한국 부동산, 투자의 맥을 짚다②

[인터뷰]정미숙 우리은행 지점장 “틈새시장, 다가구주택 노려라”

성급한 주택 처분은 NO…시장 상황 고려한 중장기 전략 필요해
부동산 가격 상승 노린 갭투자보다 ‘주거+수익’ 얻는 방향 선회

차진형 기자 프로필보기 | 최종편집 2017.10.05 08:22:03

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▲우리은행 정미숙 목동지점장은 앞으로 부동산 투자와 관련해 다가구주택, 부동산펀드를 추천했다.ⓒ뉴데일리


가을 이사철을 맞아 집을 팔아야 하는 사람과 집을 구해야 하는 사람으로 뒤엉켜 있다.

앞으로 1가구 1주택을 정부가 장려하기 때문에 다주택 보유자의 경우 집을 내놓아 할 처지다. 하지만 집을 매매하고 난 다음 마땅한 투자처를 찾지 못해 고민만 늘고 있다.

집을 구해야 하는 사람 역시 투기지역에 대한 대출제한으로 돈을 구할 곳이 마땅치 않다.

이에 본지에서는 자산관리 전문가인 우리은행 정미숙 목동지점장을 만나 적절한 자금솔루션 방향을 들어봤다.

- 최근 정부의 강력한 부동산 대책으로 인해 소비자들의 고민이 늘고 있다. 목동 지역의 부동산 상황은 어떤가.

▲ 목동 지역은 8.2 대책 이후로 매매는 관망세로 들어섰고 전‧월세 거래가 많아지고 있는 분위기다.

목동 지역은 대치동, 중계동과 더불어 3대 교육특구로 불리는 만큼 우수학교 및 학원가가 잘 형성돼 학군 수요가 꾸준한 지역으로 꼽힌다. 따라서 실거주 소유자가 많고 잠재수요가 많기 때문에 가격이 급격히 떨어지거나 매물이 갑자기 많이 나오는 경향이 별로 없다.

오히려 매수 대기자들은 가격 하락 때를 기다린다는 반응이다.

- 최근 8.2 부동산 대책으로 다주택 보유 고객들의 문의가 많은 것으로 예상되는데 이들에 대한 조언은.

▲ 다주택 보유자의 처분에 있어서는 무리한 대출이 있느냐가 우선 고려해야 할 사항이다. 주택담보대출 세대당 1건으로 여러 개의 주택을 대출로 구입했으면 매도를 고려해야 한다.

그렇지 않다면 성급한 처분보다는 보유 주택의 향후 전망에 따라 전략을 달리해야 한다.

현재 양도차액이 많고 향후 2~3년간 집값 상승이 둔화될 것으로 예상되는 주택이라면 양도 차익 실현을 위해 내년 4월 이전에 매도를 고려할 필요가 있다.

하지만 서울의 경우 재건축, 재개발 등 멸실되는 주택이 많아지는 반면 공급은 제한적이기 때문에 중장기적인 관점에서 집값 상승이 예상되는 현 시점에서는 부동산 정책 변경에 따른 세율 인하 때까지 보유하는 전략을 추천한다.

- 가을 이사철을 맞아 집 구매를 고민하는 고객이 많다. 특히 서울 투기지역 지정으로 대출을 이용하는데도 큰 어려움이 있을 것 같은데, 이들을 위한 적절한 자금 이용 솔루션을 제시해 달라.

▲ 주택대출이 세대당 한건으로 제한됨에 따라 대출을 받아야 하는 경우 이사할 집을 결정하기 전에 대출 받을 은행에 꼭 확인하고 매매 계약을 진행해야 한다.

특히 분양권이 주택으로 간주됨을 유의해야 한다.

물론 주택대출이 여러 건인 경우 2년 내 매도 및 상환 조건 등에 따라 추가대출이 가능할 수도 있어 잘 따져볼 필요가 있다.

