재건축 때 용적률 사고판다…인사동 등 구시가지 건축기준도 완화

노후 건축물 재건축을 활성화하기 위해 인접 대지에 한해 용적률을 사고파는 결합건축제도가 도입된다. 유명무실한 건축협정제도는 활성화를 위해 협정을 맺으면 용적률을 20% 완화하는 혜택을 준다.

또 백두대간 등 보전이 꼭 필요한 일부 산악지역을 제외하고는 대부분 산지에서 대규모 관광 휴양시설을 지을 수 있도록 관련 규제가 완화된다.

정부는 9일 청와대에서 박근혜 대통령 주재로 제8차 무역투자진흥회의를 열고 이런 내용을 담은 관광·벤처·건축 분야 투자 활성화 대책을 확정했다.

◇용적률 사고파는 결합건축 도입…LH 통해 장기 방치 건축물 사업 재개 지원

국토교통부는 이날 인접 대지 용적률 거래, 구시가지 건축물 건축기준 완화 등을 뼈대로 하는 건축투자 활성화 대책을 발표했다.

국토부 관계자는 "이번 대책은 건축물 노후도가 급속히 증가하고 있지만, 인구 정체, 부동산 가격 상승 기대감 약화로 재건축이나 증·개축 사업이 부진한 문제를 해결하기 위한 것"이라고 설명했다.

국토부에 따르면 현재 전국에서 30년 이상 된 노후 건축물은 248만동으로 전체 건축물의 39%를 차지한다. 국토부는 10년 후에는 노후 건축물 비율이 절반에 육박할 것으로 보고 있다.

국토부는 우선 재건축 사업성을 높이고자 결합건축제도를 도입하기로 했다. 이는 인접한 대지의 건축주가 협의한 경우 대지별로 적용되는 용적률을 사고팔 수 있게 허용하는 것이다.

서울 준주거지역의 경우 용적률이 400%까지 가능한데 인접 부지 건축물의 미사용 용적률이 200%라면 이를 사들여 건축물 용적률을 600%까지 올릴 수 있다.

다만 기반시설 부족, 경관 문제 등이 없도록 용적률이 법정 기준대비 20% 이상 조정될 때는 건축·도시위원회 공동심의를 거쳐야 한다.

미국은 1900년대 초부터 대지 간 용적률 결합을 허용하는 제도를 시행하고 있다. 맨해튼 트럼프월드타워는 인접 부지 미사용 용적률을 사들여 2층 건물을 72층으로 개발한 사례다.

결합건축은 중심상업지구와 역세권, 뉴타운 해제지구 등에서 시행될 예정이다. 대상은 같은 블록 내 대지, 도로를 사이에 둔 100m 이내 대지로 한정된다.

용적률 조정 내용은 승계되며 건축물대장에 등재된다.

국토부 관계자는 "잠실지역에 모의실험한 결과 용적률 20% 결합 때 사업성이 9%쯤 향상되는 것으로 나타났다"고 말했다.

국토부는 지난해 10월 도입했지만, 실적이 전혀 없어 유명무실한 건축협정제도도 활성화한다. 이를 위해 건축협정을 맺으면 용적률을 20% 완화해주기로 했다.

건축협정은 토지나 건축물 소유자가 협정을 맺으면 2개 이상의 대지를 하나의 대지로 간주하는 제도다. 도로와 맞닿은 부분이 없어 건축이 불가능한 맹지 소유자와 건축협정을 맺고 건물을 지을 경우 용적률 혜택을 받을 수 있게 된다.

여러 대지에 걸쳐 통합 적용할 수 있는 시설기준도 확대된다. 현재는 조경·지하층·주차장·계단만 대상이지만, 앞으로는 거실·피난시설·정화조 등 모든 건축설비로 적용 대상이 넓어진다.

토지 소유자가 여러 명인 경우 현재는 공유지분자 전원의 합의가 있어야 하지만, 앞으로는 공유자 5분의 4 이상의 동의만 얻으면 된다.

국토부는 건축법 시행 이전에 조성돼 재건축할 경우 오히려 건물 규모가 축소되는 구시가지 기존 건축물에 대해 건축기준을 완화해주어 재건축을 유도하기로 했다. 명동·인사동거리 등이 대표적인 지역으로 이곳의 기존 건축물은 대지건물비율(건폐율)이 100%에 가까워 60~80%인 현행 기준에 따라 재건축하면 건물 규모가 축소될 수밖에 없다.

