올해 들어 11월까지 3.29% 올라… 2년 연속 최고치 경신서울 아파트 거주자, 소득의 20% 매달 월세로 지출하는 격월세값 상승, 임차인들의 주거비 부담으로 전가
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    올해 서울 아파트 월세 상승률이 3%대에 처음 진입하며 연간 역대 최고를 기록하면서 임차인들의 주거비 가중이 가중되고 있다. 정부 정책이 헛바퀴를 돌면서 집값은 잡지 못하고, 전세와 월셋값만 고공 행진을 하면서 이제는 '미친 집값'에 이어 '미친 월세값'이라는 임차인들의 절규가 쏟아지고 있다.

    21일 한국부동산원에 따르면 올해 1∼11월 서울 아파트 월세는 3.29% 올라 관련 집계가 시작된 2015년 이래 처음으로 연간 상승률 3%를 넘었다.

    서울 아파트 연간 월세 상승률은 지난해(2.86%)에 이어 2년 연속 역대 최고치를 경신했다.

    지난 1∼4월 월 0.1%대 수준이었던 서울 아파트 월세 상승률은 5∼8월 0.2%대, 9월 0.3%대로 오름세를 보이다, 10월(0.64%)과 11월(0.63%)에 0.6%대로 크게 뛰었다.

    서울 전역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶인 10·15대책 발표 이후 세를 낀 '갭투자'가 원천 차단되자 전세 매물이 급감하고, 전세의 월세화가 가속화한 영향으로 보인다.

    대출규제 여파로 내집 마련이 막히고 전세매물이 급감한 가운데 국채 금리가 오르면서 월세값 상승으로 이어지고 있는 것이다. 정부의 헛발질 대책이 무주택 서민들의 주거비 부담만 키웠다는 지적이 나온다.

    부동산원 통계로 지난달 서울 아파트 월세는 평균 147만6000원(보증금 1억9479만원), 중위 월세는 122만원(보증금 1억1000만원)에 달했다.

    올해 전국 4인 가구 중위소득(약 610만원)을 고려하면 서울 아파트 거주자의 경우 소득의 20%를 매달 월세로 지출하는 셈이다.

    서울 25개 구별 상승률을 보면 올해 들어 지난달까지 송파구의 아파트 월세 상승률이 7.54%로 가장 높았으며 이어 용산구(6.35%), 강동구(5.22%), 영등포구(5.09%) 등의 순이었다. 구로·은평구(각 1.93%), 동대문구(1.72%), 도봉구(1.57%), 금천구(1.44%), 강북구(1.40%), 중랑구(1.02%) 등은 1%대 상승에 그쳤다.

    올해 들어 지난달까지 서울에서 체결된 1000만원 이상의 초고가 월세 거래는 230건을 넘은 것으로 집계됐다.

    국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 1∼11월 기준 초고가 월세 거래는 2018년 7건, 2019년 11건, 2020년 20건, 2021년 61건, 2022년 166건, 2023년 189건, 지난해 192건, 올해 233건으로 7년 연속 최다 기록을 경신했다.

    올해 가장 비싼 월세 계약은 지난달 14일 서울시 강남구 청담동 에테르노청담 전용면적 231.5564㎡(13층)로, 보증금 40억원에 월세 4000만원에 계약이 체결됐다.

    지방에서는 울산광역시의 아파트 월세 상승률이 3.21%로, 지난해 연간 상승률(1.49%)의 2배를 넘어섰다. 올해 한미 조선 협력 '마스가'(MASGA) 프로젝트 등으로 조선업계 호황이 이어지며 대형 조선소가 많은 울산에 이주 수요가 대거 유입된 영향으로 분석된다.
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    한편, 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 주택종합 기준 전월세 통합지수는 0.52% 상승했다. 이는 2015년 11월 0.53% 이후 10년만에 가장 높은 수치다. 전월세 통합지수는 부동산원이 집계하는 전세지수와 월세지수에 각 가중치를 감안해 평균을 내는 것이다. 전월세 전환율과 각각 거래량 등을 종합해 산출한다.

    지난달 서울 주택 유형별로는 아파트 전월세 지수 상승률이 0.64%로 가장 높았고 연립주택이 0.39%, 단독주택이 0.25% 상승했다. 연립주택과 단독주택 상승폭이 한 달 전과 비슷한 수준인 점을 감안하면 아파트가 상승세를 주도했다는 분석이다.

    월세 거래 비중도 점차 높아지고 있다. 지난해 말까지만 해도 월세 거래 비중은 57.6%로 50%대에 머물렀지만 지난 2월 60.4%를 기록한 이후 9개월째 60%대를 이어가고 있다.

    전세의 월세화와 월세값 상승은 고스란히 임차인들의 주거비 부담으로 전가되고 있는 상황이다.

    부동산시장에선 정부가 보유세를 올릴 경우 임대인이 임차인에게 세 부담을 전가해 전·월세값 상승으로 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 즉 보유세를 인상하면 그만큼 전세보증금과 월세를 동시에 올리는 조세 전가가 일어날 수 있다는 것이다.

    지난해 한국조세재정연구원이 발표한 '공시가격 현실화가 주택시장에 미친 영향' 보고서에 따르면 공시가격이 10% 오르면 전세가격은 약 1~1.3% 상승하는 것으로 나타났다.

    박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "1·2차 베이비부머가 퇴직했거나 퇴직을 시작한 상황에서 보유세 부담이 갑자기 커지면 반발이 이전보다 커질 수 있다"며 "보유세 인상과 취득세, 양도세 인하가 동시에 이뤄져야 지속적인 정책 효과를 기대할 수 있다"고 설명했다.