8.2 조치 이후 여러 가지 변수에 따른 매매시장 관망세 및 강남재건축 이주 수요 등으로 전세가는 상승이 예상된다. 따라서 주택 구입을 고민하는 고객은 DTI, LTV를 따져서 다주택자가 내놓은 급매물을 매입하는 전략이 유효해 보인다.

▲우리은행 정미숙 목동지점장.ⓒ뉴데일리

- 8.2 규제 이후 부동산에 대한 투자 인식이 달라졌다. 앞으로 부동산 투자의 방향은 어떻게 진단하나?

▲ 그동안 부동산은 은퇴를 앞둔 베이비부머들이 주택을 구입하는 형태로 투자가 이뤄졌다.

주로 부동산 가격 상승을 노린 갭투자나 레버리지 효과를 노린 것으로 자산 형성의 한 방법으로 투심이 이어진 것이다.

하지만 앞으론 이 같은 부동산 투자 방식이 제한됨에 따라 다른 전략을 구사할 필요가 있다.

이미 발 빠른 자산가들은 다가구 주택을 구입하는 것으로 방향을 선회해 주거와 함께 월세를 얻는 방식을 취하고 있다.

다가구주택은 집주인이 1채만을 소유하고 공시가격이 9억원을 안 넘는다면 임대 소득 과세대상에서 제외되는 장점도 있다. 9억원이 넘더라도 연 임대소득이 2000만원 이하면 분리과세돼 절세 효과와 함께 월세를 통해 안정적인 노후 수익을 기대할 수 있다.

이미 일산 지역의 경우 근린주택, 상가건물, 다가구주택 등이 크게 오르며 부동산 투자 방향이 바뀌었다.

또 다른 부동산투자 방법은 은행에서 사모 형식으로 판매 중인 부동산펀드를 가입하는 것도 좋은 투자처다.

부동산펀드의 경우 임대수익과 5년 만기 뒤 부동산 매각 차익 등 연 6.5% 대의 수익을 기대할 수 있다.

부동산펀드가 저금리 시대 안정적인 투자처로 주목받고 있지만 사모형태로 최대 49인까지만 가입할 수 있어 자산관리 전문가에게 꾸준한 상담을 받는 게 중요하다.

이밖에도 달러, 위안화에 투자하는 외환 파생상품 등 다양한 금융상품으로 자산을 분배하는 것도 안정적인 수익을 얻는 방법 중 하나다.

- 우리은행의 향후 PB전략과 목동지점장으로 올해 계획을 듣고 싶다.

▲ 우리은행은 8.2 대책이후 WM자문센터 부동산 및 세무 전문가들이 발 빠르게 움직이고 있다.

PB고객들의 문의사항에 대한 개별 문의를 위해 전국으로 방문 상담 중이며 8.2 조치에 따른 다주택자(임대사업자) 성공 투자전략 및 절세비법 등 부동산 및 세무 세미나를 개최하는 등 고객의 요구를 사전 대응하고 있다.

특히 자문센터를 통한 맞춤서비스를 적극 활용해 양도세 중과 전 매도전략, 임대사업자 전환, 사전 증여를 통한 주택 수 축소 방안 등 자산관리 솔루션을 제시하고 있다.

목동 지점 역시 고액자산가를 중심으로 자문센터 전문가와 1:1 컨설팅을 연결하고 있으며 향후 준자산가를 위한 지역 세미나를 계획 중이다.

우리 목동지점은 고객 만족, 은행 성장 그리고 개인의 행복한 삶이 잘 어우러져야 진정한 승리임을 확신하며 이 세 가지가 균형 있게 성장할 수 있도록 하는 것이 지점장으로서 목표다.


정미숙 우리은행 목동지점장 약력


▲ 2004년 7월 우리은행 PB팀장(압구정역, 연세금융센터, 여의도북지점, 대화역지점, 압구정지점 등)
▲ 2005년 10월 우리금융지주 회장 표창, 은행장 표창 외 15회 수상 및 명장 다수 선정
▲ 2011년 7월 제4회 아시아PB대상 최우수상 수상, 제1회 우리은행 인재 선정
▲ 2014년 8월 연세대학교 행정대학원 국제학 석사

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