국토부는 이들 지역을 특별가로구역으로 지정해 전면도로 폭 확보 기준, 인접 대지와의 이격거리 등 건축기준을 완화한다. 현재 지방자치단체가 특별가로구역을 지정한 곳은 없다. 국토부는 필요하다면 직접 지정도 추진할 계획이다.

국토부는 한국토지주택공사(LH)를 활용해 장기 방치 건축물 사업 재개도 지원한다.

국토부에 따르면 사업성 부족과 공사비 미지급으로 말미암은 유치권 행사로 공사가 중단돼 방치된 건축물은 지난해 말 현재 전국에 949동이 있다. 완공됐다면 연면적이 총 9.6㎢로 63빌딩 58개 규모다.

국토부는 LH를 사업대행자로 투입해 방치 건축물을 사들인 후 리모델링해 민간에 되파는 사업방식을 검토하고 있다. 사업성을 높이기 위해 용적률을 법적 상한인 400%까지 높여주고 용도변경을 허용하는 것은 물론 사업기간 취득세 35%, 재산세 25% 감면 등 혜택도 준다는 방침이다.

국토부는 복합개발을 통해 노후 공공청사 리뉴얼도 활성화할 계획이다. 저층에는 행정시설과 주민커뮤니티시설이, 1층이나 고층에는 상업시설 등이 들어서는 구조다.

서울 남대문세무서 복합개발이 대표적인 사례다. 2~6층에는 세무서와 서울지방국세청이 입주해있고 1층에는 편의점, 7~15층은 업무시설이 들어섰다.

국토부 관계자는 "서울 중구 남대문경찰서가 민간참여개발이 이뤄질 만한 공공청사"라고 언급했다.

서울스퀘어(지상 23층, 지하 2층)빌딩 옆에 있는 남대문경찰서는 서울역 건너편이라는 요지에 있지만, 건축물대장 기준 2층 건물이다.

국토부는 이를 위해 노후 공공청사를 민간참여개발 대상에 포함하기로 했다. 현재는 5년 이상 활용하지 않거나 청사 이전으로 용도폐지한 공공청사만 민간참여개발 대상으로 분류된다. 앞으로는 국유재산심의위원회 심의를 거쳐 개발 필요성이 인정되는 공공건축물로 확대된다. 현재 준공 후 30년이 지난 국유재산 건축물은 총 8789동이 있다.

국토부는 민간투자자가 사업을 안정적으로 운영할 수 있게 토지 등 임대기간을 현행 5년에서 50년까지 연장하기로 했다.

국유재산을 위탁받아 개발할 수 있는 기관도 기존 한국자산관리공사(KAMCO)에 LH 등 공기업을 추가한다.

국토부는 노후공동주택에 대한 안전진단을 강화하고 관련 산업도 육성한다는 계획이다.

우선 지자체장이 지정하는 공공주체(LH 등)가 수용을 통해 신속히 정비사업을 수행하는 지정개발의 대상이 확대된다. 현재 천재지변이나 정비사업 시행인가가 2년 지연되는 등은 지정개발이 가능하다. 국토부는 안전진단으로 사용제한·금지된 노후공동주택도 대상에 포함하기로 했다.

또 소방설비 설치 기업에 저리로 자금을 융자하는 안전설비투자펀드 대상에 노후 건축물 리뉴얼 투자를 추가해 5000억원 이상을 지원한다.

건축 관련 안전산업을 활성화하기 위해 지자체가 불법건축물에 부과해 마련한 1500억원쯤의 이행강제금을 재원으로 지역건축센터를 설치하고, 한국시설안전공단이 전담 관리하는 시설물을 191개에서 152개로 줄여 민간기업 참여 폭을 넓힌다.

국토부는 서울 반포 한강공원 내 세빛섬이나 여의도 서울마리나처럼 물 위에 떠 있는 부유식 건축물의 법적 지위를 명확히 하고 건축기준도 마련하기로 했다. 현재 이들 부유식 건축물은 선박으로 분류돼 있다.

국토부는 건축물 활용도를 높이기 위해 1건물 1용도 원칙을 없애고 복수용도를 허용하기로 했다. 기숙사를 방학기간에 숙박시설로 활용하거나 창고를 판매시설로 쓸 수 있게 하겠다는 것이다.

국토부 관계자는 "이번 낡은 건물 재건축·리모델링 활성화로 연 2조2000억원의 신규투자 효과가 기대된다"고 말했다.

