양도세 들쑤셨다 전·월세 '쑥대밭' … 집값마저 다시 뛴다

이달 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 매물 잠김 현상이 다시 심화될 조짐을 보이고 있다. 지난 1월 이재명 대통령의 양도세 관련 SNS 발언 이후 풀렸던 급매물들이 상당 부분 소진된 가운데 집주인들이 하나둘 다시 버티기에 들어가고 있어서다. 집값 지표도 심상치 않다. 두달여간 하락장이 지속됐던 강남3구(강남·서초·송파)에서는 송파구에 이어 서초구 아파트 매매가격이 상승 전환했다.

임대차 시장은 말 그대로 '쑥대밭'이 됐다. 매물은 문재인 정부 당시 임대차법 시행 직후 수준으로 줄었고 전세값 상승률은 6년4개월만에 최고치를 찍었다. 대통령은 다주택자와의 전쟁을 선포하며 "정부를 이기는 시장은 없다"고 했지만 정작 시장에서는 정반대 결과가 나타나고 있는 것이다.

4일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 2일 기준 서울 아파트 매물은 7만897가구로 6만가구대 진입을 목전에 뒀다. 지난 3월 21일 8만80가구로 최고점을 찍은 뒤 불과 한 달여만에 1만가구 가까이 자취를 감췄다.

시장에서는 양도세 중과 유예가 종료되는 오는 9일을 기점으로 매물이 더욱 빠르게 감소할 것으로 내다보고 있다. 양도세 규제로 집을 매도할 실익이 더욱 줄어들면 집주인들이 내놨던 매물을 거둬들이고 버티기에 들어갈 수 있기 때문이다.

일부 집주인들은 낮췄던 호가를 다시 올리는 분위기다. 서초구 C공인중개소 관계자는 "불과 한 달전까지 쌓였던 급매물은 대부분 팔렸고 현재는 호가를 다시 올리겠다는 집주인들의 전화가 늘고 있는 상황"이라며 "신축이거나 내부수리를 마친 재건축 매물은 호가가 1억원 넘게 뛰고 있다"고 설명했다.

주춤했던 강남 일대 집값도 다시 과열 양상을 보이고 있다. 한국부동산원 4월 넷째주 주간 아파트가격 동향을 보면 서초구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 오르며 오름세로 전환했다.

직전주 상승 전환했던 송파구는 0.07%에서 0.13%로 오름폭이 두배 가까이 커졌고 강남구는 -0.06%에서 -0.02%로 하락폭이 줄었다.

임대차시장에서는 매물 부족과 전세값 상승이 겹치며 역대 최악의 전세난 우려가 확산되고 있다. 4월 셋째주 기준 서울 아파트 전세가격 상승률은 0.22%를 기록하며 문 정부 시기인 2019년 12월 넷째주 0.23% 이후 약 6년 4개월만에 최고치를 찍었다.

지난해 '10·15부동산대책'에 따른 실거주 의무 강화와 다주택자 양도세 중과 유예 종료 여파로 전세 매물이 급감하면서 가격 상승으로 이어졌다.

실제 서울 주간 전세수급지수는 181.4로 2021년 8월 첫째주 이후 약 5년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 해당 지수는 전세 수요와 공급 비중을 수치화한 것이다. 숫자가 100을 웃돌면 전세 매물을 내놓는 집주인보다 매물을 구하는 세입자가 많아 공급난이 심화됐음을 의미한다.

매매와 전·월세 시장 모두 이상신호가 감지되면서 정부·시장 간 '양도세 전쟁' 승기는 시장 쪽으로 기우는 분위기다. 문 정부 시기 때와 같은 '규제 후 집값 폭등' 악순환이 반복될 수 있다는 우려도 커지고 있다.

일례로 2017년 문 정부는 집값 상승세를 억누르기 위해 양도세 중과 도입을 골자로 한 '8·2부동산대책'을 발표했지만 결과는 정반대였다. 대책 발표 직후부터 유예기간을 거쳐 양도세 중과 시행까지 8개월간 집값이 3.17% 오르며 직전 8개월(1.59%)보다 상승폭이 두배 가까이 커진 것이다.

정부가 양도세 장기보유특별공제(장특공) 단계적 축소·폐지와 보유세 강화 등 추가 세제 카드를 꺼내들 가능성이 제기되지만 그 역시 단기 효과에 그칠 것이라는 게 업계 중론이다.

부동산업계 한 관계자는 "보유세를 올리겠다면 양도세 같은 거래세는 낮춰줘야 한다"며 "거래세 완화로 다주택자 퇴로를 열어줘야 매물이 순환되고 집값도 안정될 수 있다"고 말했다. 그러면서 "지금처럼 대출에 세제까지 모두 막아버리면 집주인들이 무기한 버티기에 들어가거나, 매수세가 비규제지역 등으로 튈 수 있다"고 우려했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "양도세 중과 유예 종료는 다주택자 보유주택을 대상으로 한 것인 만큼 전체 시장의 방향성 자체를 바꾸기는 어려울 것"이라며 "오는 9일 이후 집값 흐름은 현재와 동일하게 주요 지역을 중심으로 상승세가 지속될 여지가 크다"고 전망했다.