장특공 박탈부터 보유세 4배 폭탄까지? … 투기용 1주택 세제 강화 '초읽기'

이재명 대통령이 5월9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고, 강남권 초고가 주택과 비거주 투자용 1주택자를 정조준한 '부동산 최후통첩'을 날렸다. 단순한 다주택 규제를 넘어 '실거주 여부'와 '주택 가액'을 기준으로 세제를 전면 개편해 사실상 '똘똘한 한 채'의 절세 신화를 끝내겠다는 강력한 의지로 풀이된다.

이 대통령이 26일 밤 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글에서 "초고가 주택은 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 안게 될 것"이라며 "주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 밝혔다.

언급된 '선진국 수도 수준의 상응하는 부담'은 보유세 실효세율의 극적인 인상을 의미한다. 현재 한국의 보유세 실효세율은 공시지가 기준 0.1%대에 불과하지만, 미국과 일본 등 선진국은 시세의 1% 안팎을 부과하고 있다. 

만약 시세의 1.1%를 매기는 미국식 보유세 체계가 도입될 경우 강남권 초고가 단지는 이른바 '세금 폭탄'을 맞게 된다. 실거래가 72억원인 압구정 신현대9차(111㎡)의 경우 현재 약 1848만원인 보유세가 7920만 원으로 4.3배가량 치솟는다. 60억원대에 거래되는 서초 래미안 원베일리(84㎡) 역시 1820만원에서 6680만원으로 3.7배 증가할 것으로 추산된다. 

이는 공시지가 현실화율 제고와 맞물려 파괴력을 더할 전망이다. 현재 시세의 절반 수준에 불과한 공시지가를 시세에 근접하게 끌어올려 가용 자산이 많은 계층의 '부동산 독점'을 보다 강력해진 세제 규제로 풀겠다는 포석이다.

이 대통령은 또 "각종 규제와 부담은 실주거용 1주택을 기본으로 주거 여부, 주택 수, 주택 가격 수준, 규제 내역, 지역 특성 등에 따라 세밀하게 가중치를 줘 통상적 주거는 적극 보호하되, 주택을 이용한 투자·투기는 철저히 봉쇄되도록 설계할 것"이라고 강조했다. 

이는 그동안의 부동산 정책이 '몇 채를 가졌느냐'는 양적 지표에 매몰됐던 것과 달리 주택의 가격·거주 여부·지역 특성을 따지는 '질적 지표' 도입을 예고한 것이다. 2억원짜리 빌라 10채 보유자와 100억원대 강남 아파트 1채 보유자 사이의 과세 불평등을 바로잡겠다는 취지이다.

구체적으로는 주거용이 아닌 투자용 주택에 대해 장기보유특별공제(장특공) 혜택을 박탈해 절세 통로를 차단하는 방안이 거론된다. 또 비거주 1주택자가 전세를 놓고 고가 주택을 보유할 경우 그 보증금을 임대수입으로 간주해 종합소득세를 부과하는 방안이 나올 수 있다. 

김용범 청와대 정책실장은 "같은 한 채라도 소득세처럼 20억, 30억, 40억 등으로 구간을 더 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하는 방안을 진지하게 고민할 필요가 있다"면서 고가 주택의 가격 구간을 더 촘촘히 나누어 보유세를 차등 적용하는 방안을 제시하며 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 정면으로 겨냥했다. 

글로벌 주요국들은 이미 한국보다 강력한 보유세 체계를 운용하고 있다. 미국은 주별로 차이가 있지만 평균 1.1%의 재산세를 부과하며, 뉴욕 맨해튼의 경우 1가구당 평균 재산세가 약 6110만원에 달한다. 일본은 고정자산세와 도시계획세를 합쳐 약 1.7%의 실효 세율을 유지하고 있으며, 프랑스는 130만유로를 넘는 고가 주택에 대해 별도의 '부동산 부유세(IFI)'를 누진 과세하고 있다.

이 대통령은 "정부의 권위는 신뢰와 일관성에서 나온다"며 5월 9일 이후 버티는 이들이 반드시 손해를 보는 구조를 만들겠다고 강조했다. "정책에 역행하는 이가 이익을 얻지 못하게 하는 것이 대한민국 정상화의 핵심"이라는 설명이다. 실제 서울 강남 3구와 용산구 집값이 2년 만에 하락 전환하는 등 시장은 이미 반응하고 있다.

하지만 학계 일각에서는 우려의 목소리도 나온다. 수도권 대학의 한 부동산 관련 학과 교수는 "OECD 선진국은 보유세와 거래세 비율이 8대 2인 반면 한국은 정반대"라며 "보유세를 높이는 만큼 취득세나 양도세 같은 거래세를 선진국처럼 내려야 시장 마비를 막고 매물 출회를 유도할 수 있다"고 조언했다.

이 대통령은 "표를 계산하지 않고 비난을 감수하겠다"며 정면 돌파를 선언했다. 집을 '사는(Buy) 것'이 아닌 '사는(Live) 곳'으로 바꾸겠다는 이재명 정부의 강력한 실험이 수십 년간 이어온 '부동산 불패 신화'를 꺾을 수 있을지, 전 국민의 관심이 5월 10일 이후의 시장으로 쏠리고 있다.