'아파트보다 꼬마빌딩'…진짜 강남부자, 그들만의 절세법은?

"요즘 누가 아파트를 두세 채씩 갖고 있어요. 종합부동산세가 얼만데… 공시가격도 시세수준으로 계속 오르고 있고, 세율도 급등해 이래저래 따져보면 그 돈으로 꼬마빌딩을 사거나 새로 짓는 게 낫죠. (이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장 겸 대표)" 

12·16부동산대책 발표 후 종부세 부담이 눈에 띄게 커지면서 고가아파트 인기가 시들해 지고 있다. 요즘은 그 틈새시장을 꼬마빌딩이 파고든 모양새다. 꼬마빌딩이란 일반적으로 연면적 1,000㎡, 5층 전후의 수익형 부동산을 일컫는다.

상업용부동산업계에 따르면 최근 '강남큰손'들 사이서 꼬마빌딩 매입 붐이 일고 있다. 서울 강남 고가아파트 한두 채 갖고 있는 것 보다 납세부담이 덜하기 때문이다.

예를 들어 서울 강남구 대치동 '래미안대치팰리스1단지' 10X동 1XXX호 전용 84㎡ 공시지가는 2019년 1월 기준 14억8000만원이다. 국토교통부 실거래가에 따르면 해당 동호수는 지난해 12월3일 29억7000만원에 팔렸다.

다주택자인 A씨가 해당 물건을 2채 보유하고 있다면 그가 지난해 낸 종합부동산세는 753만7440원씩 총 1507만4880원이다. 문제는 올해다. 국토부는 2020년 공시지가를 현 시세대비 67%까지 끌어올리겠다고 공언한바 있다.

그렇게 될 경우 해당 물건의 공시지가는 19억8990만원으로, 올해 A씨가 내야할 종합부동산세는 한 채당 1434만6511원씩 총 2869만3022원으로 지난해 보다 2배 가까이 껑충 뛴다.
 
반면, 땅과 건물 기준시가를 합친 금액이 약 35억원이고 시세가 50억원인 꼬마빌딩 한 동을 갖고 있다면 보유세는 1200만원 정도다.

이상혁 더케이 센터장은 "꼬마빌딩은 보유세와 양도소득세 중과대상에서 제외된다"며 "토지와 건물을 합친 가격이 80억원을 넘어야 종부세 부과대상"이라고 귀띔했다.

실제 KB부동산 정보에 따르면 지난해 서울시내서 꼬마빌딩 거래가 가장 활발했던 곳은 강남구였다. 3분기 기준 154건이나 거래됐다. 매월 17건씩은 꾸준히 거래된 셈이다. 이어 중구 88건·종로구 71건 순으로 나타났다. 

강남을 중심으로 꼬마빌딩 거래가 활발한 이유는 정부의 초고강도 주택시장 규제도 있지만 무엇보다 세금을 적게 낼 수 있다는 데 있다. 부(富)의 대물림에 있어서도 꼬마빌딩이 아파트 보다 유리하다.

아파트 경우 증여세 기준인 재산평가가액에 시가를 적용하지만, 꼬마빌딩은 따로 시가가 없어 기준시가를 반영한다.

형제·자매 등 혈연끼리 법인을 설립해 꼬마빌딩을 매입하는 사례도 부쩍 늘고 있다. 빌딩투자에 적용된 '임대업이자상환비율(RTI)' 규제를 피하려는 꼼수다. RTI란 연간 부동산 임대소득을 연간 대출이자로 나눈 비율이다.

담보가치 외 임대수익으로 어느 정보까지 이자를 상환할 수 있는 지 산정하는 지표로, 임대소득이 적을수록 대출금액은 적어진다. 하지만 법인으로 대출을 받을 경우 RTI 적용을 받지 않는다.

개인이 매입하는 것 보다 절세효과도 누릴 수 있다. 개인자격으로 투자를 하면 매각 때 양도소득세와 임대소득 발생시 종합소득세를 납부해야 하지만 법인은 법인세만 내면 된다.

송승현 도시와 경제 대표는 "양도세와 소득세 세율이 최소 6%에서 최대 42% 수준이라면, 법인세 세율은 최소 10%에서 최고 25%"라며 "또 개인은 과세표준이 1200만원만 넘어가도 세율이 15%로 껑충 뛰지만, 법인은 과세표준 2억원까지 10%가 유지된다"고 설명했다. 

전문가들은 묻지마식 꼬마빌딩 투자는 주의해야 한다고 조언했다.

송승현 대표는 "몇 해 전까지만 해도 일반건물에 대한 상속·증여세를 매기는 기준을 시세 60%에도 못 미치는 기준시가(공시지가, 시가표준액 등)로 했다가 올해부터 감정평가액으로 세법이 바뀌었다"며 "꼬마빌딩 증여계획이 있다면 국세청 직권으로 재산가액을 결정하는 것보다 감정평가사에 의뢰하는 게 더 낫다"고 설명했다.