◇산악관광진흥구역 지정…지방공항 활성화 팔 걷어

정부는 중동호흡기증후군(MERS·메르스)로 직격탄을 맞은 관광산업 정상화를 위해 전 국토의 관광 자원화에 나서기로 했다.

정부는 관련 법률을 개정해 전 국토의 64%를 차지하는 산지가 관광 휴양시설로 이용될 수 있게 전체 산지의 70%를 산악관광진흥구역으로 지정하겠다고 밝혔다.

산악관광진흥구역에서는 숙박·레저시설, 골프장 등 여러 종류의 관광 휴양시설을 조성할 수 있다. 다만 정부는 난개발을 막기 위해 3만㎡ 이상의 대규모 관광 휴양시설만 허용하기로 했다.

정부는 또 외국인 관광객이 출국 과정에서 물품 확인 없이 영수증만으로 부가가치세를 환급받을 수 있는 환급액을 기존 1만원에서 5만원으로 상향하고 환급절차도 간소화하기로 했다.

외국인을 겨냥한 건강검진 상품을 개발하고 인천공항에 건강검진 홍보관을 마련하는 등 '의료한류' 붐 조성에도 적극 나설 계획이다.

국토부는 관광산업 육성을 위해 외국 관광객의 관문인 지방공항을 활성화하기로 했다. 우선 2016년부터 공항시설 사용료 감면 혜택을 확대하기로 했다.

지방공항에 국제선 노선을 신설하면 공항시설사용료를 3년간 100% 면제하고 증편하면 30~100% 감면해준다.

B737기종이 주 6회 지방공항에 국제노선을 신규 취항할 경우 기존에는 2억원을 감면받았지만, 새 기준을 적용하면 3억7000만원을 감면받게 된다.

여객터미널 이용률이 30% 이하인 대구·무안·양양·울산·사천 등 6개 공항은 현재 공항시설사용료의 절반을 감면해주고 있지만, 앞으로는 연간 평균 탑승률이 65% 미만인 노선의 경우 20%를 추가로 감면해 70%까지 감면 혜택을 확대한다.

올해 상반기 기준으로 여수∼김포 노선(탑승률 45.7%), 사천∼김포 노선(탑승률 37.9%)이 대상이다.

국토부는 지방공항에서 수하물 하역, 급유 등 지상조업 서비스가 원활하지 못해 신규 취항이 어려운 문제를 해결하기 위해 한국공항공사가 안정적인 서비스를 펼치도록 하고 1∼2개 지방공항을 선정해 내년부터 시범운영에 나설 계획이다.

한국공항공사는 항공권과 연계교통, 지역관광상품, 공항안내 등을 서비스하는 통합 포털사이트를 올해 안에 구축할 계획이다. 해당 사이트에서는 모든 국적 항공사의 항공권을 예매·발권할 수 있고 관광 정보도 얻을 수 있다.

한편 국토부는 법무부와 협업해 지난 6일부터 일본 단체 비자를 소지한 중국인 단체 관광객에게는 무비자 입국(최대 15일)을 허용했다.

◇벤처 투자 활성화…스타트업 밸리 조성 등 창업 생태계 기반 강화

정부는 벤처 투자를 활성화하기로 하고 창업자가 친지 등의 연대보증을 받도록 하는 제도를 개선하기로 했다.

정부는 일정 기술등급(BBB) 이상인 기업은 연대보증 면제 대상을 창업 후 1년에서 최대 3년까지로 확대할 방침이다. 이에 따라 면제 대상기업 비중은 16.1%에서 35.8%로 2배 이상 늘어나게 됐다.

또 벤처기업법 시행령을 고쳐 스톡옵션 행사가격을 시가 또는 액면가 이하로 설정할 수 있게 할 예정이다.

창업 생태계 기반도 더 강화된다. 서울 강남구 역삼동에 1만㎡ 규모의 창업 기업 보육 공간인 '스타트업(소규모 신생기업) 밸리'를 만들어 오는 2017년까지 창업팀과 엔젤투자사 등 160곳을 입주시킨다는 구상이다.

정부는 스타트업 밸리(창업)·구로 디지털밸리(성장)·판교 창조경제밸리(글로벌화)로 이어지는 '3대 벤처창업 밸리'가 활성화될 것으로 기대하고 있다.

한편 이날 회의에서는 총 91조원 규모의 민간투자를 유도해 주력 수출품목의 경쟁력을 키우는 내용을 포함하는 수출 활성화 대책도 함께 논의됐다.