[달라진 稅상②]다주택자·실수요자 숨통 트이나… 종부세·대출규제 완화

새해부터는 문재인 정부에서 집중됐던 다주택자에 대한 규제와 실수요자들에 대한 대출규제가 완화되면서 숨통이 트일 것으로 예상된다. 

지난해 주택분 종합부동산세 과세대상자가 122만명, 부과세액이 4조1000억원으로 문재인 정부 집권 초기던 2017년 33만2000명·4000억원에 비해 대폭 늘어나면서 이제 더 이상 '부자 세금'이 아니라는 불만이 터져나왔다. 

하지만 정부가 올해부터 종부세율을 인하하고 조정대상지역 2주택자와 12억원 이하 3주택에 대한 중과세를 폐지하면서 세 부담이 대폭 줄어들 예정이다. 

종부세 과세표준 12억원 이하의 경우 작년까지 2주택 이하는 세율이 0.6~1.2%, 3주택 이상은 1.2~2.2%였지만, 올해부터는 주택수와 관계없이 과표 3억원 이하·세율 0.5%, 3억~6억원 이하·0.7%, 6억~12억원 이하·1%로 완화됐다. 

과표 12억원 초과부터는 주택수에 따라 세율이 다르게 적용되는데 과표 12억~25억원 이하는 2주택 이하인 경우 세율 1.3%, 3주택 이상은 2%를 적용한다. 과표 25억~50억원 이하 구간은 세율 1.5~3%, 과표 50억~94억원 이하·2~4%, 과표 94억원 초과·2.7~5%다. 법인의 경우 세율 2.7%~5%를 적용한다.  

종부세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향되며, 1세대 1주택자의 경우 종부세 기본공제금액이 11억원에서 12억원으로 상향된다. 

급격한 세 부담 증가를 방지하기 위해 종부세는 세 부담 상한 기준을 두고 있는데 올해부터는 세 부담 상한 기준도 완화된다. 기존에는 2주택 이하는 150%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택은 300%가 적용됐다. 전년대비 세 부담이 300%까지 늘어도 과세를 하는 것이다. 하지만 올해부터는 주택수와 관계없이 세부담 상한을 150%로 일원화해 세 부담을 줄였다. 

실수요자들을 가장 힘들게 만들었던 각종 대출규제도 정상화된다. 

기존에는 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)이 조정대상지역 또는 투기과열지역, 주택수에 따라 20~50%로 제약했지만, 올해부터는 규제지역 내 LTV 한도가 50%로 단일화된다. 그동안 대출이 불가능했던 시가 15억원 초과 아파트에 대해서도 대출이 허용된다. 

급등한 부동산 가격을 감안해 실수요자에 대한 대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 확대하고 LTV는 70%까지 인정해 내집마련 기회를 더욱 넓혔다. 

1주택자의 임대소득으로 과세되는 고가주택 기준을 종부세 기준과 동일하게 맞추기 위해 기존 9억원에서 12억원으로 상향된다. 

그렇다고 마냥 세 부담이 줄어드는 정책만 시행되는 것은 아니다. 양도소득세 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어나는 것이 대표적인 사례다. 

배우자나 부모 등 특수관계자간 주택 등의 자산을 증여받은 뒤 이를 양도할 경우 양도세를 계산할 때 증여가액을 취득가액으로 한다. 예를 들어 A씨가 아파트 한 채를 증여받았을 때 시세는 9억원이었지만, 증여가액을 10억원으로 신고한 뒤 15억원에 매도했다면 양도차익은 5억원이 된다. 

만약 시세를 취득가액으로 했다면, 양도차익은 6억원이 된다. A씨 입장에선 증여가액을 높게 신고할수록 추후 양도세를 아낄 수 있는 것이다. 정부는 이를 방지하기 위해 증여일로부터 5년 이내 양도하는 경우에는 증여를 한 사람, 즉 자산을 넘겨준 사람의 취득가액을 적용하도록 하고 있다. 

예를 들어 A씨가 아버지로부터 아파트를 증여받은 뒤 5년 이내 이를 매도했다면 취득가액은 아버지가 최초로 취득했던 당시의 취득가액인 6억원을 적용한단 의미다. 이 경우 양도차익이 많아지면서 A씨가 부담해야 할 양도세액이 많아지게 된다.  

이는 증여를 통해 세 부담을 회피하려는 것을 방지하기 위해 시행하는 제도로, 정부는 올해부터 양도세 이월과세 기간을 5년에서 10년으로 늘려 증여를 통한 양도세 회피를 더욱 촘촘하게 관리하기로 했다.