송파·강남, 토지거래허가구역 지정…2년간 실거주의무 '송파잠실·강남삼성·대치·청담' 고강도 기획조사 예고 자금조달계획서 3억이상 주택구입시→거래가액 무관 전지역 6개월내 전입신고…재건축 조합자격 2년거주

  • 문재인 정부가 '투기수요 근절, 실수요자 보호' 원칙 아래 21번째 부동산대책을 내놨다.

    문정부는 17일 관계부처 합동으로 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 이번 부동산대책의 큰 줄기는 5가지다.

    먼저 수도권을 비롯한 대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역 또는 투기과열지구로 묶고, 개발호재 상승우려지역인 서울국제교류협력지구 인근을 토지거래허가구역으로 지정키로 했다.

    또한 주택담보대출 실수요요건과 전세자금대출 규제를 강화하고 재건축 안전진단 투명성과 공정성을 높일 예정이다. 이와함께 정비사업 조합원 분양요건을 강화할 계획이다.

    더불어 주택매매·임대사업자 주택담보대출 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비해 법인을 통한 세금회피를 원천 차단하기로 했다.

    주요 내용을 보면 정부는 최근 주택가격 급등세를 보인 경기·인천·대전·청주를 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정했다. 경기·인천·대전·청주 중 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면을 제외한 전지역을 조정대상지역으로 묶었다.

    여기에 △경기 10개지역(성남수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2) △인천 3개지역(연수, 남동, 서구) △대전 4개지역(동구, 중구, 서구, 유성)은 투기과열지구로 선정했다.

    정부는 또 서울 송파·강남구 등 대규모 개발호재를 앞둔 지역을 '토지거래허가구역'으로 지정했다. 송파 잠실은 지난 5일 스포츠·MICE 개발사업 적격성 조사를 통과했으며, 강남은 영동대로 복합개발사업을 앞두고 있다.

    이에따라 허가대상면적 초과 토지를 취득하기 위해선 관할 구청장 허가가 필요하며 허가를 받더라도 일정기간 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 특히 주거용토지는 2년간 실거주용으로만 매매할 수 있다.

    정부는 이번 토지거래허가구역 지정후에도 시장과열이 주변으로 확산될 경우 지정구역 확대도 검토중인 것으로 알려졌다.

  • 투기수요에 대한 조사체계도 강화된다.

    국토부와 감정원은 각각 '부동산시장불법행위대응반'·'실거래상설조사팀'을 꾸려 전국 9억원이상 고가주택에 대한 편법증여·대출위반·실거래허위신고 등을 적발해 과태료 부과 및 금융위·국세청에 통보키로 했다.

    특히 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가발표 됨에 따라 조사지역을 기존 송파구 잠실동·강남구 삼성동에서 대치동·청담동까지 확대해 고강도 기획조사를 실시할 예정이다.

    자금조달계획서 제출대상도 투기과열지구·조정대상지역내 3억원이상 주택거래시로 제한됐던 것에서 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하도록 확대했다.

    이와함께 자금조달계획서 증빙자료 제출대상도 투기과열지구 9억원초과 주택거래신고시에서 모든 주택거래로 넓혔다.

    주택담보대출·전세자금대출 규제도 더욱 깐깐해진다.

    무주택자 경우 투기지역·투기과열지구내 시가 9억원초과 주택구입시 주택담보대출을 받으면 1년내 전입신고를 해야 했지만 앞으로는 전규제지역을 대상으로 주택가격과 상관없이 6개월안에 전입신고를 해야 한다.

    1주택자는 1년내 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입해야 했던 것에서 전규제지역내 주택으로 확대하고 기간도 6개월내로 짧아졌다.

    전입의무가 없었던 보금자리론 이용자도 7월이후부터는 3개월내 전입신고를 하고 1년이상 실거주를 유지해야 한다.
     
    갭투자방지를 위한 전세자금대출보증 이용제한이 강화된다.

    시가 9억원초과 주택보유자에 대해선 전세대출보증을 제한하고 전세대출을 받은후 9억원초과 주택구입시 대출을 즉시 회수했던 것에서 투기지역·투기과열지구내 시가 3억원초과 아파트 신규구입시에도 전세대출보증을 제한하기로 했다.

    또한 전세대출을 받은후 투기지역·투기과열지구내 3억원초과 아파트 구입시 전세대출을 즉시 회수토록 했다.

    재건축 안전진단에 대한 시·도 권한도 강화됐다. 현재 관할 시·군·구가 1차 안전진단기관을 선정했지만 2021년 상반기부터는 1·2차 안전진단기관 선정주체가 시·도로 변경된다.

    또한 안전진단보고서 허위작성시 징역 2년이하 실형을, 부실작성시엔 과태료 2000만원, 허위·부실작성 적발시 1년간 안전진단 입찰을 제한토록 했다.

    재건축사업 거주여부와 관계없이 모든 토지등 소유자에게 조합원 자격을 부여했던 것에서 수도권 투기과열지구 재건축 경우 조합원 분양신청시까지 2년이상 거주한 경우에만 분양신청을 할 수 있도록 했다. 적용시기는 올 12월 이후 최초 조합설립인가 신청사업부터다.

    헌법재판소 재건축 초과이익환수제에 대한 '합헌' 결정에 따라 재건축부담금에 대한 징수도 본격화된다.

    정부는 올 하반기부터 한남연립(17억원)·두산연립(4억원)에 대한 징수를 시작으로 62개조합·부담금 약 2533억원을 징수하기로 했다.
     
    임대사업자 경우 규제지역내 주택담보대출 LTV는 20~50%, 비규제지역내 LTV 규제는 없었지만, 앞으로는 임대사업자에 대해 모든 지역 주택담보대출을 금지키로 했다.

    법인 보유주택 종부세율이 인상된다. 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유주택 공시가격을 합산해 종부세를 부과했던 것에서 법인 보유주택에 대해서는 개인세율 중 최고세율을 단일세율(조정대상지역내 2주택이하 3%·조정대상지역내 3주택이상 4%)로 적용키로 했다.

    반면, 법인 보유주택에 대한 종부세 공제부문은 폐지했다. 현행은 개인·법인 납세자별로 '1가구1주택 9억원, 6억원'에 대해선 종부세를 공제해 왔지만, 앞으로 법인 보유주택에 대해서는 종부세 공제액이 없어진다. 

    자유업이던 부동산매매업이 2021년 말부터는 법정 업종으로 바뀐다. 이에 따라 주된사업이 부동산매매인 법인 등은 빠른시일내 설립요건·의무사항 규정이 마련될 예정이다.