'선분양 선회' 등 분양가상한제 앞둔 재건축 셈법 '골몰'

분양가상한제 확대 적용을 앞두고 재건축 단지들의 행보가 엇갈리고 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 계획했던 단지들은 상한제 시행 전 선분양으로 돌아섰는가하면, 이미 이주를 진행해 사업을 돌이킬 수 없는 곳들은 상한제 적용에 따른 손실을 최소화하는 선에서 예정대로 일반분양을 준비 중이다.

반면 재건축 사업 초기 단지들은 서두르지 않고 속도조절에 나선다는 방침이다.

26일 업계에 따르면 강남구 삼성동 상아2차(래미안 라클래시) 재건축 조합은 다음 달 선분양에 나선다.

이 아파트 조합은 지난 24일 조합원 총회를 열고 분양 방식을 선분양으로 선회하기로 결정했다. 이날 총회에는 총 501명의 조합원 가운데 450여명이 투표에 참석, 약 95%가 선분양을 찬성한 것으로 전해졌다.

이 아파트 조합은 HUG와 일반분양가 책정을 두고 갈등을 빚다가 지난 6월 '준공 후 분양'하기로 했다. 강남 재건축 단지 가운데 후분양을 가장 먼저 결정한 곳이다.

그러나 정부가 10월 분양가상한제를 시행하기로 하면서 조합원 분담금이 더 커질 것으로 우려, 다시 선분양으로 돌아섰다.

조합은 총 679가구 가운데 115가구를 다음 달 일반분양한다. 이 아파트의 일반분양가는 지난 4월 분양된 '디에이치 포레센트' 평균 분양가인 3.3㎡당 4569만원이 될 것으로 예상된다.

조합 측은 "이미 6월부터 일반분양 주비가 다 된 상태여서 HUG와 분양가 협의가 끝나는 대로 분양에 들어갈 것"이라며 "상한제를 적용하는 것보다는 그 전에 서둘러 분양하는 편이 낫다고 판단했다"고 설명했다.

서초구 반포동 신반포3차·경남아파트(원베일리)와 강동구 둔촌주공아파트 등 이미 조합원 이주를 마치고 철거를 진행 중인 단지들도 일반분양을 서두르고 있다.

반포 원베일리 조합은 '1대 1 분양' 방식을 늘려 일반분양분을 줄이기로 했다. 당초 350가구 정도인 일반분양 물량이 상당수 줄어들 것으로 예상된다. 보류지 물량을 법정한도까지 최대한 남겨놓는 방안도 논의 중인 것으로 알려졌다.

보류지는 사업시행자인 재건축·재개발 조합이 분양대상자의 누락·착오와 소송 등에 대비하기 위해 가구 중 일부를 분양하지 않고 유보하는 물량으로, 전체 가구 수의 최대 1%까지 남겨놓을 수 있다.

송파구 가락동 '헬리오시티'의 경우 최근 공개 경쟁 입찰로 분양한 보류지 5가구가 일반분양가보다 높게 낙찰돼 주목받은 바 있다.

조합은 내년 2분기로 예정된 조합원 분양이 마무리되면 내년 하반기께 일반분양에 들어갈 계획이다.

인근 A공인 대표는 "원베일리의 경우 일반분양을 통한 조합 수익 확대 차원에서 '1대 1' 분양을 일부 제한한 측면이 있는데, 상한제가 적용되면 일반분양 물량을 줄이고 조합원분을 늘리는 편이 낫다는 의견이 많다"며 "애초 일반분양 물량도 많지 않아서 예정대로 분양을 진행할 것"이라고 말했다.

둔촌주공도 4분기 일반분양에 들어갈 방침이다. 이 아파트는 총 1만2000여가구 중 일반분양 물량이 4700여가구에 달한다. 이 단지도 1대 1 분양을 확대해 조합원분을 늘리는 등 손실 최소화 방안을 논의하고 있다.

