[2017 부동산전망⑧] 정유년, 달라지는 부동산제도는?

2017년에는 비사업용 토지에 대한 장기보유 특별공제 기산일이 취득시점으로 변경되고, 건축물 내진설계 의무대상이 확대된다. 이 밖에 청약가점제 자율화 조치와 '제로에너지건축물' 인증제 등이 시행된다. 또 12월 말이면 재건축 초과이익 환수제 유예기간이 끝난다. 내년 달라지거나 새로 시행되는 제도를 미리 살펴봤다.

◆임대소득 2000만원 이하 과세 2년 유예

연 임대소득이 2000만원 이하인 자에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 다만 연 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자인 경우 임대소득의 60%와 400만원을 공제한 금액에 14% 단일세율로 분리과세한다. 또 전용 60㎡ 이하‧3억원 미만 소형주택의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 참고로 2017년부터 소형주택 기준은 전용 85㎡에 60㎡로 축소된다.

◆비사업용토지, 장기보유특별공제 조정

2016년 세법개정안이 통과되면서 비사업용 토지에 대한 양도소득세 장기보유 특별공제 기산일이 현행 1월1일에서 '취득일'로 조정됐다. 비사업용 토지의 양도소득세는 기본세율에 10%p 추가로 과세하되 대신 장기보유 특별공제를 적용키로 했다. 장기보유 특별공제는 3년 이상 보유 시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해 주는 규정이다. 현행 소득세법은 비사업용 토지를 양도하면 취득시기와 상관없이 1월1일 취득한 것으로 간주해 2018년까지 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없었다.

◆양도소득세 최고 세율구간 신설

양도소득세 최고 세율구간이 38%에서 40%로 변경됐다. 2016년까지는 과세표준이 1억5000만원 초과 시 38% 세율이 적용됐지만, 내년부터는 한 단계 세율구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시 40% 세율로 과세된다.

◆집단대출, 잔금대출시 규제 도입

1월1일부터 분양공고되는 아파트단지는 잔금대출 시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 된다. 또 이자와 원금을 처음부터 같이 갚아가는 비거치, 분할상환이 원칙이다.

◆청약가점제 자율화 조치 시행

전용 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40% 의무적용해온 청약가점제 비율이 내년부터 지방자치단체장 임의로 조정할 수 있게 됐다. 다만 11‧3대책에 따라 청약조정 대상지역에 포함된 37개 시‧구에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 2007년 9월 도입된 청약가점제란 무주택기간‧부양가족수‧청약통장 가입기간 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨 높은 점수순으로 청약자를 정하는 것이다. 그러나 주택경기침체로 2013년 전용 85㎡ 초과 주택에 대한 가점제가 폐지됐고, 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 의무적용비율이 75%에서 40%로 낮춰졌다.

◆리모델링 동의율 80→75% 완화

공공주택에 대한 리모델링을 추진할 시 전체 구분소유자의 동의를 80% 받아야 하는 것에서 75%만 받아도 되는 것으로 조정됐다. 현행법대로라면 리모델링을 추진하기 위해선 50% 이상 동별 집주인 동의와 80% 이상 집주인 동의가 필요하다. 하지만 앞으로는 단지가 아닌 일부 동만 리모델링 할 경우 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하게 됐다. 개정안은 2016년 11월22일 예고됐으며, 내년 1월부터 공포‧시행된다.

◆2층 이상 건축물, 내진설계 의무화

경주에서 발생한 강진과 여진으로 내진설계에 대한 관심이 커진 가운데 내진설계 의무대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상 건물로 확대됐다. 관련 내용을 담은 '건축법 시행령' 개정안은 2016년 9월 입법예고 됐으며, 내년 1월부터 시행된다. 한편, 국내에서 내진설계가 의무화된 것은 1988년으로, 당시에는 '6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상 건축물'이었다. 

◆제로에너지 건축물 인증제 시행

내년 1월20일부터 '제로에너지건축물' 인증제가 시행된다. 제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증대상은 주택‧업무시설‧근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 제로에너지 인증을 받은 건축물은 △용적률 최대 15% 완화 △기반시설 기부체납률 최대 15% 완화(주택) △신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원 등의 인센티브가 제공된다.

◆전자계약시스템 전국 확대

종이계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매‧임대차계약을 맺는 부동산 전자계약시스템이 내년 상반기 중으로 전국에 확대될 예정이다. 이 시스템은 올 2월 서초구에서 처음 도입된 후 8월부터는 서울 전 지역으로 시범사업이 진행 중이다.

◆LTV·DTI 규제완화 종료

주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 7월 종료된다. LTV·DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월에 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향조정했다. 일몰시기를 앞두고 2015년과 2016년 4월에 각각 한 차례씩 연장했다.

◆재건축초과이익환수제 유예종료

연말에는 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고, 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고, 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 따라서 2017년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용받게 된다.