국내 부동산 대체투자 '바람'… 공모펀드·리츠 등 간접 투자 활기

국내 부동산 업계에 대체투자 바람이 일고 있다.

19일 업계에 따르면 증권사와 자산운용사들이 수익원 다각화에 나서면서 자기자본을 투입한 부동산 매입이나 프로젝트파이낸싱(PF) 뿐만 아니라 간접 투자상품으로도 눈길을 돌리고 있다.

부동산펀드나 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 간접투자 상품 중에서도 규모가 작았던 공모형 시장을 중심으로 활기가 돌고 있다. 

펀드평가사 제로인에 따르면 지난 9일 현재 국내 부동산형 펀드 수는 9개로 이들 펀드의 운용 순자산은 3767억원으로 나타났다.

국내 부동산형 펀드의 순자산은 2008년 초 2조3036억원에서 작년 초 3486억원까지 줄었다가 올해 초 3567억원으로 늘었다. 해외 부동산펀드의 폭발적인 성장세에 미치지는 못하지만 조금씩 시장이 살아나고 있는 것.

특히 공모형 부동산펀드가 시장 활성화를 이끌고 있다. 

그동안 부동산펀드나 리츠 등 부동산 간접투자 상품은 설립 절차가 비교적 간단한 기관 투자자 상대의 사모형이 대다수를 차지했다. 개인 투자자들도 부동산은 간접상품보다는 직접 투자에 집중해왔다. 

최근 저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 개인들이 부동산 간접상품에 눈을 돌리면서 증권사와 자산운용사들도 이들의 부동자금을 겨냥한 상품을 선보이고 있다.

지난해 7월 한화투자증권이 판매한 하나자산운용의 '하나그랜드티마크부동산펀드1호'가 대표적인 예다.

서울 중구 회현동의 티마크그랜드호텔을 투자처로 설정한 이 펀드는 당시 한국투자증권이 배정받은 물량 300억원이 1시간 만에 완판되고 추가된 200억원도 하루 만에 소진돼 국내 부동산 공모펀드의 가능성을 확인했다.

올해 첫 부동산 공모펀드로 지난달 선보인 이지스자산운용의 '이지스코어오피스공모부동산투자신탁제117호'도 모집액 330억원을 채웠다. 이 펀드는 강남구 삼성역 인근의 바른빌딩을 매입해 임대료로 연 5∼6% 이상의 배당수익률을 목표로 한다.

다른 증권사들도 공모형 부동산 펀드 출시를 앞두고 있다.

신한금융투자는 신한BNP파리바자산운용과 함께 명동의 '나인트리 프리미어 호텔'에 투자하는 부동산 공모펀드를 오는 22일 내놓는다. 신한금투가 국내 부동산을 기초자산으로 하는 공모펀드를 내놓는 것은 이번이 처음이다.

건물 매입금액 약 1300억원 가운데 465억원을 공모펀드로 조달할 계획으로 예상 배당수익률은 수수류를 제외하고 약 연 5.4%다.

공모 상장 리츠도 다시 등장하고 있다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 개발이나 임대사업, 리모델링 등에 투자하고 그 수익을 돌려주는 간접투자 상품이다. 주식회사나 투자신탁의 형태이기 때문에 증권시장 상장이 가능하다.

지난해 9월 모두투어 리츠가 국내 호텔 리츠로는 처음으로 유가증권시장에 상장한 데 이어 올해는 이랜드와 코람코자산신탁이 뉴코아아울렛 매장들을 자산으로 한 7000억원 규모의 선진국형 앵커 리츠(REITs)를 상장할 예정이다.

KB증권은 마스턴자투자운용과 서울 중구 씨티센터타워를 기반으로 한 공모 상장 리츠를 내달 중에 출시한다. KB증권과 대표 주관회사로 한화투자증권이 공동으로 상장 업무를 맡는다.

씨티센터타워는 쌍용양회와 삼성화재 등이 임차인으로 있는 건물로 마스턴이 2500억원에 매입했으며 공모 규모는 800억원 가량이다.

전문가들은 시중에 자금이 넘치는 상황에서 중위험·중수익의 부동산 관련 상품이 대안 투자처가 될 수 있으나 얼마나 활성화할수 있을지에는 엇갈린 의견을 보이고 있다.  

최근 출시됐거나 출시 예정인 상품은 임대차계약시 최저보장임대료 등을 설정해놓은 경우가 대부분이지만 높아지는 오피스 공실률이나 주한미군의 고고도 미사일 방어체계(THAAD·사드) 배치를 겨냥한 중국의 보복 조치 등의 영향에서 완전히 자유롭기 어렵다. 연내 예고된 미국 금리 인상도 부담 요인으로 꼽힌다.

정정욱 신한금융투자 대체투자부장은 "실물 부동산 시장의 한계로 국내에서는 간접투자상품 대상으로 삼을 자산의 풀이 많지 않은 편이어서 증권사들이 해외 쪽 부동산에 더 눈을 돌리는 경향이 있다"고 말했다.

안효재 KB증권 부동산금융3부장은 "부동산 간접투자상품도 요구 수익률이 높아진다는 측면에서 영향을 받을 것"이라면서도 "부동산이 주식이나 채권보다는 안정적인 자산이고 수익률도 양호한 편이어서 도심 코어 지역의 수익이 보장된 물건에 대한 수요는 꾸준히 이어질 것"이라고 전했다.