이 단지의 HUG 기준 분양가는 3.3㎡당 2500만~2600만원 선이다. 상한제 적용 분양가는 3.3㎡당 2300만원 정도로 추정된다.

시공사 관계자는 "다행히 HUG가 요구하는 분양가나 상한제 적용 분양가가 큰 차이는 없을 것으로 보여 어느 쪽이든 수용이 어려운 상황은 아니다"라며 "정부의 10월 법안 개정 내용과 시행시기에 따라 분양시점에서 상한제를 적용받을 수도, 받지 않을 수도 있다"고 말했다.

이에 반해 사업 초기 재건축 단지들은 '무리하게 서두를 이유가 없다'며 속도조절에 나서는 분위기다.

서울시에 신속한 재건축 심의 이행을 촉구하면서 시위까지 벌였던 송파구 잠실주공5단지와 강남구 대치동 은마아파트 등이 대표적이다.

송파구 잠실동 B공인 대표는 "잠실주공5단지는 건축심의가 임박한 상황인데, 상한제 변수로 타격이 큰 것은 분명하다"며 "조합도 향후 진로가 혼란스러운 상황인 만큼 일단은 여유를 갖고 상황을 지켜보자는 분위기"라고 말했다.

상한제 시행 영향으로 강남권 재건축 단지들은 일부 급매물이 나오면서 약보합세로 돌아섰다. 최근 가격이 급등했던 '대장주'를 중심으로 사정이 급한 사람들이 가격을 낮춰 내놓는 것이다.

잠실주공5단지 전용 76㎡는 이달 초까지만 하더라도 19억5000만원 선이었는데, 지난주 1억원 떨어진 18억5000만원, 주말에는 1억1000만원 빠진 18억4000만원에 급매물이 나왔다.

B공인 대표는 "상한제 시행계획이 발표된 이후 가격을 낮춰서라도 팔아달라는 급매물이 나오고 있다"며 "건축심의 단계로 어느 정도 사업이 진척되다보니 아무래도 매수 대기자들이 상한제에 민감하게 반응하는 것 같다"고 말했다.

은마아파트 전용 84㎡는 지난 6월 말까지 20억원 이상 호가했으나, 지난주 한 급매물이 19억2000만원에 거래됐다.

대치동 C공인 관계자는 "아직 재건축 기본계획도 확정하지 못했고 일반분양분이 적은 사실상 1대 1 아파트여서 상한제의 직접적인 타격은 덜하지 않겠느냐는 기대감도 있다"며 "일부 사정이 급한 사람들 외에는 집주인들도 일단 지켜보자는 분위기"라고 말했다.

아예 안전진단 통과도 못 한 양천구 목동신시가지의 경우 매수세는 줄었으나, 급매물도 나오지 않고 있다.

목동신시가지 7단지 전용 66㎡는 13억원, 6단지 전용 47㎡는 9억3000만~9억5000만원에 시세를 유지하고 있다.

목동 D공인 대표는 "매수자가 나타나면 1000만~2000만원 조정해주겠다는 집주인은 있지만, 아직 호가가 급락하거나 매물이 늘어나는 분위기는 아니다"라며 "애초 재건축이 오래 걸릴 곳이어서 그런지 강남 재건축에 비해 상한제 영향은 덜한 편"이라고 말했다.

역시 재건축 초기 단계인 과천주공5·8~10단지도 매수세는 줄었지만, 아직 호가가 내려가지 않고 있다.

과천 E공인 대표는 "시중에 유동자금이 많고 돈 굴릴 데가 마땅치 않다보니 오히려 실거주도 가능하면서 재건축 가능성이 있는 재건축 초기 단지는 타격이 덜한 것 같다"면서도 "다만 앞으로 강남 재건축 가격이 크게 떨어지면 초기 재건축 단지들도 영향을 받을 수 있는 만큼 예의주시하고 있다"고 말했다.