늘어난 '혼족'에 투자수요 몰렸건만… 오피스텔 수익률 '하향세'

혼자 사는 1인 가구, 이른바 '혼족'의 증가로 소형주택인 오피스텔에 대한 관심이 늘어나고 있다. 여기에 저금리기조 지속, 11·3대책 반사이익 등이 더해지면서 대표적인 수익형 부동산에 투자자들 관심도 높아지고 있다. 문제는 늘어난 공급물량에 따른 임대수익률 저하다. 일각에서는 아파트 입주물량이 쏟아지면서 오피스텔 투자수익률이 더 떨어질 가능성도 존재한다고 내다봤다.

6일 통계청에 따르면 2015년 말 기준 대한민국 1인 가구는 전체 가구의 27.2%로 520만명을 넘어섰다. 1990년 9%에서 25년 만에 3배 이상 급증하면서 보편적인 가구 형태 중 하나로 자리 잡았다. 반면, 표준가족의 대명사였던 4인 가구는 전체 18.8%로, 2인 가구(26.1%)나 3인 가구(21.5%)보다 적은 것으로 조사됐다.

1인 가구는 앞으로 계속 늘어날 전망이다. 한국국토정보공사(LX, 옛 대한지적공사)는 '대한민국 2050 미래 항해' 보고서를 통해 1인 가구가 2030년 724만가구, 2050년 763만가구까지 증가할 것으로 내다봤다.

건설업계에서도 1인 가구 증가에 맞춰 호텔형 파우더룸·테라스·욕조 등 특화설계를 적용한 다양한 평면을 선보이고 있다.

또 최근에는 피트니스센터와 실내골프연습장·사우나뿐만 아니라 코인세탁실·가구별 창고·무인택배실 등 편의시설과 게스트하우스·동호회클럽 등 커뮤니티시설도 갖췄다. 고화질 CCTV와 여성 전용 오피스텔과 같은 '안전 마케팅'으로 어필하는가 하면 반려동물 관리나 조식 서비스까지 제공하는 오피스텔도 등장하고 있다.

중견건설 A사 관계자는 "1인 가구의 주 구성인 2030세대들이 원룸을 많이 찾는데, 아파트에서 주로 볼 수 있던 특화설계가 적용된 원룸을 선호하고 있다"며 "주거만족도가 높고, 임대인 입장에서는 공실률도 낮아 인기가 높아지는 추세"라고 말했다.

실제로 분양 단지마다 청약마감에 성공하고 있다. 지난해 10월 공급된 GS건설의 '그랑 시티 자이' 오피스텔은 평균 10.6대 1 청약경쟁률을 기록했으며 정계약 이틀 만에 완판됐다.

현대건설이 같은 해 11월 선보인 '힐스테이트 광교중앙역' 역시 평균 20.6대 1 경쟁률로 마감됐으며, 현대엔지니어링이 하남미사지구에서 분양한 '힐스테이트 에코 미사강변' 전용 36㎡의 경우 248대 1 경쟁률을 기록하기도 했다.

정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되면서 분양권 전매제한, 청약 재당첨 금지 등의 규제를 받지 않는 수익형 부동산으로 투자자들이 몰리면서 이 같은 호조를 나타내고 있는 것으로 풀이된다. 저금리 기조가 이어지면서 안정적인 임대소득을 기대할 수 있기 때문이다.

장계영 전국대학교부동산교육협의회장은 "제조업 침체, 구조조정 등 소득 감소로 유효수요가 감소되고 정치 불안 등이 가중되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 약 1000조원 규모의 단기부동자금이 방황하고 있다"며 "우수한 입지와 단지 설계, 구조 등이 우수한 오피스텔 분양에 소비자들의 관심이 당연히 클 수밖에 없다"고 설명했다.

문제는 하락세를 보이고 있는 임대수익률이다.

최근 KB국민은행이 발표한 월간 주택가격 통계를 보면 2월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가는 2억2581만원으로, 지난달 2억2597만원에 비해 하락했다. 서울 오피스텔 매매가는 지난해 말 2억2602만원으로 정점을 찍은 이후 두 달 연속 하락세를 보이고 있다. 전셋값이 올 들어 두 달 연속 오르면서 1억7479만원으로 역대 최고가를 기록한 것과 달리 매매가는 약세로 돌아선 것이다.

