강남3구에 몰린 종부세 … 정부 '핀셋 과세' 다시 꺼내드나

지난해 전국 주택분 종합부동산세의 약 33%를 서울 강남·서초·송파구 등 이른바 '강남 3구'가 부담한 것으로 나타났다. 강남권 집값 상승세가 이어지면서 이들 지역에 종부세 부담이 집중되는 모습이다. 정부가 이달 말 세제 개편안을 통해 초고가 주택에 대한 보유세 강화 방안을 검토하는 가운데 강남 3구가 가장 큰 영향을 받을 것이라는 전망이 나온다.

12일 국세청 국세통계포털 시군구 종합부동산세 결정세액 현황에 따르면 지난해 전국 주택분 종부세 결정세액은 1조3089억원으로 집계됐다. 이 가운데 강남 3구의 결정세액은 4300억원으로 전체의 32.9%를 차지했다.

전국 주택분 종부세에서 강남 3구 비중은 하락세를 보이다 다시 상승하고 있다. 2020년 39.5%에서 2021년 27.8%, 2022년 25.6%로 낮아졌지만 2023년 27.6%, 2024년 29.2%, 지난해 32.9%로 3년 연속 상승했다.

강남 3구의 주택분 종부세는 2024년 3181억원에서 지난해 4300억원으로 35.2% 증가했다. 같은 기간 전국 증가율(20.4%)을 크게 웃돈다. 집값 상승세를 고가 주택이 주도하면서 종부세 부담도 강남권에 집중된 것으로 풀이된다.

서울 전체 주택분 종부세는 5698억원에서 7411억원으로 30.1% 늘었다. 자치구별로는 강남구가 2336억원으로 가장 많았고 서초구 1429억원, 용산구 750억원, 송파구 534억원 순이었다. 성동구도 264억원으로 전년보다 40.9% 증가하며 서울 자치구 가운데 종부세액 6위를 기록했다.

정부는 이달 말 발표할 세제 개편안을 앞두고 부동산 정책 방향을 논의하기 위한 토론회를 열고 종부세 개편 방안에 대한 의견 수렴에 나설 계획이다. 실거주 중심 과세 원칙을 유지하면서 초고가 주택의 세 부담을 확대하는 방안이 유력하게 거론된다.

이재명 대통령도 최근 취임 1주년 기자회견에서 "여러 채를 가지고 있는 것은 상관없지만 그에 상응하는 부담은 하게 하자"고 밝히며 다주택·비거주 목적 주택에 대한 보유세 강화 의지를 재확인했다.

시장에서는 종부세 과세표준을 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율 조정이 가장 현실적인 카드로 거론된다. 현재 60%인 공정시장가액비율은 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 조정할 수 있어 정부가 비교적 신속하게 추진할 수 있는 방안으로 꼽힌다. 문재인 정부 시절 95%까지 높아졌던 비율이 윤석열 정부에서 60%로 낮아진 만큼 이를 80% 안팎으로 다시 올리는 방안이 유력하게 검토되는 것으로 알려졌다.

국회 국토교통위원회 소속 이종욱 국민의힘 의원이 국회예산정책처에 의뢰한 분석에 따르면 공정시장가액비율을 80%로 상향할 경우 올해 전국 주택분 보유세는 10조658억원으로 현행(8조6995억원)보다 15.7%(1조3663억원) 증가한다. 95%를 적용하면 10조7726억원으로 23.8% 늘어난다.

특히 고가 주택 비중이 높은 서울의 부담 증가폭이 가장 클 것으로 예상된다. 서울의 주택분 보유세는 공정시장가액비율을 80%로 높일 경우 4조5191억원에서 5조4721억원으로 21.1% 증가하는 것으로 분석됐다. 이미 전국 종부세의 3분의 1을 부담하는 강남 3구는 세 부담이 가장 크게 늘어날 가능성이 높은 지역으로 꼽힌다.

정부는 과세표준 구간을 보다 세분화하는 방안도 함께 검토하고 있다. 현행 12억원 초과~25억원 이하, 25억원 초과~50억원 이하 구간을 더욱 촘촘히 나눌 경우 초고가 주택이 밀집한 강남·서초·송파의 세 부담은 한층 커질 수 있다.

전문가들은 공정시장가액비율 인상과 과표 구간 조정이 초고가 주택에 대한 과세 형평성을 높이는 효과는 있겠지만, 세 부담 상한이 적용되는 초고가 주택보다 중간 가격대 주택이나 실거주 1주택자가 인상 효과를 더 크게 체감할 가능성도 배제할 수 없다고 지적한다. 이에 따라 정부가 초고가 주택 과세 강화와 실거주자 보호라는 두 정책 목표를 어떻게 조화시킬지가 이번 세제 개편의 핵심 변수가 될 전망이다.