은행권 한정 [적격전환대출] 채권 매입 범위 제2금융권 확대…신용등급·연체 기간 따라 조건 달라



  • [하우스푸어] 구제를 위한 다양한 지원 대책이
    지난 5월부터 하나 둘씩 시행 중이다.

    정부는 올해 2만2천가구에게 2조원을 지원할 계획이며
    은행권에만 한정했던 [적격전환대출] 채권 매입 범위를
    금리가 높은 보험사, 저축은행 등 제2금융권으로 확대했다.

    그 결과 고금리 대출로 이자 부담이 크고 집을 내놓아도 팔리지 않아
    어려움을 겪는 채무자들이
    [하우스푸어]에서 벗어날 수 있는 기회의 문턱이 낮아졌다.

    다만, 여전히 신용등급과 연체 기간에 따라
    조건이 복잡하고 까다로워
    실질적인 혜택을 누리는 [하우스푸어]는 많지 않다.

    부동산 정보업체 <부동산114>에서는  
    [하우스푸어]를 구제하는 지원 혜택 종류와
    신청 방법을 유형별로 정리해 16일 발표했다.

    현재 시행 중인 하우스푸어 대책은
    △[사전채무조정](프리워크아웃)
    △주택금융공사 [사전가입주택연금] 
    △주택금융공사 [적격전환대출] 등이 있다.




  • 우선 [사전채무조정](프리워크아웃)은
    실직, 휴·폐, 재난, 소득감소 등으로 연체가 발생한
    단기연체 채무자가 금융채무 불이행자로 전락되는 것을 방지,
    정상적인 경제활동이 가능토록 지원하는 제도이다.

    상환기간은 무담보채무 최장 10년,
    담보채무는 최대 3년이내 거치후 20년이내 분할상환하는 것이다.

    이자율 조정은 약정이자의 50%를 적용하지만
    조정된 이자율이 5% 미만인 경우에는 5%가 적용,
    약정이자율이 5% 미만인 경우에는 약정이자율을 적용한다.

    따라서 주택담보대출 이율이 5% 이하일 경우에는
    실질적으로 혜택이 크지 않을 수 있다.

    신청대상 조건은 5개 요건을 모두 충족해야만 한다.

    최근 1년 동안 연체 일수가 30일 초과이거나 90일 미만 대상이다.
    만일, 현재 연체 기간이 30일 이하인 경우라도
    최근 1년 이내 누적 연체일수가 30일 이상이면서
    연소득 4000만원 이하라면 가능하다.

    또한, 채무액이 5억원 이하인 대출자만
    신용회복 지원을 신청할 수 있었던 것도 완화됨에 따라
    15억원 이하까지 신청 가능하다.

    다만, 담보주택과 관련된 압류나 소송, 경매 등이 진행되고 있으면
    신청대상에서 제외되고 개인 회생이나 파산 등을 신청한 채무자도 신청할 수 없다.

    대출받은 은행에 채무자가 [프리워크아웃]을 신청하면
    은행에서 상환능력 등을 평가해 지원 여부를 결정한다.
    프리워크아웃을 신청해 금리가 싼 대출로 갈아탈 경우
    기존에 대출받은 은행에는 중도상환수수료를 내지 않아도 된다.

    은행이 지원 여부를 검토하는 1~2개월의 기간 동안
    채무자는 이자를 납부하지 않아도 된다.

    다만, 은행이 지원 결정을 불가 할 경우
    미납된 이자는 채무자가 납부해야 하므로
    신용등급에 불이익을 받을 수 있으므로 주의해야 한다.




  • <주택금융공사>에서 취급하는
    [주택연금 사전가입제도]는
    일반 주택연금과 몇가지 다른점이 있다.
     
    가입연령이 만 60세에서 만 50세부터 낮아지고,
    대출금액 5억원 한도에서 총 연금액의 50%가 아닌
    일시에 100% 인출 할 수 있다.

    대출금 납부 후 연금 잔액이 있다면
    부부 가운데 나이가 적은 쪽이
    만 60세가 되는 해의 가입 월부터
    평생 내 집에 거주하면서 연금을 받을 수 있는 상품이다.

    총 연금액은 주택가격을 고려한
    60세부터 100세까지 받을 수 있는 금액이다.
     
    신청대상 조건은 시세 기준으로 6억원 이하 주택에
    1세대 1주택 소유자가 실제 거주하고,
    근저당 등 권리침해 등이 없는 주택이어야 한다.
    부부합산 연소득 기준은 없다.
    사전 주택연금에 가입을 하더라도 새로운 주택을 매입할 수 있다.

    주택 연금을 철회하고 주택을 매도하려고 할 경우에는
    받은 총 연금액과 은행에서 지원해준 초기보증료 및 연보증료에
    대출 이율을 적용한 금액을 모두 납부해야 한다.

    초기보증료는 주택가격의 2%를 집주인 대신
    은행이 바로 대출을 해주는 것이다.

    보증료를 징수하는 이유는 집값 하락에 따른 손실과
    주택가격보다 더 많은 연금을 채무자가 받아 갈 경우를 대비하여
    공사에서 손실액을 충당 해놓기 위함이다.
    부족한 손실분은 정부가 지원한다.  

    2014년 5월까지 시행이 되므로 조기 퇴직으로
    고정적 수입이 사라져 대출금리 부담이 가중되는
    만 50세 이상의 노년층에서 안정적인 노후생활을 위해
    [주택연금 사전가입제도]를 고려해볼 만하다. 






  • 마지막으로 [적격전환대출]은 실직 등으로 소득이 줄어들어
    원리금 상환이 어렵게 된 채무자의 주택담보대출을
    은행이 대출기간 연장을 통해 원금상환 부담을 최대 10년까지 유예,
    대출 만기를 10년~30년까지 연장해주는 상품이다.

    적용되는 이율은 연3.7%~3.9%의 낮은 장기고정금리이다.

    일반 주택담보대출보다 낮은 금리와
    원금상환의 유예기간이 연장됨에 따라
    실질적인 실수요자인 [하우스푸어]가 혜택을 받을 수 있는 상품이다.

    신청대상 조건은 부부합산 연소득 6000만원 이하이며,
    신용등급 8등급 이내 대상자이다.
    전용면적 85㎡이하이며,
    6억원 이하 주택의 1주택보유자이다.
    주택담보대출이 전체 대출 기간의 절반 이상 경과하였거나
    최초 대출 이후3년이 경과되어야 한다.
    대출금액이 2억원 이하이며, 최근 3개월 동안 1개월 이상 연체가 없어야 한다.

    자격요건이 될 경우 거래하는 은행 및 금융권에 신청하면 된다.
    다만, 보금자리론 이용고객은 주택금융공사에 직접 신청해야 한다.
    당초 은행권에만 한정되었지만
    보험사, 저축은행, 신협 등 제2금융권에서
    고금리 주택담보대출을 받은 사람도 신청할 수 있다.
    올해 1조원내에서 지원한다.