코레일 용산사업 청산 방침..“민간출사자가 동의 거부..더 이상 못해”용산역세권개발(주), “납득할 수 없어..코레일 최소 6조6천억 수익 확보”

  • ▲ 용산국제업무지구(자료사진).ⓒ 연합뉴스
    ▲ 용산국제업무지구(자료사진).ⓒ 연합뉴스



    단군 이래 최대 개발 사업이란 거창한 꼬리표가 붙었던 용산국제업무지구 개발사업이 파국을 맞을 것이란 우려가 높아지고 있는 가운데, 사업 청산 방침을 밝힌 코레일의 속사정에 대한 관심이 높아지고 있다.

    12일 용산사업의 자산관리위탁업무(AMC)를 맡고 있는 용산역세권개발(주)에 따르면,
    코레일은 사업을 지속하는 경우 예상할 수 있는 최악의 미분양 사태가 벌어지더라도,
    6조6,000억원에서 8조6,700여억원에 달하는 토지대금을 확보할 수 있는 것으로 나타났다.

    반면 코레일이 사업을 청산한다면 손실규모는 7조3,000억원대에 달할 것으로 추정된다.
    사업 청산시 민간투자사가 부담해야 할 손실 역시 1조가 훨씬 넘는다.
    무엇보다 서부이촌동 주민들이 입게 될 피해가 극심하다.

    코레일과 민간투자사, 서부이촌동 주민들 사이에 물고 물리는 대규모 소송전과 이로 인한 갈등 등 사회경제적 비용 또한 막대하다.

    때문에 사업 청산으로 자본잠식 위험까지 제기되는 상황에서 코레일이 사업을 다시 정상화해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

    용산역세권개발이 이날 내놓은 자료를 보면, 코레일은 미분양 물량이 10조원에 달하는 최악의 상황을 맞이하더라도, 8조6,700억원의 토지대금을 손에 쥘 수 있다.

  • ▲ 용산국제업무지구(자료사진).ⓒ 연합뉴스


    이같은 분석은 사업 시행사인 드림허브의 사업계획서를 근거로 한다.

    사업계획서는 준공시점에 상가와 아파트, 오피스텔 등의 매각을 통해 코레일이 받아야 할 토지대금을 우선 정산하도록 돼 있다.

    이날 공개된 자료를 기준으로 하면, 최악의 미분양 사태가 벌어지더라도, 코레일은 최소 6조6,000억원 이상의 수익을 올릴 것으로 예측된다.

    미분양으로 정상 분양가의 50% 수준에서 할인분양을 실시하는 경우, 코레일은 전체 토지대금 10조227억원 중 8조6,297억원을 확보할 수 있다.

    분양 할인율을 70%까지 올리는 최악의 상황을 가정하더라도, 코레일은 6조6,297억원의 토지대금을 회수할 수 있다.

    반면 민간출자사들은 드림허브 자본금 1조원과 전환사채(CB) 투자금 1,500억원을 공중에 날리게 된다.

    결국 이날 공개된 자료에 따르면 코레일은 최악의 상황 속에서도 6조6,000억원~8조6,700억원의 수익을 확보할 수 있다.

    "이같은 수익 규모는 광교신도시 전체 토지보상비(4조2,000억원)의 2배가 넘는 국내 PF 사상 최대치.
    장부가의 10배, 공시지가의 3배를 넘는 수준으로, 코레일의 부채를 80% 이상 해소할 수 있다."

       - 용산역세권개발(주)


    코레일이 가장 문제가 많은 계약이라고 주장하는 랜드마크빌딩(111층)과 관련해서도, 반론이 나오고 있다.

    코레일의 주장과 달리 실제 손해를 볼 가능성이 적다는 것이다.
    코레일이 랜드마크빌딩 계약금으로 지출한 비용은 8,320억원.
    그러나 랜드마크빌딩은 2018년 3월로 예정된 준공 전까지 제3자에게 재매각하도록 돼 있다.

    따라서 코레일은 당초 매매대금 4조1,600억원보다 턱없이 낮은 가격에 되팔더라도, 계약금인 8,320억원 이상만 받으면 손실을 걱정할 필요가 없다.

    청산으로 자본잠식 상태에 빠지는 것보다 사업을 정상화하는 것이 현명하다는 의견이 나오는 이유가 여기에 있다.

    코레일이 끝내 사업을 청산한다면 손실 규모는 눈덩이처럼 불어난다.

    우선 코레일은 2조4,167억원에 이르는 토지대금과 ABCP(자산유동화기업어음) 및 ABS(자산유동화증권) 발생이자 2,690억원을 금융권에게 상환해야 한다.

    사업 청산으로 인한 자산재평가 손실도 매우 크다.
    사업부지 매각대금 8조원을 청산 후 4조원으로 재평가하면, 감정평가 손실만 4조원이다.
    토지소유권을 다시 취득하는 과정에서 내야 할 취득세 3,680억원도 적지 않은 부담이다.
    코레일이 드림허브에 투자한 자본금 2,875억원도 되찾을 수 없다.
    특히 서부이촌동 주민들의 반발을 무마할 길이 사라진다.

    주민들의 집단소송과 민간출자사들이 제기할 손해배상 청구금액은 줄 잡아 1조원을 넘을 것으로 추정된다.

    손해배상 본안 소송과 별도로 코레일 소유 부지에 대한 다양한 가처분신청이 법원에서 받아들여질 경우, 코레일은 소송이 끝날 때까지 새로운 사업을 추진할 수도 없다.

    "사업 청산이 이뤄지면 모든 이해당사자들이 피해를 입을 수밖에 없는 구조다.
    사업성을 높이는 방향으로 계획을 변경하고, 해외 투자자를 유치해 사업을 재추진하는 것이 합리적 선택일 것.    "

       - 용산역세권개발㈜ 관계자


    이같은 지적에 코레일측은 기존 입장을 되풀이했다.
    사업성 악화가 불가피한 구조 속에서 더 이상 사업을 추진하는 것은 무리라는 것이다.

    코레일이 내놓은 정상화방안을 거부한 민간출자사들에게 파국의 책임이 있다는 점도 강조했다.

    "금융비용 등 이자부담이 너무 크다.
    이런 구조라면 사업성은 갈수록 악화될 수 밖에 없다.
    사업 정상화룰 위해 노력했지만 민간출자사들이 거부했다."

       - 코레일 관계자