[2020 기획]올해 확 달라지는 부동산제도…내집 마련 방법은?

지난해 발표된 '12·16부동산대책'이 본격 시행되는 올해는 세제·대출·청약 등 부동산 관련 제도들이 크게 바뀐다. 고가주택이나 다주택자는 세 부담이 크게 늘어나겠지만 민간택지 분양가상한제 적용으로 실수요자의 내집 마련 기회도 넓어질 것으로 보인다.

◇고가주택·다주택자 세 부담 증가 

당장 이달부터 9억원을 초과하는 고가주택을 양도할때 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제는 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할때 보유기간을 고려해 일정금액을 공제하는 제도다.

지금까지는 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1가구1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 하지만 1월부터는 매도하는 주택에 2년 이상 거주해야 혜택을 누릴 수 있다.

만약 2년 거주 조건을 충족하지 못하면 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시에도 최대 30%까지만 양도세가 공제된다. 다만 이 기준은 내년 한시적으로 적용될 공산이 크다. 정부는 이번 12·16대책에서 1주택자 장특공제 요건에 아예 거주기간별 공제율을 차등 적용(3년 이상부터 12∼40%)해 2021년 이후 양도분부터 적용하기로 했다.

정부는 12·16대책에서 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율을 0.1%∼0.8%포인트 상향 조정하고, 2주택자의 세부담 상한도 종전 200%에서 300%로 높이기로 했다.반면 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감해준다.

여기에 공동주택 공시가격의 현실화율을 시세 9억∼15억원 미만은 70%, 15억∼30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 각각 올린다. 단독주택에 대해서도 시세 9억원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞춘다. 공시가격이 현실화되는 만큼 고가주택 보유자나 다주택자의 세 부담이 커질 수밖에 없다.

6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01∼2.99%로 세분화된다. 집을 3주택 이상 보유 세대가 추가로 주택을 매입할 경우에는 4%의 취득세율이 적용되는 만큼 부담이 커진다.

전세자금대출을 이용한 갭투자도 사전 차단된다. 정부는 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다. 또 9억원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

다만 상반기 중 소득세법 시행령 개정으로 6월말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 양도소득세 부담으로 다주택자들이 집을 팔지 못하면서 거래물량이 잠기고 집값을 올린다는 지적이 이어지자 다주택자들에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.

부동산114 관계자는 "12·16 대책 개정안이 본격 시행돼 부동산 관련 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 예정"이라며 "특히 다주택자에 대한 규제 강화로 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세워야 할 것"이라고 말했다.