분양 앞둔 '노인복지주택'… 착한분양가에 가려진 '이면'

청약·전매 규제 완화… 단 청약·입주·매매·임대 자격 만 60세 이상
오피스텔 수준 전용률·노인복지법상 공동시설물 많아 관리비 비싸
준주택 해당, 1금융권 이용 불가… 중도금 대출 시 이자부담 우려

이보배 기자 프로필보기 | 최종편집 2018.01.03 08:52:20

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▲사진 속 2010년 입주한 경기도 하남 벽상블루밍더클래식. 해당 단지는 현재 만 60세 미만도 입주 가능해 노인복지주택 의미가 퇴색됐다. 현재 신혼부부가 주로 찾는 단지로 유명하다. ⓒ네이버 거리뷰


노인복지주택은 2000년대 초반 중장년층 사이에서 큰 인기를 끌었지만 2010년도 들어서면서 입주율과 가격이 하락하는 등 부진을 면치 못하고 있다. 특히 투기 조장을 우려한 정부가 2015년 노인복지주택에 대한 분양을 금지시키면서 분양물량도 뚝 끊겼다. 실제 2016년 두 건에 이어 지난해에는 단 한 건의 분양도 진행되지 않았다. 올해는 용인시에 2곳이 분양될 예정인 가운데 노인복지주택의 착한분양가에 현혹돼 '함정'에 빠지는 일이 없도록 조목조목 따져봐야 한다.


노인복지주택은 만 60세 이상에게 공급하는 주택으로 안전관리 등 생활에 필요한 편의를 제공하는 상품이다. 만 60세 이상이라면 청약통장 유무에 상관없이 누구나 청약할 수 있고, 전매도 가능하다.


특히 인근 시세 대비 저렴한 분양가는 실수요자들의 관심을 끌기에 충분하다. 2016년 분양한 광교 두산위브와 용인 스프링카운티자이 분양가는 3.3㎡당 각각 1100만원대, 990만원대로 인근 시세 대비 30% 가량 저렴한 가격에 분양됐다.


겉으로만 보면 노인층에게 매력적인 상품이지만 숨은 문제도 적지 않다. '아파트'를 전면에 내세웠지만 법적으로는 아파트가 아닌 준주택이고, 주택법이 아닌 노인복지법의 적용을 받기 때문이다.


먼저 거주자격과 매매·양도에 제한이 있다. 청약조건과 마찬가지로 만 60세가 넘어야 거주자격이 생기고, 전세나 월세 임차인을 들이더라도 만 60세가 넘어야 한다. 또 만 60세 미만에게는 매매나 양도가 불가능하다.


두 번째로 신경써야 하는 부분은 중도금 대출 문제다. 앞서 말했듯이 노인복지주택은 준주택에 해당하기 때문에 주택도시보증 대상에서 제외돼 1금융권을 이용할 수 없다. 보유자금이 부족한 실수요자라면 중도금 대출 시 부담을 느낄 수 있는 대목이다.


또 노인복지법 시설기준에 따라 식당 및 조리실, 의무실 등의 공동시설물이 많아 일반아파트에 비해 전용률이 현저히 낮고, 관리비 부담도 크다.


공동시설물 관리 운영비는 물론 시설물을 관리할 시설장·사회복지사·관리인을 각각 최소 1인 이상 배치 해야 하고 이들의 고용비용도 입주민 관리비로 충당하기 때문이다.


통상 아파트 전용률이 70~80%이라면 노인복지주택의 전용률은 오피스텔과 마찬가지로 계약면적의 영향을 받아 평균 50%에 불과하다.


특히 노인복지주택은 입주자대표회의를 만들 수 없기 때문에 입주 전 시설운영·관리업체는 물론 청약 전 단지 내 부대시설 종류와 규모, 이용료·관리비 등을 꼼꼼히 체크해야 한다.


심교언 건국대 부동산학과 교수는 "운영사의 전문성 여부도 중요하게 살펴봐야 한다"면서 "노인복지주택 초기 혼선을 빚었던 이유 중 하나가 전문성 없는 운영사로 인해 서비스품질이 저하됐기 때문"이라고 말했다.


이와 관련 이달 노인복지주택 분양을 앞두고 있는 A건설 관계자는 "노인복지주택 기준에 맞춰 식당과 일부 시니어 특화 시설을 설계했다. 하지만 정확한 이용요금과 관리비 산정은 아직"이라고 말했다.


이어 B건설 관계자는 "올해 용인시 고기동에 노인복지주택 분양 예정이다"면서도 "정확한 시기나 공급 계획은 아직 정해지지 않았다"고 말을 아꼈다.

심 교수는 "노인복지주택은 만 60세 이상만 거주해야 하지만 일부 노인복지주택은 만 60세 미만에게도 매매와 임대가 가능해 그 취지가 퇴색됐다"면서 "분양가가 시세 대비 저렴하지만 제도가 자주 바뀐 전력이 있어 향후 제도의 유지 가능성이 노인복지주택이 제대로 자리잡을 수 있는 열쇠다"고 말했다.


실제 2011년 3월11일 노인복지주택 거래제한 완화를 골자로 한 노인복지법 개정안이 국회를 통과하면서 2008년 8월4일 이전 건축허가를 받은 노인복지주택은 만 60세 미만 입주도 가능하게 됐다. 경기도 하남 벽산블루밍더클래식과 서울 상암동 카이저팰리스클래식이 여기에 해당한다.  


이후 건축허가를 받은 노인복지주택은 만 60세 이상 자격제한을 그대로 따르고 있어 같은 노인복지주택이라도 입주자격이 달라 혼선을 주면서, 노인복지주택의 의미가 퇴색됐다는 지적을 받고 있다.


심 교수는 또 "노인 인구 증가로 노인복지주택의 수요는 이어지겠지만 입지에 따라 집값 차이가 크기 때문에 실거주와 투자 여부를 고심해야 한다"고 덧붙였다.


함영진 부동산114 리서치센터장은 "노인복지주택이라는 개념보다 저렴한 분양가 위주의 광고로 실수요자들이 헷갈려 하는 경우가 많다"면서 "노인복지주택은 노년층을 대상으로 하는 일종의 복지시설인 만큼 시설 유지·관리가 중요한데 아직 성공적인 사례는 부족한 것 같다"고 지적했다.

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