월셋값에 영향을 받는 오피스텔 임대수익률은 지난달 역대 최저 수준인 5.11%로 낮아진데 이어 2월에는 0.02%p 더 떨어진 5.09%를 기록, '5%대'가 무너질 가능성이 커지고 있다. 오피스텔 임대수익률은 2010년 8월 6.02%로 고점을 찍은 뒤 하향 조정 추세 속 등락을 거듭했으나, 2014년 9월(5.62%) 이후에는 2년 5개월째 보합 또는 하락세가 이어지고 있다.

이처럼 매매가가 하락하고 임대수익률이 떨어지는 것은 공급 증가가 관련이 깊다는 분석이다. 저금리 기조가 장기화되고 1~2인 가구가 증가하자 대표적인 수익형 부동산으로 각광받았던 오피스텔이 과잉공급으로 수익률이 떨어지고 있다는 것이다.

부동산114 조사 결과 2005년부터 2010년까지 연간 600~5000여실에 불과했던 서울 지역 오피스텔 분양물량이 2011년부터 연간 1만실을 넘어서기 시작하더니 2015년 1만4000여실, 지난해에는 1만9000여실이 공급됐다.

전국적인 입주물량도 2010년대 들어 연간 3만실 수준이었으나 올해는 4만9056실, 내년에는 6만301실로 크게 늘어날 것으로 예상되는 등 수량이 만만치 않은 상황이다.

특히 지난해에 이어 올해도 전세시장이 안정되고 아파트 월셋값이 하락하면서 아파트의 대체재인 오피스텔 임대료도 동반 하락하는 모습을 보이고 있다. 때문에 최근 오피스텔 입주가 몰린 서울 강서구 등 일부 지역의 경우 준공 후에도 임차인을 구하지 못해 공실이 생기는 등 어려움이 발생하고 있다.

또한 은행 대출금리가 연 5%에 육박하고 상호금융회사의 비주택담보대출 한도가 대폭 축소되는 등 대출심사도 까다로워지면서 임대수익률 하락에 영향을 끼치고 있다.

윤지해 부동산114 책임연구원은 "수익률이 5% 미만으로 떨어지면 대출 레버리지를 이용해 임대수익률을 확보하려는 투자자들은 월세를 올릴 수밖에 없다. 그렇다고 월세를 올리면 공실이 발생할 수도 있어 이러지도 저러지도 못하는 처지"라며 "결국은 임대를 통한 임대수익 확보가 어려워지는 셈"이라고 말했다.

전문가들은 올 하반기 이후 아파트 입주물량이 늘어나면서 집값이 하락하고, 역전세난이 심화되면 오피스텔 임대수익률도 추가 하락이 불가피할 것으로 보고 있다. 수익률 5% 붕괴가 현실화될 가능성이 높다는 것이다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "2008년 오피스텔 규제가 완화되면서 공급이 급증했고, 건설사들도 최근 집중적으로 분양에 나서면서 수익률이 떨어지고 있다"며 "게다가 오피스텔 분양가가 오르면서 수익률은 더 떨어지고 있는 상황"이라고 말했다.

그는 이어 "오피스텔 임대수익률이 여전히 은행 금리보다 높은 수익률을 올릴 수 있는 것이 사실이지만, 각종 세금과 부대비용 등을 고려할 때 4%대로 하락하면 고민하는 투자자들이 늘어날 것"이라고 내다봤다.

장계영 회장은 "주거의 질과 편리성을 추구하는 등 주거 선호 트렌드가 바뀌면서 오피스텔 등 소형 주택의 임대수요가 증가하고 있는 것은 사실이지만, 설계와 우수한 입지에 위치하고 있는 인기 있는 오피스텔만이 입주권 가격이 분양가보다 더 높게 형성되고 수익률도 좋은 것"이라며 "최근 공급 증가로 공실 우려가 있는 만큼 선별 투자가 필요하다"고 조언했다.