이제 25억 집 사려면 현금 23억 필요 … 전세대출도 소득따라 제한

정부가 발표한 '대출수요 관리 강화 방안’에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제지역에 적용되는 주택구입 목적의 주택담보대출 한도가 주택가격에 따라 차등 적용된다. 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원의 주담대 한도, 25억원 초과 주택은 2억원으로 낮아진다. 15억원 이하 주택은 현행과 동일한 6억원으로 유지된다.

아울러 이들 지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정한다. 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 1주택자에 대해 전세대출 DSR이 적용되면서 연간 5만2000명이 영향을 받을 것으로 전망된다.

Q. 대출 증가속도는 상당부분 둔화되었는데 추가적인 대출 규제를 발표한 배경은?

A. 6.27 대책 이후 가계부채 증가세는 상당 부분 둔화됐으나, 최근 공급 불안 심리, 주택 선매수 수요 등에 따라 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승폭이 확대됐다. 또한 기준금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리도 여전하다.

신규 주택구입에 활용되는 대출수요가 여전히 존재하는 만큼, 수도권·규제지역 주담대 등에 대한 대출규제를 추가적으로 강화했다.

Q. 이번 대책의 주요내용은?

A. 국토부의 규제지역 확대 지정에 따라 해당 지역에서 취급되는 주담대 등에 대한 대출규제가 자동으로 강화한다.

수도권·규제지역의 주담대, 전세대출에 대한 관리수준을 강화하고, 생산적 부문으로의 자금공급이 조속히 이뤄지도록 거시건전성 규제를 조기 시행한다.

수도권·규제지역 내 주택구입목적 주담대 한도를 주택가격(시가)에 따라 차등화하고, 수도권·규제지역 주담대에 대한 스트레스 금리 상향(1.5% → 3.0%).  조정한다. 

유주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출에 대한 DSR을 적용하며, 은행권 주담대에 대한 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치를 조기 시행한다(2026.4월 → 2026.1월).

Q. 규제지역 지정에 따라 강화되는 대출규제는?

A. 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 규제지역 내 주담대 취급시 강화된 LTV(70→40%)가 적용된다.

다만 규제지역 효력 발생일 전일(10.15일)까지 주택매매계약을 체결하고 계약금 납부사실을 증명할 경우 등에는 종전규정이 적용되며, 집단대출의 경우 규제지역 효력 발생일 전일(10.15일)까지 입주자모집공고(없을시 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원은 관리처분인가)가 된 사업장에 대해서는 종전 규정을 적용한다.

전세대출 차주의 투기·투과지역 APT(분양권·입주권포함) 취득(구입·증여(상속은 예외))과 투기·투과지역 APT 취득자의 전세대출을 제한한다.

전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 3억원 초과 APT 취득시 전세대출을 회수(배우자 포함)하고, 투기·투과지역에서 3억원 초과 APT를 취득한 자의 전세대출을 제한한다(배우자 포함).

1억원 초과 신용대출 보유 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.

규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택의 재건축·재개발에 따른 중도금·이주비대출을 받을 경우, 추가 주택구입이 제한된다.

규제지역 소재 주택을 구입하기 위한 주담대(사업자대출)가 제한된다. 단, 규제지역 효력 발생일 전일(10.15일)까지 주택매매계약을 체결하고 계약금 납부사실 증명시 종전규정을 적용한다.

Q. 규제지역 지정 이전에 중도금대출 LTV를 40% 초과해 받아도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되는지?

A. 중도금대출이 증액없이 잔금대출로 전환되는 경우에는 해당 중도금대출 취급시점의 담보인정비율(LTV)를 적용할 수 있다.

Q. 토허구역 지정에 따라 강화되는 대출규제는?

A. 토지거래허가구역 지정시 비주택담보대출(가계대출)의 LTV가 70% → 40%로 강화된다. 

다만 토허구역 효력 발생일 전일(10.19일)까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우 등은 종전규정이 적용된다.

Q. 생활안정자금 목적의 주담대도 금번 규제에 포함되는지?

A. 생활안정자금 목적의 주담대는 이번 대책의 적용을 받지 않는다.

Q. 대출한도 축소 기준이 되는 주택 가격 판단 기준은?

A. 현행 금융권의 주택가격 시가 산정방식에 따라 판단한다. 대출 신청일 기준으로 주택가격을 판단하며, 공신력 있는 기관의 평가자료(한국부동산원 가격 또는 KB부동산시세의 ‘일반평균가’) 등을 활용한다.

Q. 이주비대출, 중도금대출도 금번 규제에 포함되는지?

A. 중도금·이주비 대출은 규제대상이 아니다. 6.27대책 당시 중도금대출은 6억원 대출한도 규제를 적용하지 않았는 바, 이번 규제에서도 제외된다. 다만 잔금대출 전환시 적용된다.

이주비대출은 재건축·재개발 사업에 대한 영향 등을 감안해 이번 대출한도 축소 규제가 미적용된다(현행과 동일하게 6억원 적용).

