"집주인 계약갱신 거절시 실거주 증명하라" 대법 첫 판례

단순히 실거주의사를 밝히는 것만으로 집주인이 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다는 첫 대법원 판단이 나왔다.

26일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 민유숙)는 임대인 A씨가 세입자 B씨 부부를 상대로 낸 인도 청구소송에서 원고 승소 판결한 원심을 파기하고 2심 법원으로 돌려보냈다.

A씨는 보증금 6억3000만원에 서울 서초구 소재 한 아파트를 2019년 3월부터 2021년 3월까지 2년간 B씨 부부에게 임대하는 전세계약을 맺었다.

A씨는 계약 종료를 3개월 앞둔 2020년 12월 B씨 부부에게 가족들이 아파트에 거주할 예정이라는 이유로 계약을 갱신하지 않겠다고 말했다.

하지만 B씨 부부는 계약갱신요구권을 행사한다며 내용증명을 보내고 퇴거를 거부했다.

현행 주택임대차보호법 제6조의3 제1항을 보면 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 임대차계약 갱신을 요구할경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 명시돼 있다.

다만 이 조문 1항의 8호는 '임대인(직계 존비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우'에 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 정한다.

A씨는 "노부모를 거주하게 할 계획이라 주택임대차보호법이 정한 갱신거절 사유에 해당한다"고 주장했다.

이에 맞서 B씨는 "A씨가 처음에는 남편과 자녀가 들어와서 산다고 했다가 소를 제기한뒤에는 노부모 실거주로 말을 바꿨다"고 반박했다.

앞서 1·2심 재판부는 A씨의 손을 들어줬다. 법원은 A씨가 실거주 주체를 변경했지만 적법하게 갱신 거절권을 행사했다고 인정했다.

특히 2심 재판부는 임차인들의 항소를 기각하며 "임대인이나 그 직계존속·비속이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한 통상적으로 납득할 수 있는 실거주요건 조항 해당 사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다"고 판시했다.

하지만 대법원은 "임대인이 거주하려는경우 증명책임은 임대인에게 있다"며 앞선 판단을 뒤집었다.

대법원은 "실거주 의사의 존재는 임대인의 단순한 의사표명만으로는 곧바로 인정될 수는 없다"며 "다만 임대인의 장래계획이라는 거절사유의 특성을 고려할 때 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 의사의 존재를 추인할 수 있다"고 판단했다.

아울러 "이는 임대인의 주거 상황이나 사회적 환경, 경위 등 임대인이 기존 주거지에서 목적주택으로 이사하기 위한 준비 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합해 판단할 수 있다"고 부연했다.

재판부는 이를 바탕으로 단순 의사표명을 근거로 "A씨의 갱신거부는 정당하다"고 판결한 조치가 부당하다고 판단해 원심판결을 파기환송했다.