[尹정부 주거대책]공급속도 차질 우려…인플레·건설경기 침체 어쩌나

윤석열 정부가 16일 재건축 관련 규제를 완화해 도심 주택공급을 확대하는 내용을 뼈대로 하는 첫 부동산공급대책을 내놨다.

하지만 일각에선 인플레이션(지속적인 물가상승)과 금리인상 등으로 부동산 시장이 침체해 정부의 속도감 있는 주택공급에 차질이 빚어지는 것 아니냐는 우려의 목소리가 나온다.

이날 정부는 앞으로 5년간 270만 가구 플러스알파(+α) 규모의 주택을 공급하는 '국민 주거안정 실현방안'을 발표했다. 정부는 도심 주택공급을 확대하기 위해 재건축을 활성화하기로 했다. 먼저 민간 부문에서 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 지적되는 재건축 초과이익환수제(재초환)를 개선키로 했다. 재초환은 재건축추진위원회 승인 시점부터 준공까지 사업기간에 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 웃돌면 초과분에 대해 10∼50%까지 세금을 매겨 환수하는 장치다. 정부는 현행 면제금액인 3000만원을 올려 현실화하고 1주택 장기보유자와 고령자 등에 대한 배려 방안을 마련키로 했다. 또한 임대주택 공급 등 공익에 이바지하는 사업장은 감면받게 할 계획이다.

안전진단도 개선해 재건축사업의 문턱을 낮춘다. 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 낮추겠다는 게 정부의 구상이다. 정부는 적용범위·시행시기 등에 대한 최적의 안을 마련해 올 연말까지 제시할 방침이다.

하지만 일각에선 건설경기 침체로 말미암아 새 정부의 공격적인 주택공급 계획에 차질이 빚어질 수 있다고 우려한다. 인플레이션과 환율 급등 등의 여파로 건축 자잿값이 껑충 뛴 데다 금리마저 급등하고 있어 부동산 시장 경기가 냉각하고 있어서다.

건설산업연구원에 따르면 올 1~5월 누계 기준 아파트 인허가 대비 착공 물량 비율은 65.4%에 불과했다. 이는 2010년(37.3%) 이후 가장 낮은 수준이다. 글로벌 금융위기 직후인 2008~2010년 아파트 인허가 대비 착공 비율은 35~55% 수준에 그쳤다. 보통 아파트 건축사업은 인허가 이후 2~3개월 안에 공사에 들어간다. 인허가 이후 착공까지 기간이 짧을수록 금융 비용 등을 줄일 수 있기 때문이다.

6월까지 상반기 실적도 크게 나아지지 않았다. 국토교통부 통계를 보면 올 상반기 아파트 인허가 건수는 20만8257가구다. 같은 기간 아파트 착공 실적은 13만9759가구로, 아파트 인허가 대비 착공 물량 비율은 67.1%에 그쳤다.

앞으로 건설경기 전망도 밝지 않다. 지난 2일 한국건설산업연구원이 밝힌 7월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 67.9로 조사됐다. 전달인 6월(64.7)보다 3.2포인트(p) 올랐다. 하지만 이는 6월 우크라이나 사태로 인한 공급망 차질로 자잿값이 오른 데다 주요국의 금리 인상으로 경기 침체에 대한 우려가 커지면서 지수가 18.7p 급락한 데 따른 기저효과로 분석된다.

지수 자체는 기준선인 100을 밑돌았다. CBSI가 100을 밑돌면 현재의 건설 경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 뜻이다. 다시 말해 건설경기 회복이 부진할 거라는 업계의 시각이 상당하다는 얘기다. 건설산업연구원은 8월 지수도 7월과 비슷한 수준을 보일 것으로 예상했다.

일각에선 인플레이션이 올 3분기 정점을 찍고 서서히 내림세로 돌아설 거라는 견해가 나온다. 하지만 건설업계는 연이은 금리 인상과 상반기 크게 오른 원자잿값 등의 여파로 하반기에도 주택 거래절벽 현상이 지속하며 미분양이 속출할 수 있다고 우려한다.

정부가 큰 틀의 규제 완화 방침을 내놨지만, 구체적인 내용을 공개하지 않으면서 당분간 주택공급 속도에 탄력이 붙기는 쉽잖을 거라는 분석도 나온다.

정부는 이를 의식한 듯 주택공급 시차를 단축하는 방안을 함께 제시했다. 각종 심의와 영향평가를 통합해 다루는 통합 심의 제도를 민간 정비와 도시개발사업에도 도입한다. 공공정비와 일반주택사업도 의무적으로 적용한다. 100만㎡ 이하 중소 신규택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합해 행정절차를 단축한다.

도심에 신속하게 주택을 공급할 수 있게 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화한다. 현재 단일 공동주택 단지에서만 가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용해 개발밀도를 높이는 등 소규모 정비사업을 촉진한다. 아울러 도시형생활주택은 1~2인 가구 수요 등을 고려해 총가구 수를 현행 300가구에서 500가구로 늘리고, 투룸 비중도 현행 전체 가구의 1/3에서 1/2까지 상향한다.