조정지역 해제에 '양도세 중과' 폐지...'중과배제' 조치도 연장 가능성

서울·경기 일부를 제외하고 다주택자에 대한 양도소득세 중과 규제가 사라진다. 내년 5월까지 한시 적용되는 조정대상지역 중과 배제 조치도 연장될 가능성이 크다.

13일 기획재정부와 업계에 따르면 조정대상지역에서 해제된 인천과 세종 그리고 경기 일부 지역(과천·성남·하남·광명 제외)에서는 다주택자에 대한 양도세 중과 규제도 함께 해제된다.

◇ 비규제지역 양도세 중과 폐지…조정지역도 중과 배제 연장 가능성

양도세 중과는 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때만 적용된다. 앞으로 해당 지역이 조정대상지역으로 재지정되지 않는 한 사실상 중과 규제가 폐지된다고도 볼 수 있는 것이다. 해당 지역에서 주택을 처분하는 다주택자는 최고 75%의 중과세율이 아닌 기본세율(6∼45%)로 양도세를 납부하게 된다. 주택 장기 보유 시 세금이 최대 30%까지 감면되는 장기보유 특별공제도 활용할 수 있다.

현재 조정대상지역에서 시행 중인 한시적 양도세 중과 배제 조치도 현재로서는 연장될 가능성이 크다. 부동산 거래가 급감하고 가격 하락세가 이어지는 가운데, 양도세 중과 조치가 재시행되면 시장에 자칫 부담이 될 수 있기 때문이다. 윤석열 대통령 역시 대선 당시 공약에서 다주택자에 대한 양도세 중과 정책을 재검토하겠다고 밝힌 바 있다.

내년에는 양도세 중과 제도 자체가 개편될 가능성도 거론된다. 양도세 중과 배제는 일단 연장하면서 내년 세법 개정을 통해 양도세제를 개편하는 방식이다.

◇ 2017년 양도세 중과 재도입…尹정부는 한시 배제

다주택자 양도세 중과 제도는 당초 2004년 참여정부 당시에 도입됐다가 주택시장 침체로 2009년부터 적용이 유예됐고, 2014년 폐지됐다. 이후 들어선 문재인 정부는 2017년 8·2 대책을 통해 조정대상지역 내 양도세 중과 제도를 재도입했고, 2020년 7·10 대책에서 중과 폭을 넓혀 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트를 더해 세금을 매겼다. 이에 따라 양도세 최고세율은 최고 75%까지 치솟았고, 여기에 지방세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라가게 됐다.

새 정부는 출범 직후 다주택자가 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분할 때는 내년 5월 9일까지 한시적으로 기본세율을 적용하고, 장기보유 특별공제 혜택도 제공하겠다는 내용의 양도세 중과 한시 배제 조치를 시행했다.

◇ '1세대 1주택' 2년 보유하면 양도세 비과세

아울러 조정대상지역에서 해제되면 여러 부동산 세금 규제도 해소된다. 대표적으로 1세대 1주택자의 양도세 비과세를 위한 실거주 요건이 사라진다. 현재 조정대상지역에서 1세대 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 보유·2년 거주 요건을 모두 채워야 한다. 하지만 비규제지역에서는 2년 보유 요건만 충족하면 비과세가 적용된다. 단, 비규제지역에서도 조정대상지역 지정 당시 취득한 주택을 처분할 경우에는 2년 거주 요건이 적용된다. 

일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세·취득세 특례 적용 기간도 2년에서 3년으로 늘어난다. 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세를 받을 수 있지만, 비규제지역에서는 3년 이내에 주택을 처분하면 비과세가 가능하다.

마찬가지로 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 취득세 표준세율(1∼3%)을 적용받을 수 있지만, 비규제지역에서는 처분 기간이 3년 이내로 늘어난다. 취득세 역시 비규제지역이라면 2채까지는 중과세가 되지 않는다.