 개편돼 분양가가 오를 경우 실수요자들의 탈서울 현상이 심화할 것으로 보고 있다. 이미 서울에선 비싼 분양가와 주거비 부담 등으로 인해 다른 지역으로 이주하는 인구가 늘고 있다. 

통계청이 발표한 '2021년 인구이동통계'에 따르면 지난해 서울에서 다른 시도로 전출한 인구는 56만7366명으로 전입인구 46만1123명보다 10만6243명이 많았다. 이는 2018년 11만230명이후 최대치다. 서울을 빠져나간 57만여명중 63.8%인 36만2116명이 경기도, 4만4859명이 인천으로 이사했다. 

비싼 아파트 분양가는 탈서울을 부채질하고 있다.

주택도시보증공사(HUG)가 공개한 올해 4월말 기준 '민간아파트 분양가격' 분석결과 서울의 3.3㎡당 평균분양가는 3224만4300원을 기록했다. 

지난해 같은달 2813만5800원보다 14.60%가 상승했다. 분상제 개편안이 시행되면 아파트 분양가가 4000만원을 돌파하는 것은 시간문제라는 전망도 나온다.

현재 분양가 9억원이하 주택은 규제지역 여부에 따라 중도금 대출을 40∼60%까지 받을 수 있다. 하지만 9억원을 초과하면 중도금 대출이 사실상 불가능하기 때문에 수분양자는 중도금을 모두 현금으로 납부해야 한다. 

부동산업계의 한 관계자는 "분상제는 몇억원이상의 시세차익을 노리는 ‘묻지마 청약’이 기승을 부리는 결과를 낳았고 이로인해 실수요자들의 진입장벽을 높였다"며 "그렇다고 해서 분양가 상한을 너무 높이면 청약대기자 입장에선 가격경쟁력이 떨어지는 아파트 청약을 망설여지게 할것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가를 과도하게 높일 경우 무주택자의 내집마련이 어려워지는 등 또다른 부작용이 나타날 수 있다"며 "공급 확대와 무주택자 보호측면에서 적절한 수위조절이 필요한 상황"이라고 지적했다.