서울시, 사전협상제 인센티브 신설…용적률 최대 330%p 완화

서울시가 혁신디자인 건축물과 관광숙박시설 확대를 위해 용적률 인센티브를 법정상한까지 줄 수 있도록 '사전협상제도'를 손질했다.

19일 시에 따르면 사전협상제도는 민간사업자가 5000㎡이상 부지를 개발할 때 도시계획변경 타당성과 개발 공공성 및 합리성을 확보하기 위해 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다.

용도지역 상향 등으로 민간사업자 사업성을 높여주는 대신 개발이익 일부를 공공기여로 확보해 민간개발사업 활성화와 도시균형발전을 동시에 촉진하는 것이 목적이다.

그간 사전협상제도는 주거지역에서 상업지역으로 변경 등 용도지역 변경이 가능해 도시계획조례에서 정한 상한용적률내에서 운영됐고 법정상한을 넘는 추가 인센티브는 별도로 없었다.

상한용적률 인센티브가 없는 점은 상대적으로 공사비가 많이 들어가는 혁신적인 건축디자인과 친환경 인증건물을 활성화하는 데 걸림돌로 작용했다. 용적률이 높을수록 고밀개발할 수 있어 수익성이 향상되기 때문이다.

이를 해결하기 위해 시는 사전협상제도에 △건축혁신 인센티브 △탄소제로 인센티브 △관광숙박 인센티브 3종 인센티브 항목을 신설하고 앞으로 새로 사전협상을 추진하는 사업지부터 적용하기로 했다.

인센티브 항목이 적용되면 상한용적률 인센티브를 예외적으로 허용하면서도 증가하는 용적률의 60%에 해당하는 토지 가치분을 공공기여로 환수한다.

건축혁신분야는 사업시행자가 혁신적인 건축디자인을 제안하고 적정성을 인정받으면 최대 110%p 상한용적률 인센티브를 받을 수 있다. 대상지를 특별건축구역으로 지정해 '서울시 창의·혁신디자인 가이드라인'에 적합한 수준에 따라 인센티브를 차등 적용하며 인센티브 수준은 건축위원회 심의에서 결정한다.

탄소제로분야는 ZEB(제로에너지빌딩) 인증, 녹색건축·에너지효율 인증, 재활용 건축자재 사용계획을 적용한 사전협상 대상지에 최대 60%p 상한용적률 인센티브를 부여한다. 인센티브 수준은 지구단위계획 수립기준 적용 셈식으로 계산하고 도시건축공동위원회 심의에서 확정된다.

관광숙박분야는 관광숙박시설 용도를 도입하는 사전협상 대상지에 최대 160%p 상한용적률 인센티브를 준다. 해외 관광객 연간 3000만명 목표에 발맞춰 관광객 증가를 대비해 관광호텔 공급을 확대하려는 조치다. 인센티브 수준은 주변 도시경관 조화를 고려한 기반시설 적정성, 건축계획 적정성 등 지구단위계획 수립기준에 따라 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 결정한다.

각 항목 인센티브는 중복으로 적용할 수 있다. 3개항목 모두 적용할 경우 최대 330%p 용적률이 완화된다.

가령 사전협상제도를 통해 2종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역이 변경될 경우 기존에는 용적률이 법정상한 800%를 넘을 수 없었으나 앞으로는 3개 인센티브 항목을 중복으로 적용할 경우 1116%까지 높아진다.

홍선기 시 미래공간기획관은 "민간부담을 줄이면서 공공성을 높여 시가 친환경·매력·관광도시로 변화하고 글로벌 톱5 도시로 도약할 수 있도록 하겠다"고 말했다.