[단독] 장특공 폐지에 재건축 원조합원 '딱지'도 稅폭탄 위기 … 정부가 주택 공급 막는 '역설'

정부가 비거주 1주택자 장기보유특별공제(장특공)를 폐지하고 실거주 공제만 인정하는 소득세법 개정안을 발의한 가운데 재건축·재개발 시장에도 불안한 기운이 감지되고 있다. 해당 법안이 비거주 주택 외에 원조합원 입주권의 양도소득세 장특공까지 폐지하는 내용을 담고 있어서다. 기존에도 승계조합원 입주권은 공제 대상에서 제외됐지만 원조합원은 장특공 혜택이 적용돼왔던 만큼 법안 통과시 파장이 만만치 않을 전망이다. 입주권 장특공 폐지로 재건축·재개발 기대수익이 떨어지거나, 주민 반대 여론이 확산되면서 사업 동력 저하로 이어질 수 있어서다.

29일 관련 업계에 따르면 최혁진 무소속 의원 등 범여권 의원 13명이 발의한 개정안은 장특공 폐지 범위를 상가 등 비주택 자산과 원조합원 입주권까지 확대하는 방안을 포함했다. 비주택과 입주권 등 단순 보유에 대한 공제를 삭제함으로써 장특공을 실거주 중심을 재편하기 위한 것이다.

국회 의안정보시스템에 게재된 의안 원문을 보면 개정안 주요 내용 중 '비주택 자산에 대한 장기보유 특별공제 폐지'에 '현행 장기보유 특별공제 중 토지·건물 등 비주택 자산에 적용되는 보유기간별 공제율 및 조합원 입주권에 대한 공제를 삭제해 투기적 비주택 자산 보유에 따른 감세 혜택을 차단함'이라는 내용이 명시됐다.

정비사업 입주권은 크게 원조합원 입주권과 승계조합원 입주권으로 구분된다. 원조합원 입주권은 조합 설립 당시부터 획득한 권리를, 승계조합원 입주권은 원조합원으로부터 매물을 매수해 조합원 지위를 승계해 취득한 경우를 말한다.

이 중 승계조합원 입주권은 기존에도 장특공 대상에서 제외됐고 원조합원 입주권은 연 2%씩, 최대 30% 수준의 공제가 적용돼왔다. 이같은 원조합원 입주권에 대한 장특공까지 폐지함으로써 투기적 목적 주택 보유를 원천 차단하겠다는 게 정부 계획이다.

정비업계선 해당 법안이 국회를 통과할 경우 재건축·재개발에 상당한 충격파를 줄 것으로 우려하고 있다.

입주권에 대한 세제 혜택 축소는 소유주들의 사업 기대수익 감소와 반대여론 확산으로 이어질 수 있고 이는 정비사업 동력 약화로 직결될 가능성이 높은 까닭이다.

특히 원조합원 상당수는 해당 재건축 아파트를 10~20년 이상 장기 보유한 원주민인 경우가 많다.

이들의 양도세 부담을 줄여주는 유일한 장치인 장특공이 폐지될 경우 원조합원들은 세 부담 때문에 입주권을 팔고 싶어도 못 파는 상황에 직면할 수 있다. 입주권 거래 침체는 재건축·재개발 사업성 저하로 연결될 가능성이 높다는 게 업계 지적이다.

송파구 한 재건축 추진위원회 관계자는 "승계 입주권에 원조합원 입주권까지 공제 혜택을 없애는 것은 재건축이나 재개발을 그냥 하지 말라는 것 아닌가"라며 "안 그래도 공사비와 추가분담금이 계속 뛰어 전망이 어두운데 세금 이슈까지 겹치면 노년층 등을 중심으로 사업 반대여론이 급증할 수 있다"고 우려했다.

또다른 정비업계 관계자는 "세 부담이 증가하면 현금 여력이 부족한 조합원 이탈이 가속화될 수 있고 그만큼 사업 추진도 지지부진해질 것"이라며 "도심 주택 공급을 늘리겠다던 정부가 정작 핵심사업인 재건축·재개발 규제를 강화하는 아이러니한 상황"이라고 불만을 토로했다.