양도세 이은 보유세 폭탄 예고 … '조자룡 헌칼' 돼가는 부동산 세제

과거 문재인 정부는 집값 안정과 자산 불평등 완화를 목표로 보유세 강화를 추진했는데, 공시가격 현실화가 급격하게 진행되면서 시장에서는 부작용이 발생했다. 

문 정부는 2017년 다주택자 양도세 중과 제도를 부활시켜 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 10%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 20%p를 추가로 과세했다. 

그럼에도 집값 상승세가 이어지고 증여가 늘어나는 등 규제 효과가 제한적이자, 2021년부터 매년 현실화율을 단계적으로 끌어올리는 정책을 병행했다. 공동주택은 2030년, 단독주택은 2035년까지 시세의 90% 수준에 도달하도록 한다는 목표로 공시가격을 빠르게 인상했다. 

이 과정에서 공동주택 공시가격은 2021년과 2022년에 19.05%, 17.2% 급등했고 집값 급등과 시세반영률 상향이 동시에 작용하면서 단기간 내 공시가격이 크게 뛰고 보유세 부담도 가중됐다. 실제로 공시가격 현실화 계획 도입 이후 공동주택 공시가격은 연평균 18% 상승한 것으로 나타났다. 

보유세 부담이 빠르게 늘어나면서 다주택자뿐 아니라 1주택자 사이에서도 반발이 확산됐다. 공시가격이 과세 기준일 뿐 아니라 각종 행정제도의 기준으로 활용되는 만큼, 급격한 현실화는 건강보험 피부양자 자격 상실 증가 등 예상치 못한 부작용으로 이어지기도 했다.

또 규제 강화속 여러 채를 보유하기 보다 핵심 입지에 '똘똘한 한 채'를 보유하는 현상이 심화되면서 서울 핵심 지역과 고가 주택 가격이 가파르게 뛰는 시장 왜곡 현상이 나타났다. 부동산 거래가 위축되면서 실수요자 시장 진입 장벽 역시 높아졌다는 평가가 뒤따랐다.

정부가 보유세 개편을 언급하고 선제적인 강경 메세지를 내놓자, 6·3 지방선거 이후 정부의 세제 개편 시 관련 논의가 본격화할 가능성에 무게가 실린다. 정부 안팎에서는 현재 3·6·12·25·50·94억원 이하, 94억원 초과 등 7단계로 설정된 종합부동산세의 과표 구간을 세분화해 초고가 줕택의 세 부담을 늘리는 방식이 거론된다. 종부세 최고 세율을 높이거나 공시가격 현실화율 상향·공정시장가액비율 인상 등을 통한 세 부담을 확대하는 방안도 오르내린다.

최근 정부의 이같은 움직임은 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 매물 잠김 현상을 차단하기 위한 의도로 풀이된다. 동시에 시중 유동자금을 주식시장으로 이동시키는 이른바 '머니 무브'를 유도하겠다는 구상도 함께 깔려 있다는 분석이다.

이 대통령도 '자본시장 활성화'에 드라이브를 걸고 있다. 지난 18일 '자본시장 안정과 정상화 간담회'에서 "자본시장이 정상화되고 활성화되면 산업 발전은 물론 부동산 쏠림 문제도 완화할 수 있다"고 강조했다.

이어 지난 24일 안철수 국민의힘 의원이 부동산 정책 입안 과정에서 다주택자 공직자 배제 방침을 비판하며 "이 논리라면 고위 공직자 및 실무자도 보유 주식을 전량 매도해야 한다"고 주장하자 이 대통령은 반박하며 정책 기조를 재확인했다. 이 대통령은 "개구리를 보호한다고 모기까지 보호할 필요는 없다"고 했다. 이는 다주택자나 투기용 주택 보유자를 해충인 '모기'에 비유해 비판한 것으로 풀이된다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "이 대통령이 집값 안정을 위해 다양한 수단을 강력하게 동원하고 있지만 거래세를 낮추지 않고 보유세만 강화하면 매수와 매도를 동시에 억제하는 결과로 이어져 시장이 정상화될 수 없다"며 "보유세가 강화되면 세 부담을 감당할 수 있는 사람 위주로 주택 보유가 재편되면서 시장 구조가 '소유'에서 '이용' 중심으로 전환될텐데, 시장 활력을 높이기 위해서는 거래세 인하를 병행할 필요가 있다"고 말했다.