[2017 부동산전망⑥…주요변수] 과잉공급·규제 강화…불확실성 확산

주택공급 과잉, 금리 인상, 가계부채 그리고 부동산 규제 강화 등 2017년 정유년 새해 부동산시장은 그야말로 '안갯속'이다. 여기에 연말 치러질 19대 대통령 선거 등도 변수로 작용할 수 있어 시장 상황을 예측하기가 쉽지 않다. 지난달 '11·3 주택시장 안정화 관리 방안'이 발표됐지만, 일부 분양시장의 투기 열기가 사그라지지 않고 있어 추가 규제도 예고된 상황이다.

14일 부동산114에 따르면 2014년 이후 아파트 분양물량이 크게 늘면서 2017~2018년 입주물량도 크게 증가한다. 전국 아파트 입주물량은 2017년에만 37만가구에 달한다. 1999년(36만9541가구) 이후 최대 수준. 최근 입주물량이 가장 적었던 2012년(17만9031가구)과 비교하면 두 배 정도 많은 물량이다.

게다가 2018년에는 입주물량이 41만가구에 달하는 것으로 추산된다. 2년 동안 모두 77만8000여가구가 공급되는 셈. 국토교통부의 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획은 연 평균 27만가구 정도로, 2017~2018년의 경우 이 계획 물량보다 10만가구 이상 초과 공급되는 것이다. 일부 지역의 과잉공급이 우려되는 것은 물론, 입주물량 증가→아파트 전셋값 하락→역전세난→급매물 증가→아파트 매매가 하락으로 이어질 가능성도 커지고 있다.

여기에 금리 인상, 부동산 규제 강화 등 다른 변수가 추가되면 부동산시장은 더 위축될 수도 있다.

실제로 이달 미국 기준금리 인상이 예상되고 있는 상황이다. 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인이 대규모 재정을 투입하는 확작정 재정정책을 예고하면서 미국 연방준비제도의 금리 인상 가능성 역시 높게 점쳐지고 있다. 연내 금리 인상이 단행되면 미국의 기준금리는 2015년 12월 0.25% 인상 이후 약 1년 만에 상향 조정에 나서게 되는 것.

미국의 기준금리 인상은 연쇄적으로 국내 기준금리와 시중은행의 금리 인상으로 이어질 가능성이 높아 국내 부동산시장에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다. 그러나 미국의 기준금리가 인상되더라도 국내 기준금리 인상으로 곧바로 이어지진 않을 것으로 예상되고 있다. 금리가 오르더라도 연착륙을 위해 서서히, 조금씩 인상될 가능성이 크다.

과거 기준금리 추이를 살펴보면 미국의 기준금리가 인상(또는 인하)되면 국내도 일정한 시차를 두고 움직였다.

2004년 6월 단행된 미국 금리 인상은 2005년 9월부터 국내 기준금리에 본격적으로 영향을 줬다. 2007년 8월부터 시작된 미국의 금리 인하는 2008년 8월 이후 국내 금리 변화를 몰고 왔다. 다만 미국 기준금리 인상으로 국내 기준금리가 즉각 반응하지 않더라도 국내 시중은행들은 미리 금리를 따라 올릴 가능성이 커 주택을 비롯한 부동산시장의 투자심리가 위축될 가능성을 배제할 수는 없다.

정부의 부동산 규제 강화 지속 여부도 관건이다.

정부의 부동산정책 기조는 '부양'에서 '규제'로 점진적으로 선회했다. 규제 완화→수요 확대→공급물량 속도 조절→수요 규제 순으로 이어지고 있는 것. 박근혜 정부 출범 이후 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화, 재건축 연한 단축, 분양권 전매 제한기간 단축 등 부동산 규제를 완화하는 정책을 줄곧 펴왔다.

이에 전국 아파트 매매가는 2014년(2.72%)부터 상승세로 돌아서 2015년 5.6%, 2016년 3.59%(이상 2015년 말 대비 2016년 10월 말 기준)로 점차 회복됐다.

하지만 지난해 7월 '가계부채 종합 관리 방안' 발표 이후로는 부동산 정책의 기조가 서서히 바뀌었다. 올 하반기 들어서는 부동산 규제가 한층 더 강화됐다. 서울 강남권을 중심으로 재건축 아파트와 분양시장이 과열 양상을 보이면서 정부가 본격적으로 부동산시장에 칼을 빼 든 것.

지난 8월 주택공급 축소와 중도금 대출 규제를 담은 '8·25 가계부채 대책'에 이어 11월에는 '11·3 주택시장 안정 관리 방안'이 발표됐다. 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 중심으로 한 주택시장의 과열 현상의 확산을 막고자 전매제한 기간 연장과 청약제도 등의 부동산 규제를 강화했다.

이 여파로 11·3대책 발표 이후로는 가파른 상승세를 보이던 강남권 재건축도 크게 위축됐다.

하지만 저금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 부동산으로 계속해서 몰릴 가능성도 여전하다. 부동산시장의 과열 양상이 이어질 경우 투기과열지구 지정, LTV·DTI 강화 등의 규제 카드가 물망에 오르고 있는 상황이기도 하다.

내년에 있을 19대 대통령 선거 역시 주요 변수 중 하나로 꼽힌다.

대선을 앞두고 유권자들은 미래를 약속하는 후보자의 공약에 귀를 기울이기 마련이다. 통상 선거철이 되면 장밋빛 전망이 쏟아져 그에 따른 기대감이 크기 때문이다. 실제 부동산시장은 대선 때면 대통령선거 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있었다.

하지만 2017년 치러질 19대 대통령 선거는 과거와는 다를 전망이다. 과거 개발 위주의 부동산 관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이뤘다.

19대 대선 역시 부동산을 통한 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있어 개발 위주의 공약과는 거리가 멀 것으로 예상된다.

실제로 2000년 이후 대선과 총선이 치러진 해에 집값을 보면 선거 이슈가 큰 영향을 주지 못했다. 특히 총선과 대선이 함께 진행된 2012년 전국 아파트값은 3.27% 하락하기도 했다. 선거 이슈보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 더 민감하게 반응했다.