사전청약 당첨됐다 '눈탱이'…분양가 급등에 집단소송전 비화

"분양가 상승 어쩔 수 없죠. 그런데 최소한의 기준선은 있어야죠."(공공주택 사전청약 당첨자 A씨)

사전청약 분양가를 둘러싼 논란이 심화하고 있다. 자잿값 인상 등으로 본청약 시점에 분양가가 수천만원씩 오른데다 추가상승 가능성까지 거론되자 뿔난 입주예정자들 사이에서는 '사기청약 아니냐'라는 불만이 쏟아지고 있다.

최근 분양가 이슈에 대응하기 위한 전국사전청약연합이 결성된 가운데 행정소송 등 법적 다툼으로까지 번질 가능성도 거론된다.

16일 관련 업계에 따르면 공공주택 착공 지연으로 공사 기간이 길어지는 가운데 사전청약과 본청약간 분양가 격차가 점차 벌어지고 있다.

사전청약 공고 당시 추정분양가를 기준으로 주거예산 계획을 짰던 입주예정자들도 발등에 불이 떨어졌다.

예컨대 서울 대방 신혼희망타운 전용 59㎡는 2021년 사전청약 당시 추정분양가가 7억2463만원이었지만 다음해 본청약에서 7억6999만원으로 5000만원 가까이 인상됐다.

경기 성남복정1 A1블록 59㎡도 사전청약 당시 6억7616만원이었지만 1년뒤 본청약에서 7억3404만원으로 6000만원가량 올랐다.

앞으로 분양가 상승폭은 더욱 커질 것으로 보인다. 공사비 인상 이슈로 착공이 지연되면서 본청약 시기도 뒤로 밀리고 있는 까닭이다.

김병욱 더불어민주당 의원이 국토교통부로 제출받은 사전청약 실시·결과 현황 자료에 따르면 2021년 7월부터 올해 6월까지 공공아파트 4만4352호가 사전청약을 실시했다.

하지만 이중 본청약까지 실시한 것은 9월 기준 4819호(6.4%)에 그쳤다. 본청약이 늦어질수록 분양가는 더욱 오를 수밖에 없다.

착공 지연이 장기화할수록 사전청약과 본청약간 분양가 격차가 1억원이상 차이나는 단지도 속출할 것으로 예상된다.

2021년 사전청약을 받은 성남 신촌 A-2블록은 한국토지주택공사(LH)와 계룡건설간 분양가 협의가 지연되면서 11월로 예정됐던 본청약이 미뤄졌다. 양측은 7억원대 중반~8억원대 초반선에서 분양가를 조율중인 것으로 전해졌다. 사전청약 당시 추정분양가는 6억8000만원이었다.

LH 관계자는 "사전청약은 예비당첨자에게 선택권을 제공하는 것으로 분양가심의위원회 심의를 통해 최종분양가가 결정된다는 것을 공고문에 적시하고 있다"며 "분양가는 토지비·건축비·가산비 합으로 책정되는데 이들 요인이 협상대상이 되는 게 아니라 임의로 분양가를 낮추는 것은 현실적으로 어렵다"고 설명했다.

중견건설 A사 관계자는 "공사비가 20~30%씩 올라버려 시공사 입장에서도 분양가 상승 요구가 불가피하다"며 "사전청약이라는 설익은 정책 탓에 입주예정자, 시공사 모두 난감한 상황"이라고 말했다.

입주예정자들은 총 22개 공공분양 단지가 모인 전국사전청약연합회를 최근 결성하고 공동 대응전선을 구축하고 있다. 필요한 경우 소송 등 법적다툼도 불사하겠다는 게 연합회 입장이다.

이명박정부 당시 시행했던 '사전예약제'처럼 분양가 무제한 상승을 방지하기 위한 '상한선' 설정도 대안으로 거론되고 있다.

연합회 관계자는 "공사가 지연되면 분양가가 계속 오를텐데 이를 두고 협의점을 찾는 것도 아니고 단순히 '기다렸다 주는대로 받아먹어라'는 식"이라며 "개인민원 등은 더이상 의미가 없다고 판단해 연합회를 결성했다"고 말했다. 이어 "법적다툼 경우 사전예약제라는 선례를 참고해 진행 가능성을 검토하고 있는 상황"이라고 부연했다.

사전예약제는 사전청약처럼 본청약 이전에 예비당첨자를 선정하는 것이다. 토지보상과 문화재 발굴 등으로 본청약과 입주가 수년씩 지연되면서 결국 폐기수순을 밟았다.

결과적으로 실패했지만 현 사전청약과 달리 당첨자들이 늦어진 본청약 시점에도 기존 추정분양가로 계약할 수 있도록 한 것 고무적인 부분으로 꼽힌다.

예컨대 경기 하남시 감일지구 A4블록은 본청약 시기가 2012년 12월에서 2017년 10월로 5년 가까이 미뤄졌지만 분양가는 변동이 없었다. 59㎡ 기준 추정분양가는 최대 2억5750만원었고 본청약 시점 분양가도 2억5000만원대 안팎이었다. 즉 사전예약 분양가가 사실상 확정 가격인 셈이다.

당시 이명박정부는 토지비를 조성원가로 계산했다. 조성원가는 시간이 지나도 큰 변동이 없고 건축비만 바뀌기 때문에 분양가를 사전에 확정할 수 있었다. 반면 현재에는 주변시세를 반영한 감정평가 금액으로 토지비를 계산해 분양가 인상 폭이 크다.

연합회 관계자는 "어느정도 분양가 인상은 수용할 수 있지만 그폭이 억대로 넘어가면 주거계획에 심각한 차질이 생기게 된다"며 "정부가 분양가 인상분 일부를 보전해주거나 추정분양가에서 크게 벗어나지 않는 수준으로만 사업을 진행해주길 바란다"고 강조했다.

부동산업계 한 관계자는 "사전청약 경우 공고문에 '현재시점에서 확정되지 않은 사항에 대해 이의를 제기할 수 없다'는 문구가 명시돼 있고 당첨자도 청약통장을 사용했거나 계약금을 건 사안도 아니라서 소송 같은 적극적인 대응은 어려울 것으로 본다"며 "다만 입주지연과 분양가 상승 문제가 지속될 경우 추후 3기신도시 등 주택 공급대책에 차질이 생길 수 있어 대책 마련이 필요한 상황"이라고 지적했다.