[2017 부동산전망④…상가] 저금리·주택규제 속 반사이익 기대

2017년 상가에 대한 투자열기는 지속될 전망이다. 11·3대책이 주택시장에 집중되면서 반사효과로 투자자들의 유동자금이 상가로 유입될 가능성이 높아 보인다. 또한 신규 택지지구 공급중단으로 상업용지 공급이 귀해져 상가 희소가치는 보다 부각될 것으로 예상된다.

이러한 분위기 속에 단지 내 상가 비중은 증가할 것으로 추정된다. 2017~2018년 아파트 입주물량이 늘어남에 따라 입주 1년 전부터 공급되는 단지 내 상가도 덩달아 증가할 것이란 계산이다.

2016년에는 총 137곳이 분양됐다. 마곡‧위례‧동탄2신도시 등 전국적으로 공급이 활발했던 2015년(219곳) 보다는 37% 가량 감소한 수치다. 이는 2005년 이후 가장 적은 물량이기도 하다.

이처럼 상가공급이 눈에 띄게 줄어든 것은 신규 택지지구 공급감소와 직영운영 체제 증가, 내수경제 침체 등이 주요하게 작용했다.

권역별로는 전체 물량의 61%가 수도권에서 공급됐다. 동탄2‧삼송‧미사지구 등 주요 택지지구 상가분양이 진행되긴 했지만 물량이 많지 않았고, 전반적으로 전역에 고루 분산됐다.

유형별로는 △근린상가 45곳 △단지 내 상가 43곳 △복합형상가 39곳 △복합상가 5곳 △테마상가 5곳 순으로 공급됐다.

상가분양 수는 감소했지만 대규모 상가비중은 커졌다. 점포수가 100개 이상인 대규모 상가가 전체 137곳 중 20곳으로 15%를 차지했다. 또한 스트리트형·테라스형 등 공급유형이 다양해지면서 상가규모도 덩달아 커졌다.

2016년 상가 평균 분양가는 3.3㎡당 2217만원으로 전년 대비 12%가량 하락했다. 상가공급이 감소한 가운데 분양가가 비교적 높은 서울 및 주요 택지지구 공급비중이 낮아져 하향화된 것으로 나타났다.

권역별 평균 분양가는 수도권이 3.3㎡당 2252만원, 지방이 2136만원이었다.

◆업종·점포별 입점여부 핵심포인트

LH 단지 내 상가는 3년 연속 공급감소를 이어갔다. 2016년 분양된 LH 단지 내 상가는 23개 단지서 총 134개 점포가 공급됐다. 권역별로는 수도권 10개 단지, 지방 13개 단지다. 수도권은 별내·동탄2·위례 등 경기에서만 입찰이 진행됐고, 지방은 강원·경북·대구 등 혁신도시 중심으로 공급됐다.

당해 공급된 LH 단지 내 상가는 유찰 없이 모두 주인을 찾았다. 평균 낙찰가율은 190%로 점포당 평균 내정가격은 3.3㎡당 1253만원, 평균 낙찰가격은 3.3㎡당 2707만원이었다.

평균 낙찰가격이 높았던 단지는 시흥목감A5블록(3.3㎡당 4188만원)과 위례A2-4(3.3㎡당 4127만원)으로 수도권에 위치한 단지가 특히 높은 경쟁률을 보였다.

정부의 11·3대책에 따른 반사효과와 상업용지 품귀현상으로 상업용부동산 인기는 2017년에도 이어질 것으로 보인다. 하지만 미국 금리인상 우려 등 대내외적 변수가 존재하고, 소비경제와 맞닿아 있는 상품인 점을 고려하면 보다 신중한 접근이 요구된다.

또한 상가유형이 보다 다양해지고 그 규모도 커지고 있어 어떤 업종이 입점하느냐에 따라 상가성패를 좌우할 것으로 판단된다.

김민영 부동산114 선임연구원은 "대규모 상가는 배후세대 그 이상의 소비력을 필요로 한 만큼 차별화된 업종을 선택해 외부수요를 유인할 수 있어야 한다"며 "특히 MD구성과 집객효과를 유도하는 앵커스토어 역할이 중요하다"고 조언했다.

이어 "최근 주목 받는 상가들 경우 그 상가 규모여부 보다 특정점포들이 인기를 얻기 시작하면서 해당상가 활성화로 흐름이 이어지고 있다"며 "상가 업종구성에 힘을 실어야 하는 이유"라고 덧붙였다.