Q. 동 조치가 적용되는 대출의 범위는? 지방은 적용 대상에서 제외되는지?

A. 이번 조치는 수도권·규제지역에서 취급되는 주택담보대출(오피스텔 담보대출 포함)에 적용된다.

스트레스 DSR은 원칙적으로 DSR이 적용되는 대출에 적용되므로, DSR이 적용되지 않는 대출(중도금·이주비 대출 등)은 미적용된다. 

다만 중도금·이주비 등 대출 취급 이후 DSR 적용대출 신규취급시, 기존 중도금·이주비 대출 등의 원리금상환분(강화된 ST금리 반영)은 신규대출의 DSR 산정시 반영된다.

Q. 금번 조치 시행 전 취급된 대출을 연장하는 경우에도 강화된 스트레스 DSR을 적용하는지?

A. 旣 실행된 대출의 증액없는 만기 연장 및 자행대환시에는 DSR을 신규로 심사하지 않는다. 

또한 규제시행일(10.16일) 이후 대출을 신규취급하면서 DSR을 산정할 때 규제시행일(10.16일) 이전 旣 실행된 대출의 원리금 상환액은 해당 대출 실행 당시의 ST 금리가 적용된다. 즉, 이번 조치로 상향된 스트레스 금리(3%)가 소급 적용되지 않는다.

Q. 전세대출 DSR 적용대상은?

A. 1주택자가 보유한 주택 소재지에 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출 이용시 적용된다(정책적 목적의 전세대출 제외).

Q. 전세대출 이자상환분에 한해 DSR을 적용한다고 했는데, 구체적으로 무슨 의미인지?

A. 전세대출 차주(임차인)의 DSR 산정시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 임차인의 DSR에 반영한다는 의미다.

전세대출 원금은 임대인이 반환하는 전세금을 통해 만기에 일시 상환되는 바, 차주(임차인)의 상환능력 심사 필요성이 낮다. 반면 전세대출 이자는 전세대출 기간 중 꾸준히 상환해야 하므로 차주의 상환능력을 심사할 필요가 있다.

아울러 전세대출은 만기(통상 2년)가 짧아 원금 반영시 DSR이 과도하게 산정돼 이를 DSR에 반영하기 어려운 측면도 존재한다. 예로 소득 5000만원 차주가 만기 2년 전세대출 1억원 취급시, 원금상환분의 DSR이 100%로 산정

Q. 전세대출 DSR 적용시점은?

A. 전산 시스템 구축 등 금융권 준비기간(약 2주) 등을 감안해 오는 29일부터 시행될 예정이다.

Q. 기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우, 금번 조치에 따라 DSR이 적용되는지?

A. 전세대출 DSR은 원칙적으로 규제시행일 이후 신규 취급된 전세대출부터 적용된다. 

즉, 규제시행일 이전 전세대출을 이미 이용하던 차주가 기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우에는 DSR이 미적용된다. 다만전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 것은 신규대출에 해당하므로 DSR이 적용된다.

또한 전세대출 DSR 적용 규제 시행일 이전 수도권·규제지역에서 임대차계약을 체결한 차주의 신뢰보호를 위해 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 규제시행일 전일(10.28일)까지 체결됐다면, 종전규정에 따라 DSR이 미적용된다.

Q. 무주택자의 전세대출에도 DSR을 적용할 계획인지?

A. 무주택자에 대한 전세대출 DSR 적용 여부는 이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자의 주거안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 판단할 예정이다.

Q. 정책대출에도 DSR을 적용할 계획인지?

A. 정책대출 DSR 적용은 취약계층 지원이라는 정책대출 고유의 목적, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·실수요자에 대한 영향 등을 종합적으로 감안해 검토할 방침이다.

Q. 위험가중치를 추가로 상향하거나, 고위험 주담대 등에 대한 규제를 강화할 계획인지?

A. 추가 규제 강화 여부는 부동산 시장 상황, 가계대출 증가 추이, 해외사례 등을 종합적으로 고려해 검토할 예정이다.

필요할 경우 주담대 위험가중치 하한의 추가 상향 또는 높은 위험 가중치가 적용되는 고위험 주담대의 적용 대상을 확대하는 방안 등도 검토할 계획이다.

Q. 각 조치별 경과규정은?

A. 시행일부터 신규 신청되는 대출부터 적용한다.

시행일 전일(10.15일)까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료하거나, 금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주 및 시행일 전일까지 주택매매계약(구입자금)·임대차계약을 체결(가계약 불포함)하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전규정이 적용된다.

집단대출의 경우 시행일 전일까지 입주자모집 공고(입주자 모집공고가 없는 경우에는 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우에는 관리처분인가)된 사업장에 대해서는 종전규정이 적용된다. 다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등이 시행일부터 전매(전매신고일 기준)된 경우는 강화된 규제가 적용된다.

토지거래허가제 적용 주택의 경우, 시행일 전일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우, 그 이후에 주택매매계약을 체결해도 종전규정이 적용된다.

그 밖에도 이에 준하는 경우로 금융기관 여신심사위원회 등을 통해 인정되는 차주 등에 대해서는 종전규정 적용이 가능하다.