뉴홈 첫특공 경쟁률 11.1대 1…시장한파속 선전 입주까지 5~7년 소요…변수 많아 당첨자 이탈율↑ 인천검단 AA21블록 당첨자 39.5% 본청약 포기가격메리트 '뚝'…사전청약 8곳 모두 입주지연
  • 윤석열정부 첫 공공분양주택인 '뉴홈' 사전청약 특별공급이 평균 11.1대1 경쟁률을 기록하며 순조롭게 마감했다. 고양창릉·양정역세권·남양주진접2 등 총 1381가구 모집에 청년·신혼부부 1만5353명이 구름떼처럼 몰려들었다. 

    특히 시세 70%이하 가격으로 분양하는 '나눔형'에 대한 관심이 컸다. 고양창릉 나눔형 미혼청년 특공은 52.5대1 높은 경쟁률을 기록했다.

    주무부처인 국토교통부 역시 고무적인 분위기다. 지난 12일 배포한 보도자료를 보면 "뉴홈에 대한 국민들의 뜨거운 관심을 확인할 수 있었다"고 자평하며 사업추진 의지를 내비쳤다.

    일각에서는 이번 사전청약을 계기로 얼어붙은 분양·청약시장에 다시 숨통이 트일 것이란 희망론도 나온다. 

    하지만 축배를 드는 건 아직 시기상조다. 

    사전청약은 입주까지 5~7년이 소요돼 중간에 착공지연 등 변수가 많고 본청약 포기시 받게 되는 불이익 정도가 민간청약보다 상대적으로 덜해 이탈율이 높은 편이다.

    2021년 11월 사전청약 당시 9.9대1 경쟁률을 기록한 '인천검단 AA21블록' 경우 사전청약 당첨자 1100명중 320명(39.5%)이 본청약을 포기했고 양주회천 A24블록 경우에는 분양가가 주변시세 대비 1억원이나 저렴했음에도 불구하고 사전청약 당첨자 612명중 145명(23.7%)이 중도하차했다.

    특별공급 당시 13.8대1 높은 경쟁률을 기록한 파주운정3 A23블록 또한 당첨자 835명중 50명이 본청약 신청을 하지 않았다.

    특히 해당단지 경우 전용 84㎡기준 분양가가 4억7204만원으로 주변시세보다 3억원이나 싼 데도 이탈자가 속출해 시장에 충격을 줬다.

    즉 높은 청약경쟁률이 정책 성공으로 받아들여 지는 시기는 지났다는 얘기다. 요즘처럼 집값이 가파르게 하락하고 미분양이 쌓이는 부동산침체기에는 더욱 그렇다.

    이미 주변아파트 시세가 떨어질만큼 떨어지고 있어 사전청약 물량이 갖는 가격매력이 약해졌다. 

    예컨대 3기신도시중 하나인 인천계양 사전청약 당시 분양가는 전용 59㎡기준 3억5000만~3억7000만원이었는데 인근 비교단지 같은 평형매물 시세가 3억 후반대까지 내려왔다.

    정확한 착공 및 입주시점을 알 수 없는 '불확실성'은 사전청약의 가장 큰 허점이다. 

    이종배 국민의힘 의원실에 따르면 지난해 사전청약 택지 8곳중 6곳의 본청약이 원래 예정일보다 늦어졌고 입주예정일은 8곳 모두 미뤄졌다. 파주운정A23블록은 입주예정일이 2024년 10월에서 2026년 2월로 16개월이나 늦춰졌다.

    입주예정자들은 일정이 한달만 지연돼도 자금조달과 전세계약, 이사, 자녀교육 등 일정에 심각한 차질을 겪게 되고 결국 '울며 겨자먹기'로 입주를 포기할 수밖에 없다.

    사전청약을 처음 도입한 시기에도 본청약까지 최장 8년이 걸려 절반이 넘는 당첨자들이 입주를 포기했다.

    결과적으로 '저렴하다'는 막연한 기대감에 너도나도 일단 사전청약을 신청했지만 추후 시장상황에 따라 얼마든지 중도포기할 수 있는 요인이 충분한 것이다.

    뉴홈 정책에 대한 평가는 본청약이후 입주가 성공적으로 마무리된 뒤에 해도 늦지 않다. 

    청년·서민 주거안정이라는 공급목적을 달성해 축배를 들려면 사전청약제도의 불확실성을 해소하는 것이 우선이다. 

    이를 위해 사전청약후 본청약에 거쳐 입주까지 이르는 간극을 현재의 절반 수준으로 단축시켜야 한다.

    성과내기에 급급해 토지보상도 전에 주택을 선분양하고 당첨자를 무한정 기다리게 하는 것은 정책실패로 이어지는 지름길이다. 이미 토지보상을 끝내 늦어도 1년이내 본청약을 할 수 있는 택지에서만 사전청약을 선별실시해야 당첨자 불안감을 줄일 수 있다.

    착공 등 사업진행 시기와 사업조건을 구체화해 '책임시공'하는 노력도 필요하다. 이번 뉴홈 사전청약 공고문에는 '생활여건, 시공관련 사항 등 현재 시점에서 알 수 없거나 확정되지 않은 사항에 대하여 향후 이의를 제기할 수 없다', '불가피한 사유로 사업취소 또는 지연이 될 수 있다'는 문구가 명시돼 있다.

    사업지연으로 인한 피해를 당첨자들이 모두 떠안을 이유는 없다. 사업기간 단축과 함께 돌발변수를 최소화할 수 있는 토지보상과 관계부처간 협의 등 '사전작업'이 절실하다.

    문화재발굴 등 불가피한 사정으로 사업이 지연될 경우 이에 대한 적절한 보상금 지급안도 마련해야 한다.